Önalım (Şufa) Hakkı Nedir? Süresi ve Kullanım Şartları

Yayın tarihi: 16 Ekim 2026

Bir arsa dört kişiye hisseli olarak ait olabilir.

Paydaşlardan biri kendi payını diğer ortaklara haber vermeden üçüncü bir kişiye satabilir.

Yeni malik tapuya tescil edildikten sonra diğer paydaşlar:

“Bu hisse önce bize teklif edilmeliydi.”

diyerek satışın iptalini isteyebilir mi?

Türk hukukunda belirli şartlarla evet.

Uygulamada “şufa hakkı” olarak da bilinen yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlara bu payı öncelikle edinme imkânı verir.

Ancak önalım hakkı:

“Hisseli taşınmazda yapılan her devir diğer ortaklar tarafından iptal ettirilebilir.”

anlamına gelmez.

Satışın gerçekten önalım hakkını doğuran bir işlem olması gerekir.

Alıcının üçüncü kişi olması gerekir.

Davacı, satış tarihinde paydaş olmalıdır.

Hak düşürücü süre kaçırılmamalıdır.

Varsa fiilî taksim savunması ayrıca değerlendirilmelidir.

Ve 2026 itibarıyla çok önemli bir başka şart daha vardır:

Önalım hakkını kullanan paydaşın artık eski uygulamadaki gibi yalnız tapuda yazan satış bedelini değil, mahkemece belirlenecek rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin verdiği kesin süre içerisinde yatırması gerekir.

Bu değişiklik nedeniyle 2026 yılında önalım davalarında eski tarihli internet yazılarına göre hareket etmek ciddi hata yaratabilir.

Önalım Hakkı Nedir?

Türk Medeni Kanunu m.732'ye göre:

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Önalım hakkının temel amacı, paylı mülkiyet ilişkisine dışarıdan yeni kişilerin girmesini sınırlamak ve mevcut paydaşlara satılan payı edinme önceliği sağlamaktır.

Örneğin bir arsanın;

A'nın yüzde 40,

B'nin yüzde 30,

C'nin yüzde 30

payıyla üç kişiye ait olduğunu düşünelim.

B, kendi yüzde 30 payını D isimli üçüncü kişiye satarsa A ve C bakımından yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

Ancak B payını A'ya satarsa durum farklıdır.

Çünkü A zaten taşınmazın paydaşıdır.

Yasal önalım hakkı esas olarak payın üçüncü kişiye satışında kullanılabilir.

Şufa Hakkı ile Önalım Hakkı Aynı Şey midir?

Evet.

“Şufa hakkı”, önalım hakkının uygulamada ve eski hukuk terminolojisinde yaygın kullanılan adıdır.

Güncel mevzuat:

“önalım hakkı”

ifadesini kullanmaktadır.

Dolayısıyla;

şufa hakkı,

önalım hakkı,

yasal önalım hakkı

ifadeleri hisseli taşınmaz uyuşmazlıklarında çoğu zaman aynı hukuki kurumu anlatmak için kullanılmaktadır.

Ancak yasal önalım hakkı ile sözleşmeden doğan önalım hakkı birbirinden ayrılmalıdır.

Yasal Önalım Hakkı ile Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Aynı mı?

Hayır.

Yasal önalım hakkı doğrudan Türk Medeni Kanunu m.732'den doğar.

Paydaşların ayrıca sözleşme yapmasına gerek yoktur.

Bir taşınmaz paylı mülkiyete tabi olduğu sürece gerekli koşullar oluştuğunda kanun diğer paydaşlara bu hakkı tanır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise tarafların yaptığı bir önalım sözleşmesine dayanır ve Türk Borçlar Kanunu m.237 ve devamında ayrıca düzenlenmiştir.

Bu ayrım özellikle süre ve önalım olayının kapsamı bakımından önemlidir.

Örneğin Türk Borçlar Kanunu'ndaki sözleşmesel önalım hakkı, şartlarına göre ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde de gündeme gelebilirken TMK m.732'deki yasal önalım hakkının temel önalım olayı payın üçüncü kişiye satılmasıdır.

Bu yazıda esas olarak hisseli taşınmazlardaki yasal önalım hakkı ele alınmaktadır.

Önalım Hakkının Şartları Nelerdir?

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için temel olarak şu koşullar araştırılır:

Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalıdır.

Davacı önalım hakkı sahibi paydaş olmalıdır.

Başka bir paydaş payını tamamen veya kısmen devretmiş olmalıdır.

Devir kural olarak satış niteliğinde olmalıdır.

Alıcı üçüncü kişi olmalıdır.

Önalım hakkından geçerli biçimde feragat edilmemiş olmalıdır.

Kanuni hak düşürücü süre içerisinde dava açılmalıdır.

Önalım hakkının kullanılmasını engelleyen fiilî taksim veya hakkın kötüye kullanılması gibi özel bir durum bulunmamalıdır.

Mahkemece belirlenen rayiç bedel ve alıcıya ait tapu giderleri verilen kesin süre içerisinde yatırılmalıdır.

Bu unsurlardan biri dahi uyuşmazlığın sonucunu değiştirebilir.

Hisseli Tapuda Paydaş Payını İstediği Kişiye Satabilir mi?

Kural olarak evet.

Paylı mülkiyette paydaş kendi payı üzerinde tasarruf edebilir ve payını üçüncü kişiye satabilir.

Önalım hakkı:

“Paydaş diğer ortaklardan izin almadan satış yapamaz.”

anlamına gelmez.

Satış geçerli şekilde yapılabilir ve alıcı tapuda malik olabilir.

Ancak bu satıştan sonra diğer paydaşların kanuni şartlarla önalım davası açma hakkı doğabilir.

Dolayısıyla önalım hakkı satıştan önce alınması gereken bir izin değil, satış sonrasında kullanılabilen yenilik doğurucu bir haktır.

Satıcı Önce Diğer Paydaşlara Teklif Yapmak Zorunda mı?

Yasal önalım sistemi günlük dilde zaman zaman:

“Hissedar önce payını diğer ortaklara teklif etmek zorundadır.”

şeklinde anlatılmaktadır.

Teknik olarak TMK m.732, satıcının satıştan önce diğer paydaşlara teklif yapmasını yasal önalım hakkının zorunlu şartı olarak düzenlememektedir.

Pay üçüncü kişiye satılabilir.

Satış gerçekleştikten sonra alıcı veya satıcı satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini sağlar ve önalım hakkının kullanılmasına ilişkin süreler buna göre işlemeye başlar.

Bu nedenle:

“Bana satıştan önce teklif yapılmadı, tapu işlemi kesin geçersiz.”

şeklindeki düşünce doğru değildir.

Satış geçerli olabilir; mesele diğer paydaşın önalım hakkını kullanıp kullanmayacağıdır.

Pay Başka Bir Paydaşa Satılırsa Şufa Hakkı Kullanılabilir mi?

Kural olarak hayır.

TMK m.732 üçüncü kişiye satıştan söz etmektedir.

Alıcı satıştan önce zaten aynı taşınmazın paydaşıysa üçüncü kişi değildir.

Yargıtay uygulaması da taşınmazdaki mevcut bir paydaşa yapılan pay satışında diğer paydaşların TMK m.732 kapsamında yasal önalım hakkını kullanamayacağını kabul etmektedir.

Örneğin taşınmaz;

A, B ve C'ye aitse

ve

B payını C'ye satarsa,

A'nın yalnız bu satış nedeniyle C'ye karşı yasal önalım hakkı doğmaz.

Buna karşılık B payını taşınmazda hiçbir payı bulunmayan D'ye satarsa önalım hakkı gündeme gelebilir.

Bağışta Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Yasal önalım hakkının temel önalım olayı satıştır.

Bu nedenle gerçek bir bağış işleminde kural olarak TMK m.732 anlamında yasal önalım hakkı doğmaz.

Aynı şekilde satış niteliğinde olmayan başka devirlerde de işlemin gerçek hukuki niteliğinin belirlenmesi gerekir.

Ancak tarafların gerçekte satış yaptıkları hâlde tapuda işlemi yalnız önalım hakkını engellemek amacıyla başka bir hukuki işlem gibi göstermeleri durumunda muvazaa tartışması gündeme gelebilir.

Bu durumda yalnız tapu işleminde yazan başlığa bakılmaz; tarafların gerçek iradesinin ne olduğu ispat hukuku çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.

Buna karşılık gerçekten bağış iradesi bulunan bir işlem:

“Sonuçta mülkiyet devredildi.”

gerekçesiyle kendiliğinden önalım olayına dönüştürülemez.

Trampa veya Mal Değişiminde Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Yasal önalım hakkı bakımından işlemin gerçekten satış olup olmadığı belirleyicidir.

Gerçek bir trampa yani mal değişimi, satıştan farklı bir sözleşmedir.

Bu nedenle kural olarak TMK m.732'deki yasal önalım hakkı yalnız mülkiyetin el değiştirmesi sebebiyle her türlü temlik işlemine uygulanmaz.

Ancak işlemin görünürde trampa, gerçekte satış olduğu iddia ediliyorsa muvazaa incelemesi ayrıca yapılabilir.

Cebrî İcra Satışında Şufa Hakkı Var mı?

Hayır.

TMK m.733 açıkça cebrî artırmayla yapılan satışlarda yasal önalım hakkının kullanılamayacağını düzenlemektedir.

Örneğin hisseli taşınmazdaki bir pay haczedilmiş ve icra yoluyla açık artırmada üçüncü kişiye satılmışsa diğer paydaş:

“Ben hissedardım, önalım hakkımı kullanıyorum.”

diyerek TMK m.732 kapsamında bu satışın üzerine önalım davası kuramaz.

2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu Kapsamındaki Satışlarda Önalım Hakkı Var mı?

2026 itibarıyla bu konuda özellikle dikkat edilmesi gerekir.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, TMK m.733'ü değiştirmiştir.

Güncel hükme göre:

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda

ve

cebrî artırmayla satışlarda

önalım hakkı kullanılamaz.

Bu, 2025 sonunda getirilen önemli değişikliklerden biridir.

Ancak eski tarihli satışlar bakımından geçiş hükmü ayrıca kontrol edilmelidir.

2026'da Önalım Hakkı Süresi Kaç Yıldır?

2026 yılında en fazla hata yapılan konulardan biri budur.

25 Aralık 2025 tarihinden sonra yapılan ve yeni hükme tabi satışlarda, önalım hakkı:

satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay

ve

her hâlde satış tarihinden itibaren 1 yıl

geçmekle düşer.

İnternette hâlen:

“Şufa hakkı satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılabilir.”

şeklinde çok sayıda bilgi bulunmaktadır.

Bu bilgi yeni satışlar bakımından artık güncel değildir.

7571 sayılı Kanunla eski iki yıllık üst süre bir yıla indirilmiştir.

Üç Aylık Süre Ne Zaman Başlar?

TMK m.733'e göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Üç aylık hak düşürücü süre bu bildirimin yapılmasıyla bağlantılıdır.

Örneğin satış 1 Şubat 2026 tarihinde gerçekleşmiş ve yeni malik diğer paydaşa 15 Şubat 2026 tarihinde noter bildirimi yapmışsa, üç aylık süre bakımından noter bildiriminin tarihi önem taşır.

Ancak her durumda ayrıca bir yıllık üst süre vardır.

Bu nedenle:

“Bana noter bildirimi hiç yapılmadı; istediğim zaman dava açabilirim.”

şeklindeki düşünce de doğru değildir.

Yeni hükme tabi satışlarda, noter bildirimi yapılmasa bile satışın üzerinden bir yıl geçmesiyle yasal önalım hakkı sona erer.

Satışı Tapudan Öğrendim Ama Noter İhtarı Gelmedi. Ne Olur?

Kanun satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini öngörmektedir.

Bu nedenle üç aylık sürenin kanuni başlangıcı bakımından noter bildirimi önemlidir.

Ancak paydaşın:

“Resmî bildirim gelmedi.”

diyerek hareketsiz kalması güvenli değildir.

Çünkü satıştan itibaren işlemeye başlayan bir yıllık mutlak üst süre devam eder.

Önalım hakkı düşünülen bir satış öğrenildiğinde noter bildiriminin gelip gelmediği tartışmasına güvenerek beklemek yerine satış tarihi derhâl kontrol edilmelidir.

25 Aralık 2025'ten Önce Yapılan Satışlarda Süre Bir Yıla mı Düştü?

Hayır. Bu ayrım çok önemlidir.

7571 sayılı Kanunla Türk Medeni Kanunu'na eklenen geçici hükme göre TMK m.733'te yapılan değişiklikler, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılan satışlara uygulanmaz.

Bu satışlar bakımından önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilir.

Dolayısıyla satış örneğin:

1 Aralık 2025

tarihinde yapılmışsa yalnız:

“2026 yılında dava açılacak, artık bir yıllık süre vardır.”

denilemez.

Satış tarihine göre hangi kanun hükmünün uygulanacağı ayrıca belirlenmelidir.

Yeni bir önalım dosyasında yapılması gereken ilk işlerden biri bu nedenle satış tarihini kesin biçimde tespit etmektir.

Şufa Davası Kime Karşı Açılır?

TMK m.734 açıkça önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını düzenlemektedir.

Yani önalım davasının esas davalısı payı üçüncü kişiden satın alan kişidir.

Örneğin:

A ve B taşınmazın paydaşlarıdır.

B payını C'ye satmıştır.

A önalım hakkını kullanmak istiyorsa dava C'ye, yani alıcıya yöneltilir.

Amaç C adına tescil edilen payın iptaliyle gerekli şartlar oluştuğunda A adına tescil edilmesidir.

Önalım Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi önem taşır.

Bu nedenle hisseli taşınmaz Antalya'da ise tarafların farklı şehirlerde yaşaması kural olarak davayı başka şehirde açma imkânı sağlamaz.

Önalım dosyasında;

doğru davalı,

doğru görevli mahkeme

ve özellikle taşınmazın bulunduğu yer

daha dava açılmadan kontrol edilmelidir.

Önalım Davasından Önce Zorunlu Arabuluculuk Var mı?

Yasal önalım davası, yalnız taşınmaza ilişkin olması nedeniyle otomatik olarak dava şartı arabuluculuk kapsamına girmez.

HUAK m.18/B kapsamında taşınmazlarla ilgili olarak özellikle;

taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi,

kira ilişkileri,

kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar

ve

komşu hakkı uyuşmazlıkları

dava şartı arabuluculuğa alınmıştır.

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi bu sayımın aynısı değildir. Adalet Bakanlığının dava şartı arabuluculuk açıklamalarında da taşınmaz uyuşmazlıklarının tamamı değil, kanunda sayılan kategoriler esas alınmaktadır.

Bu nedenle önalım davasında çok kısa hak düşürücü süreler dikkate alınırken, uyuşmazlığın zorunlu arabuluculuk kapsamında olduğu varsayımıyla gereksiz süre kaybedilmemelidir.

2026'da Önalım Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Önalım hukukunda 2025 sonunda yapılan en önemli değişiklik budur.

Eski sistemde önalım hakkı sahibinin yatıracağı bedel esas olarak;

tapuda gösterilen satış bedeli

ile

alıcıya düşen tapu giderlerinden

oluşuyordu.

25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren yeni TMK m.734/2 bu sistemi değiştirdi.

Artık:

dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.

Önalım hakkı sahibi;

belirlenen rayiç bedeli

ve

alıcıya düşen tapu giderlerini

hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içerisinde nakden yatırmak zorundadır.

Yatırılan para nemalandırılır.

Kesin süre içerisinde bedel yatırılmazsa önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

Hükmün kesinleşmesi üzerine para nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Artık Tapuda Yazılı Satış Bedeli Önemli Değil mi?

Önalım bedelinin belirlenmesi bakımından eski sistemdeki belirleyici rolünü kaybetmiştir.

Örneğin taşınmaz payı tapuda:

1.000.000 TL

bedelle satılmış ancak dava tarihinde payın gerçek piyasa değeri:

3.500.000 TL

ise,

2026'da yeni hükme tabi bir davada:

“Tapuda 1 milyon yazıyor, ben yalnız 1 milyon yatırıp payı alırım.”

şeklindeki yaklaşım artık güncel kanunla uyumlu değildir.

Mahkeme payın rayiç bedelini tespit edecektir.

Bu değişikliğin en önemli sonuçlarından biri, tapu satış bedelinin düşük gösterilmesi üzerinden önalım hakkının ekonomik olarak beklenmeyen sonuç doğurması ihtimalinin azaltılmasıdır.

Rayiç Bedeli Kim Belirler?

Kanuna göre bedeli hâkim belirler.

Uygulamada taşınmazın rayiç değerinin belirlenmesi çoğu zaman;

keşif,

bilirkişi incelemesi,

emsal satışlar,

taşınmazın konumu,

imar durumu,

yüzölçümü,

kullanım şekli,

yapılaşma durumu

ve diğer ekonomik özellikler

üzerinden yapılacaktır.

Ancak burada çok önemli bir soru ortaya çıkmıştır:

Rayiç değer hangi tarihe göre hesaplanacaktır?

Kanun bu tarihi açıkça yazmamıştır.

2026 Yargıtay kararları tam olarak bu boşluğu doldurmaya başlamıştır.

Yargıtay'a Göre Rayiç Bedel Hangi Tarihteki Değere Göre Belirlenecek?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin:

2025/5945 E., 2026/2870 K., 02.06.2026

sayılı kararında çoğunluk;

7571 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra açılan davalarda rayiç bedelin dava tarihi itibarıyla,

değişiklikten önce açılmış olup 25 Aralık 2025 tarihinde hâlen devam eden davalarda ise 25 Aralık 2025 tarihi itibarıyla

belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir.

Aynı yönde 7. Hukuk Dairesinin:

2025/4687 E., 2026/2873 K., 02.06.2026

sayılı kararı da bulunmaktadır.

Bu kararlar 2026 önalım uygulaması bakımından son derece önemlidir.

Yargıtay Kararında Karşı Oy Var mı?

Evet.

2026/2870 sayılı karar sonuç bakımından oy birliğiyle verilmiş olsa da rayiç bedelin hangi tarihte belirlenmesi gerektiği konusunda karşı oy bulunmaktadır.

Karşı oy görüşünde rayiç bedelin satış tarihi itibarıyla belirlenmesi gerektiği savunulmuştur.

Ancak Daire çoğunluğunun güncel yaklaşımı:

yeni davalarda dava tarihi,

25 Aralık 2025'te derdest olan eski davalarda 25 Aralık 2025 tarihi

esas alınması yönündedir.

Bu nedenle 2026 yılında önalım davası hazırlanırken:

“Rayiç bedel kesin olarak satış tarihindeki değerdir.”

şeklindeki eski veya karşı oy temelli bilgilerle hareket edilmemelidir.

Eski Tarihte Açılmış Önalım Davalarında Yeni Rayiç Bedel Kuralı Uygulanır mı?

Evet.

7571 sayılı Kanun'un geçiş hükmü bu konuda açık bir tercih yapmıştır.

TMK m.734'te önalım bedeline ilişkin yapılan değişiklik, 25 Aralık 2025'ten önce açılmış ve devam eden davalarda da uygulanır.

Bu son derece önemli bir ayrımdır.

Süreye ilişkin m.733 değişikliği eski satışlara uygulanmazken,

önalım bedeline ilişkin m.734 değişikliği eski derdest davalara da uygulanmaktadır.

Başka bir ifadeyle geçiş hükümleri iki konu bakımından aynı değildir.

Eski Davada Daha Önce Satış Bedeli Yatırılmışsa Ne Olur?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 kararlarında bu konu da ele alınmıştır.

Değişiklikten önce tapu satış bedeline göre para yatırılmış olabilir.

Yeni sistem uyarınca rayiç bedel tespit edildiğinde daha önce yatırılmış ve nemalandırılmış tutarın yeni önalım bedelinden mahsup edilmesi, varsa kalan kısmın verilen kesin sürede tamamlatılması gerekir.

Dolayısıyla eski davada daha önce para yatırılmış olması:

“Yeni kanun artık uygulanamaz.”

sonucunu doğurmaz.

Mahkemenin Verdiği Kesin Sürede Bedeli Yatırmazsam Ne Olur?

Kanunun sonucu oldukça nettir.

Rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri hâkim tarafından verilen kesin süre içerisinde nakden yatırılmazsa, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

Bu nedenle bedel depo işlemi teknik bir ayrıntı değildir.

Davayı doğrudan etkileyen asli yükümlülüklerden biridir.

Önalım davası açmayı planlayan paydaş yalnız:

“Davayı kazanabilir miyim?”

sorusuna değil;

“Mahkemenin belirleyeceği rayiç bedeli süresinde finanse edebilir miyim?”

sorusuna da cevap vermelidir.

2025 değişikliği sonrasında bu finansman analizi eskisine göre çok daha önemlidir.

Fiilî Taksim Nedir?

Fiilî taksim, paylı mülkiyete tabi taşınmazın tapuda resmen bölünmemiş olmasına rağmen paydaşların kendi aralarında belirli bölümleri uzun süre ayrı ayrı kullanmalarıdır.

Örneğin büyük bir tarla tapuda dört kişiye hisseli olabilir.

Ancak yıllardır;

A kuzey bölümünü,

B güney bölümünü,

C doğu bölümünü,

D batı bölümünü

kullanıyor olabilir.

Tapuda hâlen tek parsel ve hisseli mülkiyet vardır.

Fakat fiilen herkesin kullandığı bölüm bellidir.

Yargıtay uygulaması bu durumu önalım hakkı bakımından önemsemektedir.

Fiilî Taksim Varsa Şufa Hakkı Kullanılamaz mı?

Yargıtayın yerleşik yaklaşımında belirli şartlarla kullanılamayabilir.

Fiilî taksim doğrudan TMK m.732-734 içerisinde yazılı bir önalım yasağı değildir.

İçtihatla geliştirilmiş bir dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması değerlendirmesidir.

Mantık kabaca şöyledir:

Paydaşlar uzun süredir taşınmazı fiilen bölüşmüş,

herkes belirli bölümü bağımsız biçimde kullanmış,

davacı da bu kullanım düzenine yıllarca itiraz etmemişse,

başka paydaş kendi kullandığı bölüme karşılık gelen hissesini üçüncü kişiye sattığında davacının sonradan önalım hakkını ileri sürmesi bazı olaylarda TMK m.2'deki dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir.

Ancak:

“Taşınmazda herkes farklı yerde duruyor.”

demek tek başına fiilî taksimin ispatı için yeterli değildir.

Kimin hangi alanı ne zamandır ve hangi mutabakatla kullandığının araştırılması gerekir.

2026 Yargıtay Kararı Fiilî Taksim Hakkında Ne Diyor?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin:

2026/2544 E., 2026/2430 K., 04.05.2026

sayılı kararında önalım davasına konu tarım arazisinde;

küçük çitlerle ayrılmış alanlar,

farklı ürün ekimleri

ve

tanık anlatımları

üzerinden fiilî taksimin bulunduğu kabul edilmiş ve önalım davasının reddine ilişkin karar çoğunlukla onanmıştır.

Kararda karşı oy bulunması da önemlidir.

Karşı oy, özellikle tarım arazilerinin bölünmesini önleme politikası nedeniyle fiilî taksimin tarımsal taşınmazlarda önalımı engellememesi gerektiğini savunmuştur.

Ancak kararın çoğunluk sonucu itibarıyla 2026 uygulamasında tarım arazilerinde de fiilî taksim savunmasının dikkate alınabildiği görülmektedir.

Fiilî Taksimi Kim İspatlamalı?

Önalım davasında fiilî taksim savunmasını ileri süren tarafın bu olguyu ispatlaması gerekir.

İspatta;

keşif,

bilirkişi incelemesi,

tanık anlatımları,

hava fotoğrafları,

çit veya sınır unsurları,

farklı ürün ekimleri,

yapılar,

uzun süredir devam eden kullanım biçimi

ve tarafların önceki beyanları

önem taşıyabilir.

Özellikle taşınmazda;

davacının hangi bölümü,

payını satan paydaşın hangi bölümü

kullandığı açık biçimde ortaya konulmalıdır.

Her Ayrı Kullanım Fiilî Taksim Sayılır mı?

Hayır.

Bir paydaşın tesadüfen belirli bir bölümü kullanması ile paydaşların karşılıklı olarak benimseyip uzun süre uyguladığı bir fiilî paylaşım düzeni aynı şey değildir.

Örneğin:

A tarla boş olduğu için birkaç yıl kuzey kısmına ürün ekmiş,

diğer paydaşlar ise taşınmazı hiç kullanmamış

olabilir.

Bu durum ile;

tüm paydaşların belirli sınırları benimseyip her birinin yıllarca kendi bölümünü bağımsız şekilde kullandığı

durum aynı değerlendirilmez.

Fiilî taksim savunması somut dosya üzerinden ispatlanmalıdır.

Paydaş Satışı Önceden Biliyorsa Önalım Hakkı Kaybolur mu?

Salt satıştan haberdar olmak ile önalım hakkından geçerli biçimde vazgeçmek aynı şey değildir.

TMK m.733 bu konuda özel şekil kuralları getirmiştir.

Önalım hakkından tamamen feragat:

resmî şekilde yapılmalı

ve

tapu kütüğüne şerh verilmelidir.

Buna karşılık yalnız belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Bu nedenle:

“Satışı biliyordu, ses çıkarmadı; hakkından kesin vazgeçti.”

sonucuna otomatik olarak ulaşılamaz.

Ancak kişinin davranışları somut olayda dürüstlük kuralı veya başka hukuki savunmalar bakımından ayrıca önem taşıyabilir.

Önalım Hakkından Tamamen Feragat Edilebilir mi?

Evet.

Ancak şekle tabidir.

TMK m.733'e göre önalım hakkından genel olarak feragat etmek için;

resmî şekil

ve

tapu kütüğüne şerh

gereklidir.

Örneğin hissedarların kendi aralarında sıradan bir WhatsApp mesajında:

“Ben bundan sonra hiçbir satışta şufa kullanmayacağım.”

demesi kanunun genel feragat için aradığı şeklin yerine geçmez.

Belirli Bir Satış İçin Şufa Hakkından Vazgeçilebilir mi?

Evet.

Belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, genel feragatten farklıdır.

Kanun bunun için yazılı şekli yeterli kabul etmektedir.

Bu işlem satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Bu nedenle:

genel olarak önalım hakkından feragat

ile

yalnız belirli bir satışta hakkı kullanmama

birbirine karıştırılmamalıdır.

Hisseli Taşınmazın Tamamı Satılırsa Önalım Hakkı Olur mu?

Önalım hakkının mantığı, paylı mülkiyet ilişkisine üçüncü kişinin girmesine dayanır.

Bir paydaş kendi payını üçüncü kişiye satarken diğer paydaşlar taşınmazda kalıyorsa TMK m.732 gündeme gelir.

Ancak bütün paydaşların birlikte bütün taşınmazı üçüncü kişiye devrettiği işlemde, diğer paydaş konumunda kalıp önalım kullanacak kişi bulunmayabilir.

Bu nedenle her hisseli tapu satışında otomatik olarak önalım uyuşmazlığı doğduğu düşünülmemelidir.

Kat Mülkiyetindeki Bir Dairenin Satışında Komşu Malik Şufa Kullanabilir mi?

Kural olarak hayır.

Kat mülkiyetine tabi binada her bağımsız bölüm ayrı mülkiyet konusudur.

Aynı apartmandaki daire sahiplerinin arsa üzerinde ortak payları bulunması, bir bağımsız bölüm satıldığında diğer bağımsız bölüm maliklerine otomatik olarak TMK m.732 kapsamında önalım hakkı vermez.

Örneğin 10 daireli apartmanda 3 numaralı dairenin maliki dairesini üçüncü kişiye sattığında 4 numaralı daire sahibi yalnız aynı binada malik olduğu için:

“Arsa payında ortağız, şufa hakkım var.”

diyemez.

Paylı mülkiyet ile kat mülkiyeti bu bakımdan ayrılmalıdır.

Miras Kalan Taşınmazda Şufa Hakkı Var mı?

Bu soruya tapu ve mirasçılık yapısı görülmeden tek cümleyle cevap verilmemelidir.

Mirasın açılmasıyla tereke üzerinde çoğu durumda ilk olarak elbirliği mülkiyeti doğar.

TMK m.732'deki yasal önalım hakkı ise açık biçimde paylı mülkiyet sistemine ilişkindir.

Mirasçılar taşınmaz üzerinde paylı mülkiyete geçmişse ve mirasçılardan biri kendi taşınmaz payını üçüncü kişiye satıyorsa TMK m.732 gündeme gelebilir.

Buna karşılık tereke henüz elbirliği mülkiyetindeyse;

miras payının devri

ile

belirli taşınmazdaki payın tapuda satışı

aynı hukuki işlem değildir.

Bu nedenle:

“Mirasçı hissesini sattı, otomatik olarak şufa davası açılır.”

şeklinde genelleme yapılmamalıdır.

Önce tapudaki mülkiyet türü kontrol edilmelidir.

Önalım Davasında Hangi Belgeler Önemlidir?

Önalım davasının temel belgeleri arasında;

güncel tapu kaydı,

satış tarihindeki tapu kayıtları,

resmî satış senedi,

satış tarihi,

satın alan kişinin satıştan önce paydaş olup olmadığı,

noter bildirim belgesi,

varsa feragat veya vazgeçme belgeleri

yer alır.

Fiilî taksim tartışması varsa ayrıca;

keşif,

kroki,

fotoğraf,

hava görüntüleri,

tanık anlatımları,

yapı kayıtları,

tarımsal kullanım belgeleri

ve fiilî sınırları gösterebilecek diğer deliller

önem kazanabilir.

Rayiç bedel bakımından ise taşınmazın gerçek piyasa değerini gösteren emsal ve bilirkişi incelemesi ön plana çıkar.

Dava Açmadan Önce Tapu Kaydı Neden Ayrıntılı İncelenmeli?

Çünkü önalım davasında yalnız:

“Ben de hissedarım.”

bilgisi yeterli değildir.

Şu kronolojinin çıkarılması gerekir:

Davacı ne zaman paydaş oldu?

Satıcı ne kadar paya sahipti?

Satış hangi tarihte gerçekleşti?

Alıcı satıştan önce aynı taşınmazda paydaş mıydı?

Ne kadar pay satın aldı?

Sonradan başka devir oldu mu?

Satış noter aracılığıyla bildirildi mi?

Satış 25 Aralık 2025'ten önce mi sonra mı?

Bu sorular cevaplanmadan süre hesabına veya dava stratejisine başlanması risklidir.

Satış Bedelinin Tapuda Çok Yüksek Gösterilmesi Hâlâ Şufa Hakkını Engeller mi?

2025 sonundaki değişikliğin en önemli sonuçlarından biri bu sorunun önemini büyük ölçüde değiştirmesidir.

Eski sistemde tapuda gerçeğin çok üzerinde satış bedeli gösterilmesi, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın çok yüksek bedel depo etmesine yol açabiliyordu.

Bu nedenle bedelde muvazaa önalım davalarının en tartışmalı konularından biriydi.

Yeni sistemde mahkeme önalım konusu payın rayiç bedelini belirlediğinden tapuda yazılan satış bedelinin önalım bedelini doğrudan belirleme gücü ortadan kalkmıştır.

Bu, 2026 önalım davalarının eski uygulamadan ayrıldığı temel noktalardan biridir.

Tapuda Düşük Bedel Gösterilmişse Payı O Düşük Bedelden Alabilir miyim?

Yeni hükme tabi davalarda kural olarak hayır.

Önalım bedelinin artık yalnız tapudaki bedelden ibaret olmadığı unutulmamalıdır.

Mahkemenin belirleyeceği rayiç bedel esas alınır.

Örneğin tapuda 500.000 TL yazan payın dava tarihindeki rayiç değeri bilirkişi incelemesiyle 2.500.000 TL belirlenirse davacının:

“Tapuda 500.000 TL yazıyor, ben o bedelden alacağım.”

talebi güncel TMK m.734 sistemiyle bağdaşmaz.

Birden Fazla Paydaş Önalım Hakkını Kullanmak İsterse Ne Olur?

Bir payın satılması hâlinde birden fazla mevcut paydaşın önalım hakkı bulunabilir.

Bu durumda taraf yapısı ve hangi paydaşların hakkı ne şekilde kullandığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle ayrı ayrı açılmış davaların bulunması hâlinde;

dava tarihleri,

davacıların pay durumları,

birleştirme ihtiyacı

ve tescilin ne şekilde kurulacağı

dosya özelinde incelenmelidir.

Bu nedenle bir başka paydaşın önalım davası açtığının öğrenilmesi:

“Artık benim dava hakkım yok.”

şeklinde otomatik yorumlanmamalıdır.

Ancak kısa hak düşürücü süreler nedeniyle kendi hakkını kullanmak isteyen paydaşın başka bir davanın sonucunu beklemesi son derece risklidir.

Şufa Davası Ne Kadar Sürede Açılmalı? Pratik Örnek

Bir payın:

10 Ocak 2026

tarihinde üçüncü kişiye satıldığını varsayalım.

Satış diğer paydaşa noter aracılığıyla:

1 Şubat 2026

tarihinde bildirilsin.

Bu durumda önalım hakkının kullanılmasında üç aylık süre açısından noter bildirimi önemlidir.

Ancak her hâlde satış tarihinden başlayan bir yıllık üst sınır da vardır.

Bu nedenle sürenin hesabı yapılırken iki takvim aynı anda kontrol edilmelidir.

Başka bir örnekte satış 10 Ocak 2026'da yapılmış fakat hiçbir noter bildirimi gönderilmemiş olsun.

Bu durumda:

“Üç aylık süre başlamadı, dolayısıyla birkaç yıl sonra da dava açabilirim.”

denilemez.

Yeni düzenlemedeki bir yıllık mutlak üst süre devreye girer.

Önalım Davasında Alıcının En Güçlü Savunmaları Nelerdir?

Somut olaya göre alıcı şu savunmaları ileri sürebilir:

Davacı satış tarihinde paydaş değildir.

Alıcı zaten taşınmazda paydaştır; üçüncü kişi değildir.

İşlem satış değil, gerçek bir bağış veya başka temliktir.

Hak düşürücü süre geçmiştir.

Davacı önalım hakkından geçerli biçimde feragat etmiştir.

Belirli satış bakımından hakkını kullanmaktan yazılı olarak vazgeçmiştir.

Taşınmazda fiilî taksim bulunmaktadır ve önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırıdır.

Satış TMK m.733 kapsamındaki önalım kullanılamayan satışlardandır.

Davacı mahkemenin belirlediği rayiç bedeli ve tapu giderlerini kesin süre içerisinde yatırmamıştır.

Bu savunmaların her biri farklı delil yapısına sahiptir.

Önalım Hakkı Dosyasında 2026'da En Kritik Üç Değişiklik Nedir?

1. İki yıllık üst süre bir yıla düştü

Yeni hükme tabi satışlarda önalım hakkı her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

Bu nedenle eski internet içeriklerindeki iki yıllık süreye güvenmek hak kaybına yol açabilir.

2. Tapu satış bedeli yerine rayiç bedel sistemi geldi

Mahkeme dava konusu payın rayiç bedelini belirler.

Davacı bu bedeli ve alıcıya ait tapu giderlerini kesin süre içerisinde yatırır.

3. Yargıtay rayiç bedelin tarihini şekillendirdi

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli çoğunluk yaklaşımına göre;

25 Aralık 2025 sonrasında açılmış davalarda dava tarihi,

bu tarihte derdest eski davalarda ise 25 Aralık 2025

rayiç değer bakımından esas alınmaktadır.

Bu üç değişiklik birlikte değerlendirildiğinde 2026 önalım uygulamasının birkaç yıl önceki önalım davalarından önemli ölçüde farklılaştığı görülmektedir.

Önalım Hakkı İçin Pratik Kontrol Listesi

Bir pay satışını öğrendiğinizde şu sırayla hareket edilmesi yararlı olabilir:

Tapudan güncel kayıt ve satış tarihini kontrol edin.

Satışın 25 Aralık 2025'ten önce mi sonra mı yapıldığını belirleyin.

Alıcının satıştan önce aynı taşınmazda paydaş olup olmadığını araştırın.

İşlemin gerçekten satış niteliğinde olup olmadığını inceleyin.

Noter bildiriminin yapılıp yapılmadığını ve tebliğ tarihini tespit edin.

Üç aylık ve mutlak hak düşürücü süreyi ayrı ayrı hesaplayın.

Varsa feragat veya vazgeçme belgesini kontrol edin.

Taşınmazda fiilî taksim bulunup bulunmadığını araştırın.

Yeni sistemde mahkemenin belirleyeceği rayiç bedeli finanse edebilme durumunu değerlendirin.

Tapu giderlerini de hesaba katın.

Dava taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak şekilde usul kontrolü yapın.

Bu inceleme mümkün olduğunca erken yapılmalıdır.

Önalım hukukunda en ağır hata çoğu zaman delil hatası değil, hak düşürücü sürenin kaçırılmasıdır.

Sık Sorulan Sorular

Şufa hakkı nedir?

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu payı kanuni şartlarla öncelikle edinme imkânı veren yasal önalım hakkıdır.

Önalım hakkını kim kullanabilir?

Kural olarak paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki diğer paydaşlar kullanabilir.

Payımı satmak için diğer hissedarlardan izin almak zorunda mıyım?

Kural olarak hayır. Pay satılabilir; ancak üçüncü kişiye satış diğer paydaşların önalım hakkını doğurabilir.

Payı başka bir hissedara satarsam şufa olur mu?

Kural olarak hayır. Yasal önalım TMK m.732 kapsamında üçüncü kişiye satışta doğar. Alıcı zaten paydaşsa üçüncü kişi sayılmaz.

Şufa hakkı süresi kaç aydır?

Noter bildiriminin yapılmasından itibaren 3 aylık süre vardır.

Şufa hakkı en geç kaç yıl içinde kullanılabilir?

25 Aralık 2025 sonrası yeni hükme tabi satışlarda her hâlde satışın üzerinden 1 yıl geçmekle hak düşer.

İnternette neden iki yıl yazıyor?

Çünkü TMK m.733'teki eski düzenleme iki yıllık üst süre öngörüyordu. 7571 sayılı Kanunla bu süre yeni satışlar bakımından bir yıla indirildi.

2025'ten önce yapılan satışlarda da süre bir yıl mı?

Hayır. Geçiş hükmüne göre m.733 değişiklikleri 25 Aralık 2025'ten önce yapılan satışlara uygulanmaz; eski hükümler uygulanmaya devam eder.

Noter bildirimi yapılmadıysa şufa hakkı süresiz devam eder mi?

Hayır. Yeni düzenlemeye tabi satışlarda satıştan itibaren bir yıllık mutlak üst süre vardır.

Şufa davası kime açılır?

Payı satın alan alıcıya karşı açılır.

Şufa davası hangi mahkemede açılır?

Kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.

Şufa davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Yasal önalım davası HUAK m.18/B'de sırf taşınmaz davası olması nedeniyle genel bir dava şartı arabuluculuk kategorisi olarak düzenlenmemiştir. Kanunda sayılan taşınmaz uyuşmazlıkları ayrıca değerlendirilmelidir.

Önalım bedeli ne kadar?

2026 güncel sisteminde hâkim dava konusu payın rayiç bedelini belirler. Bu rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri davacı tarafından yatırılır.

Tapuda düşük satış bedeli yazıyorsa o bedelden mi alırım?

Yeni hükme tabi davalarda hayır. Mahkemece belirlenen rayiç bedel esas alınır.

Rayiç değer hangi tarihe göre belirleniyor?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli çoğunluk kararlarına göre yeni düzenlemeden sonra açılan davalarda dava tarihi, 25 Aralık 2025 tarihinde devam eden eski davalarda ise 25 Aralık 2025 tarihi esas alınmaktadır.

Bedeli ne zaman yatırmak gerekir?

Hâkimin belirlediği kesin süre içerisinde ve hâkimin belirlediği yere nakden yatırılması gerekir.

Kesin sürede para yatırılmazsa ne olur?

TMK m.734 uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

Yatırılan para dava boyunca değer kaybeder mi?

Kanun bedelin nemalandırılmasını öngörmektedir. Hüküm kesinleşince bedel nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Bağışta şufa hakkı var mı?

Gerçek bir bağış kural olarak yasal önalım hakkını doğuran satış değildir. İşlem görünüşte bağış olup gerçekte satışsa muvazaa ayrıca tartışılabilir.

İcra satışında şufa hakkı kullanabilir miyim?

Hayır. Cebrî artırmayla satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.

Devlet ihalesiyle yapılan satışta şufa hakkı var mı?

Yeni düzenleme kapsamında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz. Satış tarihi ve geçiş hükümleri ayrıca kontrol edilmelidir.

Fiilî taksim varsa şufa hakkı kullanabilir miyim?

Somut olaya göre kullanılamayabilir. Yargıtay, uzun süredir benimsenmiş fiilî paylaşım düzeninde önalım hakkının kullanılmasını TMK m.2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirebilmektedir. 2026 tarihli 7. Hukuk Dairesi kararı da bu yaklaşımın devam ettiğini göstermektedir.

Tarım arazisinde fiilî taksim şufa hakkını engeller mi?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 04.05.2026 tarihli çoğunluk kararında tarım arazisindeki fiilî taksim nedeniyle önalım davasının reddi onanmıştır. Kararda aksi yönde karşı oy da bulunmaktadır.

Önalım hakkından vazgeçilebilir mi?

Evet. Genel feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir. Belirli bir satış bakımından hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir.

Satıştan haberim vardı ama noter bildirimi yapılmadıysa ne olur?

Kanun üç aylık süre bakımından noter bildirimini esas alan bir sistem kurmuştur. Ancak mutlak bir yıllık üst süre ayrıca işlemeye devam eder.

Tapu satışı yapıldıktan sonra alıcı payı tekrar satarsa ne yapmalıyım?

Sonraki devirler dava taraflarının ve talebin nasıl kurulacağını etkileyebilir. Bu durumda güncel tapu hareketleri gecikmeden alınmalı ve hak düşürücü süre dolmadan somut devir zinciri değerlendirilmelidir.

Sonuç

Önalım hakkı, hisseli taşınmazlarda en sık karşılaşılan ancak uygulaması son derece teknik olan mülkiyet haklarından biridir.

Temel kural basittir:

Paylı mülkiyette bir paydaş, payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Ancak davanın sonucunu belirleyen ayrıntılar bu tek cümlenin çok ötesindedir.

Öncelikle satışın gerçekten önalım hakkını doğuran satış niteliğinde olması gerekir.

Alıcının üçüncü kişi olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Pay başka bir mevcut paydaşa satılmışsa TMK m.732 kapsamında yasal önalım hakkı doğmaz.

Gerçek bağış, trampa ve satış niteliğinde olmayan diğer işlemler ayrıca değerlendirilmelidir.

Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

2025 sonunda yapılan değişiklikle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar da açık şekilde bu kapsamın dışında bırakılmıştır.

Ancak 2026 bakımından en önemli değişiklik süre ve önalım bedelidir.

25 Aralık 2025'ten sonra yeni hükme tabi bir satışta hak:

noter bildiriminden itibaren üç ay

ve

her hâlde satıştan itibaren bir yıl

içerisinde kullanılmalıdır.

Bu nedenle hâlen internette yer alan:

“Şufa davası için her hâlde iki yıl vardır.”

bilgisi yeni satışlar bakımından güncel değildir.

Eski satışlarda ise geçiş hükmü gereği önceki kuralların uygulanmaya devam ettiği unutulmamalıdır.

İkinci büyük dönüşüm önalım bedelinde yaşanmıştır.

Artık önalım hakkı sahibi:

tapuda gösterilen satış bedelini yatırıp payı aynı bedelle almak

üzerinden hareket edemez.

Mahkeme dava konusu payın rayiç bedelini belirler.

Davacı bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içerisinde yatırmak zorundadır.

Para yargılama boyunca nemalandırılır ve hüküm kesinleştikten sonra nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2 Haziran 2026 tarihli kararları yeni sistemin nasıl uygulanacağını daha da netleştirmiştir.

Daire çoğunluğunun güncel yaklaşımına göre:

25 Aralık 2025'ten sonra açılan davalarda rayiç bedel dava tarihi itibarıyla,

25 Aralık 2025 tarihinde hâlen derdest bulunan eski davalarda ise bu tarih itibarıyla

belirlenmektedir.

Fiilî taksim ise önemini korumaktadır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 4 Mayıs 2026 tarihli kararında, tarım arazisinde çitler, farklı ürün ekimleri ve tanık anlatımlarıyla ortaya konulan fiilî paylaşım nedeniyle önalım davasının reddi çoğunlukla onanmıştır.

Dolayısıyla hisseli taşınmazda pay satışı öğrenildiğinde sağlıklı hukuki inceleme şu sırayla yapılmalıdır:

Tapu hareketlerini çıkarın.

Satış tarihini kesin olarak belirleyin.

25 Aralık 2025 geçiş hükmünü kontrol edin.

Alıcının önceden paydaş olup olmadığını araştırın.

İşlemin satış mı, başka bir temlik mi olduğunu belirleyin.

Noter bildiriminin tarihini kontrol edin.

Üç aylık ve mutlak hak düşürücü süreyi ayrı ayrı hesaplayın.

Feragat veya vazgeçme belgesi bulunup bulunmadığını araştırın.

Fiilî taksim ihtimalini değerlendirin.

Mahkemenin belirleyeceği rayiç bedeli finanse edebilme durumunu hesaplayın.

Dava açılacaksa taşınmazın bulunduğu yer ve doğru taraf yapısını kontrol edin.

Önalım davalarında bugün en riskli yaklaşım eski bilgilerle hareket etmektir.

Çünkü 2026 yılında:

süre değişmiştir,

bedel sistemi değişmiştir

ve

Yargıtay yeni rayiç değer sisteminin uygulanma yöntemini şekillendiren kararlar vermiştir.

Bu nedenle bir pay satışında:

“Hissedarım, iki yıl içinde tapudaki bedeli yatırıp şufa kullanırım.”

şeklindeki eski formül artık yeni satışlarda güncel hukuku yansıtmamaktadır.

Doğru formül şudur:

satışın tarihi + noter bildirimi + alıcının hukuki konumu + fiilî kullanım düzeni + güncel rayiç bedel + hak düşürücü süre.

Önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı ancak bu unsurlar birlikte değerlendirildiğinde doğru biçimde belirlenebilir.

Hukuki Dayanaklar

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu; özellikle m.2, m.731, m.732, m.733 ve m.734.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu; özellikle sözleşmeden doğan önalım hakkına ilişkin m.237-242.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu; özellikle görev ve taşınmazın aynına ilişkin kesin yetki hükümleri.

7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun; özellikle TMK m.733 ve m.734'te yapılan değişiklikler ile geçiş hükmü.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2025/5945, K.2026/2870, 02.06.2026 – Yeni önalım bedeli sisteminde rayiç değerin belirlenme tarihi.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2025/4687, K.2026/2873, 02.06.2026 – 7571 sayılı Kanun sonrasında rayiç bedel ve geçiş hükümleri.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2026/2544, K.2026/2430, 04.05.2026 – Tarım arazisinde fiilî taksim ve önalım hakkının dürüstlük kuralı bakımından değerlendirilmesi.

Güncel ve Resmî Kaynaklar

Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat ve İçtihat Bilgi Sistemi – Türk Medeni Kanunu m.731-734.

Türkiye Büyük Millet Meclisi – 7571 sayılı Kanun ve Türk Medeni Kanunu'na eklenen geçiş hükümleri.

Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat ve İçtihat Bilgi Sistemi – Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli önalım kararları.

İlgili Yazılar

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır?

Miras Kalan Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Ecrimisil Nedir? Haksız İşgal Tazminatı Hangi Şartlarda Talep Edilir?

Kira Sözleşmesi Feshedilince Kiracının Hakları Nelerdir?

Muris Muvazaası Nedir? Mirastan Mal Kaçırma Nasıl İspatlanır?

Yazar: Av. Süleyman Kesici

Yayın tarihi: 16 Ekim 2026

Son hukuki kontrol ve güncelleme: 16 Ekim 2026

Bilgilendirme Notu: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Önalım hakkının bulunup bulunmadığı; taşınmazdaki mülkiyet türüne, satış tarihine, alıcının satıştan önce paydaş olup olmamasına, devir işleminin gerçek hukuki niteliğine, noter bildirimine, fiilî taksim durumuna, geçiş hükümlerine ve mahkemece belirlenecek rayiç bedele göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kesici Hukuk

BİZE ULAŞIN

Şafak Mahallesi 75. Yıl Caddesi No: 119 K:2 D:1 Kepez/ANTALYA

✉️ av.suleymankesici@gmail.com

☎ +90 546 866 01 02

© 2026 Kesici Hukuk, Avukat Süleyman Kesici Hukuk Bürosu. Tüm hakkı saklıdır.

Faaliyet Alanları

https://kesici.av.tr web sitesinde yer alan bilgiler, Türkiye Barolar Birliği’nin Meslek Kuralları ve ilgili mevzuatına bağlı kalınarak ve ilgili mevzuatla reklam yasağına ilişkin düzenlemelere uygun olarak hazırlanmıştır. Bu site, iş veya buna benzer başka bir kazanım talep etmek ve/veya reklam amaçlı olarak kullanılamaz.Yer alan bilgiler, haberler ve etkinliklerle bültenlerimiz yalnızca bilgi verme amaçlı olarak hazırlanmış olup, ticari amaç içermemektedir. Herhangi bir şekilde hukuki görüş veya dayanak olarak kullanılmamalıdır. Şöyle ki içerikler güncelliğini yitirebilir ve yürürlükte olan mevzuat veya hukuki uygulamaların son halini yansıtmayabilir. Bu nedenle AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ bu sitede yer alan bilgilerdeki herhangi bir yanlışlık veya eksiklikten veya bu bilgilerin kullanımından doğan sonuçlardan sorumlu tutulamaz, ziyaretçiler sunulan içeriklerin doğru olmadığını veya bu içerikler nedeniyle zarar gördüklerini iddia edemezler.
Bu sitedeki tüm bilgi ve dosyaların mülkiyeti AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve Avukat Süleyman KESİCİ’ye ait olup, yazılı iznimiz olmadan kopyalanamaz, çoğaltılamaz ve kullanılmaz.
AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ tarafından açıkça yazılı şekilde izin verilmediği sürece, bu sitede yeni linkler açılması ve/veya bu siteye link yaratılması kesinlikle yasaktır. Faks ve/veya e-mail ve/veya iletişim formu ile AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ'ye ileteceğiniz herhangi bir bilgi veya bu sitenin veya içerdiği bilgilerin herhangi başka bir şekilde kullanımı, hiçbir şekilde avukat – müvekkil ilişkisi oluşturmayacağı gibi büromuzun var olan müvekkilleri ile de kısmi avukat – müvekkil ilişkisi oluşturmaz.