Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır? 2026 Güncel Rehber

Yayın tarihi: 5 Eylül 2026
Son güncelleme: 5 Eylül 2026

Bir taşınmazın tapuda bir kişi adına kayıtlı olması, her durumda o kaydın hukuken tartışılamayacağı anlamına gelmez.

Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı, geçersiz bir hukuki işleme dayandığı veya mülkiyet hakkının hukuka aykırı biçimde başka bir kişi adına tescil edildiği durumlarda tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

Ancak uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, tapuyla ilgili her uyuşmazlığın “tapu iptal davası” olarak değerlendirilmesidir.

Muris muvazaası, yolsuz tescil, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, irade bozukluğu veya önalım hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkların hukuki dayanakları birbirinden farklıdır. Bu farklılık; davanın taraflarını, ispat yöntemini, süreleri ve hatta davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle tapu iptali ve tescil davasında ilk yapılması gereken şey, tapu kaydının neden hukuka aykırı olduğunun doğru hukuki sebebe bağlanmasıdır.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde mevcut olan kaydın gerçek hukuki durumu yansıtmadığı iddiasıyla açılan ve mevcut kaydın iptal edilerek taşınmazın hak sahibi olduğu ileri sürülen kişi adına tescil edilmesini amaçlayan davadır.

Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesi, bir aynî hakkın yolsuz olarak tescil edilmesi veya bir tescilin yolsuz biçimde terkin edilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle aynî hakkı zedelenen kişiye tapu sicilinin düzeltilmesini dava etme hakkı tanımaktadır.

Başka bir ifadeyle mahkeme yalnızca:

“Tapu kaydı yanlış.”

iddiasını incelemez.

Asıl soru şudur:

Mevcut tapu kaydı hangi hukuki nedenle gerçek hak durumunu yansıtmamaktadır?

Davanın sonucunu çoğu zaman bu sorunun doğru cevaplandırılması belirler.

Yolsuz Tescil Nedir?

Türk Medeni Kanunu m.1024'e göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuz tescil niteliğindedir.

Örneğin tescilin;

• geçersiz bir hukuki işleme,

• hukuka aykırı bir işleme,

• gerçek hak sahibinin iradesini yansıtmayan bir işleme

dayandığının ileri sürülmesi hâlinde tapu sicilinin düzeltilmesi gündeme gelebilir.

Ancak tescilin ilk aşamada hukuka aykırı olması, taşınmaz daha sonra üçüncü kişiye devredilmişse davanın otomatik olarak kabul edileceği anlamına gelmez.

Burada iyiniyetli üçüncü kişinin korunması meselesi ortaya çıkar.

Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Tapu iptali ve tescil davasının tek bir hukuki sebebi yoktur.

Uygulamada farklı nedenlere dayanılarak bu dava türüyle karşılaşılabilir.

1. Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil

Miras hukukunda en sık karşılaşılan tapu uyuşmazlıklarından biri muris muvazaası, diğer ifadeyle mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırdığı iddiasıdır.

Örneğin mirasbırakan gerçekte bağışlamak istediği taşınmazını tapuda satış yapılmış gibi gösterebilir.

Ancak her düşük bedelli satış veya mirasçılardan birine yapılan devir kendiliğinden muris muvazaası anlamına gelmez.

Mahkeme;

• mirasbırakanın gerçek iradesini,

• satış bedeli ile gerçek değer arasındaki ilişkiyi,

• tarafların ekonomik durumlarını,

• mirasbırakanın satış yapmasını gerektiren makul bir ihtiyacının bulunup bulunmadığını,

• aile ilişkilerini,

• devirden sonraki fiilî kullanımı

birlikte değerlendirebilir.

Bu nedenle muris muvazaası davalarında yalnızca tapu kaydının değil, devir işleminin arkasındaki gerçek iradenin ortaya çıkarılması önemlidir.

2. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil

Bir kişinin taşınmaz devri yaptığı tarihte hukuki işlem ehliyetinin bulunmadığı iddia edilebilir.

Özellikle ileri yaşta veya ciddi sağlık sorunları bulunan kişilerin yaptığı taşınmaz devirlerinde bu uyuşmazlıkla karşılaşılmaktadır.

Ancak kişinin yaşlı olması tek başına hukuki ehliyetsizliği göstermez.

Asıl önemli olan hukuki işlemin yapıldığı tarihte kişinin işlem yapma ehliyetine sahip olup olmadığıdır.

Bu tür uyuşmazlıklarda;

• sağlık kayıtları,

• hastane belgeleri,

• ilaç kullanımı,

• işlem tarihine yakın tıbbi değerlendirmeler,

• gerektiğinde Adli Tıp değerlendirmeleri,

• tanık anlatımları

önem kazanabilir.

Dolayısıyla sağlık durumunun yıllar sonraki hâli değil, tapu işleminin gerçekleştirildiği gün bakımından ehliyet araştırılır.

3. Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması

Bir taşınmaz sahibi başka bir kişiye vekâletname vermiş olabilir.

Ancak vekilin kendisine verilen yetkiyi kullanırken vekâlet verenin menfaatlerine aykırı hareket ettiği ileri sürülebilir.

Örneğin taşınmazın olağan piyasa koşullarının çok altında bir bedelle, vekilin yakın ilişkide bulunduğu başka bir kişiye devredilmesi uyuşmazlığa yol açabilir.

Bu tür davalarda yalnızca vekâletnamede “satış yetkisi” bulunması yeterli değildir.

Somut olayda;

• vekilin davranışı,

• satış bedeli,

• ödeme yapılıp yapılmadığı,

• alıcı ile vekil arasındaki ilişki,

• alıcının işlemin niteliğini bilip bilmediği

birlikte önem taşıyabilir.

4. Hile, Hata veya Korkutma İddiaları

Bir kişi taşınmazını devrederken gerçek iradesinin;

• aldatma,

• esaslı hata,

• korkutma

nedeniyle sakatlandığını ileri sürebilir.

Bu durumda tapu devrinin temelindeki hukuki işlemin geçerliliği tartışılır.

Ancak bu tür davalarda süreler son derece önemlidir.

Bu nedenle “tapu iptali davalarında hiçbir şekilde süre yoktur” şeklindeki genel ifade doğru değildir.

Hangi sürenin uygulanacağı, ileri sürülen hukuki nedene göre ayrıca belirlenmelidir.

5. Sahte Belge veya Sahte Vekâletname ile Yapılan İşlemler

Taşınmazın sahte vekâletname veya başka bir sahte belge kullanılarak devredilmesi hâlinde de tapu sicilinin düzeltilmesi ve şartlarına göre tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Burada uyuşmazlık yalnız önceki malik ile yeni malik arasındaki ilişkiyle sınırlı kalmayabilir.

Tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararlar bakımından Türk Medeni Kanunu m.1007 kapsamında Devletin sorumluluğu ayrıca değerlendirilebilir.

Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2 Mart 2026 tarihli bir kararında sahte vekâletnameyle gerçekleştirilen tapu işlemi nedeniyle ortaya çıkan zarar, TMK m.1007 kapsamında devletin sorumluluğu yönünden değerlendirilmiştir.

6. Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer şartların da gerçekleşmesiyle yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

Önalım hakkı, klasik anlamda “yolsuz tescil” iddiasından farklı bir hukuki temele sahiptir.

Bu nedenle;

• satış tarihi,

• satışın öğrenildiği tarih,

• noter bildirimi,

• dava süresi,

• satış bedeli ve giderler

özellikle önem taşır.

Aynı başlık altında “tapu iptali ve tescil” talep edilse bile önalım davasının hukuki şartları muris muvazaası veya yolsuz tescil davasından farklıdır.

Her Tapu Uyuşmazlığında Tapu İptali İstenebilir mi?

Hayır.

Uyuşmazlığın niteliğine göre;

• tapu iptali ve tescil,

• elatmanın önlenmesi,

• ortaklığın giderilmesi,

• ecrimisil,

• tazminat,

• sözleşmenin ifası,

• önalım hakkının kullanılması,

• tapu sicilinin düzeltilmesi

gibi farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.

Örneğin ortak olduğunuz bir taşınmazda diğer ortaklarla mülkiyet ilişkisini sona erdirmek istiyorsanız temel uyuşmazlık çoğu durumda tapu iptali değil, ortaklığın giderilmesidir.

Bu nedenle dava türünün yanlış belirlenmesi sürecin daha başında önemli bir sorun yaratabilir.

İyiniyetli Üçüncü Kişi Neden Çok Önemlidir?

Tapu iptali ve tescil davalarının en kritik meselelerinden biri budur.

Türk Medeni Kanunu m.1023:

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur.

Buna karşılık TMK m.1024 uyarınca, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Dolayısıyla örneğin taşınmaz önce hukuka aykırı şekilde A adına geçirilmiş, daha sonra A tarafından B'ye satılmışsa:

B'nin iyiniyetli olup olmadığı davanın sonucunda belirleyici hâle gelebilir.

Mahkeme yalnızca:

“B tapuya baktı.”

demekle yetinmeyebilir.

Somut olayın özelliklerine göre;

• tarafların akrabalığı veya yakınlığı,

• taşınmazın gerçek değeri ile satış bedeli arasındaki fark,

• taşınmazı kimin kullandığı,

• alıcının olayları bilmesini gerektiren şartlar,

• işlemlerin zamanlaması

gibi olgular değerlendirilebilir.

2026 tarihli önemli Yargıtay örneği

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 11 Mart 2026 tarihli, E.2025/4762, K.2026/1960 sayılı kararında yolsuz tescile dayalı bir tapu iptali ve tescil uyuşmazlığında son kayıt malikinin iyiniyetli olup olmadığının yeterince araştırılması gerektiği belirtilmiş ve eksik inceleme bozma nedeni yapılmıştır.

Bu karar, tapu iptali davalarında yalnız ilk hukuka aykırı işlemin değil, taşınmazın sonraki devirlerinin de incelenmesi gerektiğini göstermesi açısından önemlidir.

Tapu İptali ve Tescil Davasını Kim Açabilir?

Genel olarak mevcut tapu kaydı nedeniyle aynî hakkının zedelendiğini ileri süren kişi dava açabilir.

Ancak davacı sıfatı somut hukuki sebebe göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Örneğin;

• gerçek malik,

• mirasçı,

• önalım hakkı sahibi,

• sözleşmeden kaynaklanan tescil talebi bulunan kişi

farklı hukuki nedenlerle dava açabilir.

Özellikle terekeye ait bir taşınmaz söz konusuysa mirasçıların birlikte hareket etmesi veya terekenin temsiliyle ilgili kurallar gündeme gelebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 11 Mart 2026 tarihli kararında da elbirliği mülkiyetine tabi terekeye ilişkin uyuşmazlıkta tereke temsilcisi meselesinin dava takip şartı bakımından değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Kural olarak tapuda hak sahibi görünen ve kaydının iptali istenen kişi davalıdır.

Ancak taşınmazın birden fazla kez el değiştirdiği dosyalarda taraf yapısı daha karmaşık olabilir.

Özellikle dava açılmadan önce veya dava devam ederken taşınmazın başka bir kişiye devredilmesi dikkatle değerlendirilmelidir.

2026 tarihli Yargıtay kararı

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 31 Mart 2026 tarihli, E.2026/954, K.2026/2440 sayılı kararında, dava konusu taşınmazların yargılama devam ederken üçüncü kişilere devredilmesi ve parsel bilgilerinin değişmesi hâlinde HMK m.125 kapsamında taraflara gerekli seçimlik hakkın kullandırılması ve hükmün infazda tereddüt yaratmayacak biçimde kurulması gerektiği vurgulanmıştır.

Bu nedenle tapu dosyalarında taşınmazın güncel tapu kaydının yalnız dava açılırken değil, yargılama süresince de takip edilmesi önemlidir.

Taşınmaz Dava Devam Ederken Satılabilir mi?

Davanın açılmış olması tek başına tapuda devir yapılmasını otomatik olarak engellemez.

Bu nedenle davacı açısından taşınmazın dava sırasında üçüncü kişiye devredilme riski bulunuyorsa ihtiyati tedbir talebi gündeme gelebilir.

Ancak ihtiyati tedbir otomatik olarak verilen bir karar değildir.

Mahkeme;

• talebin niteliğini,

• yaklaşık ispat durumunu,

• tedbir verilmezse doğabilecek zararı,

• tarafların menfaat dengesini

değerlendirir.

Tedbir talebinin somut dosyaya uygun biçimde gerekçelendirilmesi gerekir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Hangi Mahkeme Görevlidir?

Özel bir görev düzenlemesi bulunmayan klasik tapu iptali ve tescil davalarında genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

HMK m.2, kanunda aksine düzenleme bulunmadıkça malvarlığı haklarına ilişkin davalarda Asliye Hukuk Mahkemesini görevli kabul etmektedir.

Ancak uyuşmazlığın dayandığı özel hukuki ilişkiye göre farklı görev kuralları ortaya çıkabileceğinden yalnız dava başlığına bakarak görev belirlemek her zaman doğru değildir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nerede Açılır?

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

HMK m.12 uyarınca aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar taşınmazın bulunduğu yerde açılır.

Örneğin dava konusu taşınmaz Antalya'daysa, taraflardan birinin İstanbul'da yaşaması tek başına davanın İstanbul'da açılmasını sağlamaz.

Taşınmazın bulunduğu yer kesin yetki bakımından belirleyicidir.

Tapu İptali Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Her tapu iptali ve tescil davası için genel bir zorunlu arabuluculuk şartı bulunmamaktadır.

Bu önemli bir ayrımdır.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren;

• kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,

• taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi,

• kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,

• komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar

bakımından dava öncesi arabuluculuk dava şartı hâline getirilmiştir.

Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı aynî hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar ise arabuluculuğa elverişli hâle getirilmiştir; ancak bu durum bütün tapu iptali ve tescil davalarının zorunlu arabuluculuk kapsamına alındığı anlamına gelmez.

Bu nedenle arabuluculuk şartı davanın gerçek hukuki sebebine göre ayrıca kontrol edilmelidir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı Var mı?

Bu soruya:

“Tapu iptal davasında zamanaşımı yoktur.”

şeklinde tek cümlelik cevap vermek doğru değildir.

Çünkü “tapu iptali ve tescil” bir sonuç talebidir. Bu sonuca götüren hukuki sebepler birbirinden farklıdır.

Örneğin;

• muris muvazaası,

• irade bozukluğu,

• önalım hakkı,

• sözleşmeden kaynaklanan tescil talebi,

• yolsuz tescil

aynı süre rejimine tabi değildir.

Bazı hukuki sebepler özel hak düşürücü veya zamanaşımı sürelerine tabiyken, bazı aynî hak iddiaları bakımından farklı kurallar uygulanabilir.

Dolayısıyla süre hesabında şu soru sorulmalıdır:

“Tapunun iptalini neden istiyorum?”

Sürenin başlangıç ve bitişi ancak bu hukuki sebep belirlendikten sonra doğru hesaplanabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Hangi Deliller Kullanılır?

Delil listesi davanın hukuki sebebine göre değişir.

Uygulamada önem taşıyabilecek belgeler arasında;

• güncel ve geçmiş tapu kayıtları,

• resmi senetler,

• tapu işlem dosyaları,

• banka kayıtları ve ödeme belgeleri,

• vekâletnameler,

• nüfus kayıtları,

• mirasçılık belgeleri,

• sağlık kayıtları,

• sözleşmeler,

• vergi ve belediye kayıtları,

• keşif ve bilirkişi incelemesi,

• tanık anlatımları

bulunabilir.

Ancak her delil her dava türünde aynı değere sahip değildir.

Örneğin ehliyetsizlik iddiasında sağlık kayıtları ön plana çıkarken, vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasında ödeme hareketleri, satış bedeli ve taraflar arasındaki ilişki çok daha önemli olabilir.

Tapu Kayıtlarının Geçmişi Neden İncelenmelidir?

Sadece güncel tapu kaydına bakmak çoğu zaman yeterli değildir.

Taşınmaz;

A → B → C → D

şeklinde birden fazla kez devredilmiş olabilir.

Bu durumda her devir için;

• tarih,

• hukuki işlem,

• satış bedeli,

• taraflar arasındaki ilişki,

• son malikin iyiniyeti

ayrı değerlendirme gerektirebilir.

Özellikle son kayıt malikinin TMK m.1023 kapsamında korunup korunmayacağı, geçmiş işlem zinciri görülmeden sağlıklı değerlendirilemez.

Bu nedenle tapu iptali ve tescil uyuşmazlığında ilk incelemelerden biri tapu hareketlerinin kronolojik olarak çıkarılması olmalıdır.

Tapu İptali Davası Kazanılırsa Ne Olur?

Mahkemenin davayı kabul etmesi hâlinde mevcut tapu kaydının dava konusu bölüm veya pay yönünden iptaline ve hak sahibi lehine tesciline karar verilebilir.

Kararın kapsamı davada ileri sürülen talebe ve hukuki sebebe göre değişir.

Bazı durumlarda tapunun geri alınması hukuken mümkün olmayabilir.

Örneğin iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunması söz konusuysa, taşınmaz yerine tazminat talebinin değerlendirilmesi gerekebilir.

Bu nedenle bazı dosyalarda dava stratejisi kurulurken:

“Tapu iptal ve tescil; bunun mümkün olmaması hâlinde tazminat”

şeklinde kademeli taleplerin değerlendirilmesi gündeme gelebilir.

Bunun her dosyada otomatik olarak uygulanabilecek bir şablon olmadığı unutulmamalıdır.

Tapu İptali ve Tescil Davasında En Sık Yapılan Hatalar

1. Hukuki sebebi yanlış belirlemek

“Taşınmaz benim olmalı” düşüncesi tek başına hukuki sebep değildir.

Davanın;

• muris muvazaası mı,

• yolsuz tescil mi,

• ehliyetsizlik mi,

• vekâlet görevinin kötüye kullanılması mı,

• sözleşmeden doğan tescil talebi mi

olduğu baştan belirlenmelidir.

2. Yalnız güncel tapu kaydına bakmak

Geçmiş devir zinciri görülmeden üçüncü kişilerin iyiniyet durumu değerlendirilemeyebilir.

3. Yanlış kişiye dava açmak

Güncel kayıt maliki ve taşınmazın dava sırasındaki devirleri takip edilmelidir.

4. Süreleri göz ardı etmek

Her tapu iptali davasının süresiz olduğu düşünülmemelidir.

5. İhtiyati tedbir ihtiyacını değerlendirmemek

Dava sırasında yeni devirlerin gerçekleşmesi taraf yapısını ve uyuşmazlığın çözümünü karmaşıklaştırabilir.

6. Tapu davası ile miras davasını birbirinden tamamen bağımsız düşünmek

Özellikle muris muvazaası ve terekeye ait taşınmazlarda miras hukuku ile eşya hukuku birlikte değerlendirilmelidir.

2026 Yılında Tapu İptali Davaları Açısından Dikkat Çeken Yargıtay Yaklaşımı

2026 yılında yayımlanan Yargıtay 1. Hukuk Dairesi kararları iki konunun önemini özellikle gösteriyor.

Birincisi: Son kayıt malikinin iyiniyeti yeterli araştırma yapılmadan varsayılamaz.

11 Mart 2026 tarihli E.2025/4762, K.2026/1960 sayılı kararda Yargıtay, son kayıt malikinin taşınmazı edinirken iyiniyetli olup olmadığına ilişkin araştırmanın yetersiz olmasını bozma sebeplerinden biri kabul etmiştir.

İkincisi: Dava devam ederken taşınmazın el değiştirmesi göz ardı edilemez.

31 Mart 2026 tarihli E.2026/954, K.2026/2440 sayılı kararda, dava konusu taşınmazların yargılama sırasında üçüncü kişilere devri karşısında HMK m.125'in uygulanması ve kararın güncel tapu/parsel durumuna göre infaz edilebilir biçimde kurulması gerektiği vurgulanmıştır.

Bu kararlar tapu davalarının yalnız dava dilekçesinin hazırlandığı günkü tabloyla değil, yargılama boyunca değişebilen tapu kayıtları ve taraf durumuyla birlikte takip edilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptali ve tescil davası nedir?

Gerçek hak durumunu yansıtmadığı ileri sürülen tapu kaydının iptal edilerek hak sahibi olduğu iddia edilen kişi adına tescil yapılmasını amaçlayan davadır.

Tapuda başkasının adı yazıyorsa yine de dava açılabilir mi?

Şartları varsa evet. Zaten tapu iptali ve tescil davasının temel amacı mevcut tescilin hukuka uygun olup olmadığının incelenmesidir.

Tapu iptali davası her zaman kazanılır mı?

Hayır. Davacı ileri sürdüğü hukuki sebebi ve gerekli olguları ispatlamak zorundadır. Ayrıca iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunması gibi durumlar sonucu değiştirebilir.

Tapu iptali davasında hangi mahkeme görevlidir?

Özel bir görev düzenlemesi bulunmayan klasik tapu iptali ve tescil davalarında kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Dava nerede açılır?

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Tapu iptali davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Bütün tapu iptali ve tescil davaları için genel bir zorunlu arabuluculuk kuralı bulunmamaktadır. Uyuşmazlığın kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti veya komşu hakkı gibi özel dava şartı arabuluculuk kapsamındaki bir konuya girip girmediği ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapu iptal davasının süresi var mı?

Tek bir süre yoktur. Süre, davanın dayandığı hukuki nedene göre değişir.

Taşınmaz dava sırasında başkasına satılırsa dava biter mi?

Hayır. Ancak yeni devir usul ve taraf yapısı açısından önemli sonuçlar doğurabilir. HMK m.125 kapsamında yapılacak işlemler değerlendirilmelidir.

Tapuya güvenerek taşınmaz satın alan kişi korunur mu?

TMK m.1023 şartlarını taşıyan iyiniyetli üçüncü kişinin aynî hak kazanımı korunabilir. Ancak kişinin gerçekten iyiniyetli olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan satış iptal edilebilir mi?

Muris muvazaasının hukuki şartları ve ispat koşulları gerçekleşmişse tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir. Ancak her mirasçıya yapılan satış veya her düşük bedelli devir kendiliğinden muris muvazaası değildir.

Tapu iptali mümkün olmazsa para talep edilebilir mi?

Somut hukuki sebebe ve olayın özelliklerine göre tazminat talebi gündeme gelebilir. Bunun dava başında doğru biçimde değerlendirilmesi önemlidir.

Sonuç

Tapu iptali ve tescil davalarında en önemli mesele, taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğundan önce mevcut kaydın hangi hukuki nedenle hatalı olduğunun doğru belirlenmesidir.

Muris muvazaası, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, yolsuz tescil, irade bozukluğu ve önalım hakkı aynı sonucu hedefleyebilse de birbirinden farklı hukuki kurallara tabidir.

Bu nedenle sağlıklı bir değerlendirmede en azından;

• güncel tapu kaydı,

• geçmiş tapu hareketleri,

• resmi senet ve işlem belgeleri,

• taraflar arasındaki hukuki ilişki,

• üçüncü kişilere yapılan devirler,

• uygulanabilecek süreler,

• delil durumu,

• gerekiyorsa ihtiyati tedbir ihtiyacı

birlikte incelenmelidir.

Özellikle taşınmaz üçüncü kişilere devredilmişse TMK m.1023–1024 kapsamında iyiniyet değerlendirmesi davanın en kritik noktalarından biri hâline gelebilir.

Tapu iptali ve tescil davalarında doğru başlangıç, yalnız “dava açmak” değil; tapu hareketlerini kronolojik olarak ortaya çıkarmak, doğru hukuki sebebi belirlemek ve buna uygun delil planı oluşturmaktır.

Hukuki Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1007, m.1023, m.1024 ve m.1025

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2, m.12, m.125 ve ilgili hükümler

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.17/B ve m.18/B

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2025/4762, K.2026/1960, 11.03.2026

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2026/954, K.2026/2440, 31.03.2026

• Tapu sicili ve mülkiyet hakkına ilişkin Anayasa Mahkemesi kararları

Yazar: Av. Süleyman Kesici

İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olan Av. Süleyman Kesici, Antalya Barosu'na kayıtlı olarak avukatlık faaliyetini sürdürmektedir.

Bilgilendirme Notu: Bu yazı 5 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat ve erişilebilen güncel yargı kararları esas alınarak genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her taşınmaz uyuşmazlığı kendi hukuki sebebi, tapu kayıtları, belgeleri, tarafları ve süreleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Kesici Hukuk

BİZE ULAŞIN

Şafak Mahallesi 75. Yıl Caddesi No: 119 K:2 D:1 Kepez/ANTALYA

✉️ av.suleymankesici@gmail.com

☎ +90 546 866 01 02

© 2026 Kesici Hukuk, Avukat Süleyman Kesici Hukuk Bürosu. Tüm hakkı saklıdır.

Faaliyet Alanları