Miras Kalan Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Yayın tarihi: 5 Ekim 2026

Anne veya babadan kalan bir evde beş kardeş mirasçı olabilir. Kardeşlerden biri taşınmazı kullanmak, biri satmak, biri kendi payını almak, diğeri ise aileden kaldığı için taşınmazın hiçbir şekilde satılmamasını isteyebilir.

Bu durumda sık karşılaşılan soru şudur:

“Bir mirasçı istemezse taşınmaz yıllarca ortak mı kalır?”

Kural olarak hayır.

Türk Medeni Kanunu, mirasçıları süresiz biçimde ortak mülkiyet ilişkisi içinde kalmaya zorlamaz.

Birden fazla mirasçı bulunduğunda mirasın geçmesiyle birlikte tereke üzerinde bir miras ortaklığı meydana gelir. Mirasçılar paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olur. Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu m.642, kanundan veya sözleşmeden kaynaklanan özel bir engel bulunmadıkça mirasçılardan her birine mirasın paylaşılmasını isteme hakkı tanımaktadır.

Dolayısıyla diğer bütün mirasçıların ortaklığın sona ermesini kabul etmesi şart değildir.

Tek bir mirasçı dahi gerekli hukuki süreci başlatabilir.

Ancak 1 Eylül 2023'ten beri doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açmak da kural olarak mümkün değildir.

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Bu nedenle 2026 yılında miras kalan bir taşınmazın paylaşılmasında temel yol haritası:

mirasçıların ve tapu durumunun belirlenmesi → zorunlu arabuluculuk → anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası → aynen taksim veya satış

şeklinde ilerlemektedir.

Miras Kalan Taşınmazda Mirasçılar Nasıl Malik Olur?

Mirasbırakanın ölümüyle birlikte miras kendiliğinden mirasçılara geçer.

Birden fazla mirasçı varsa Türk Medeni Kanunu m.640 uyarınca paylaşmaya kadar terekenin tamamı üzerinde miras ortaklığı meydana gelir.

Bu aşamada mirasçılar terekeye elbirliği mülkiyetiyle sahip olurlar.

Elbirliği mülkiyetinde klasik anlamda:

“Evin şu odası benim.”

veya

“Arsanın kuzey tarafındaki 300 metrekare bana ait.”

şeklinde fiziki bir mülkiyet ayrımı bulunmaz.

Mirasçının miras payı vardır; ancak bu pay paylaşma yapılmadan önce taşınmazın belirli bir fiziki bölümüne karşılık gelmez.

Örneğin üç kardeşin eşit mirasçı olduğu bir terekede tek bir ev bulunuyorsa her kardeş miras payına sahiptir.

Ancak bu durum kardeşlerden birinin salonun, diğerinin mutfağın, üçüncüsünün yatak odalarının maliki olduğu anlamına gelmez.

Ortaklığın sona erdirilmesi için paylaşma yapılması gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, eski adıyla izale-i şuyu davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan davadır.

Amaç bir tarafın diğerine karşı tazminat kazanması değil, mevcut ortaklığın sona erdirilmesidir.

Yargıtay da bu davaları:

iki taraflı ve taraflar bakımından benzer sonuç doğuran davalar

olarak nitelendirmektedir.

Örneğin miras kalan bir apartman dairesinde beş kardeş hissedarsa ve paylaşma konusunda anlaşamıyorsa, ortaklığın giderilmesi yoluyla taşınmazın;

mümkünse aynen paylaştırılması,

bu mümkün değilse satılması

ve satış bedelinin miras payları doğrultusunda dağıtılması sağlanabilir.

Bir Mirasçı Tek Başına Ortaklığın Giderilmesini İsteyebilir mi?

Evet.

Bütün mirasçıların dava açmayı kabul etmesi gerekmez.

Türk Medeni Kanunu m.642 açık biçimde:

“Mirasçılardan her biri ... her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.”

hükmünü içermektedir.

Örneğin dört kardeşten üçü:

“Bu ev satılmasın.”

derken yalnız bir kardeş kendi miras payını almak istiyor olabilir.

Özel bir hukuki engel bulunmuyorsa diğer kardeşlerin çoğunluğu, tek başına paylaşma isteyen mirasçının bu hakkını ortadan kaldıramaz.

Ancak paylaşma talebinin kötüye kullanılması veya paylaşmanın uygun olmayan zamanda istenmesi gibi kanuni sınırlamalar somut olayda ayrıca değerlendirilebilir.

“Ben Satılmasını İstemiyorum” Demek Satışı Engeller mi?

Tek başına hayır.

Bir mirasçının taşınmazın satışına karşı olması, ortaklığın sonsuza kadar devam edeceği anlamına gelmez.

Mahkemenin önce taşınmazın aynen bölünebilir olup olmadığını değerlendirmesi gerekir.

Aynen taksim mümkün değilse ve taşınmaz önemli ölçüde değer kaybetmeden bölünemiyorsa Türk Medeni Kanunu m.699 uyarınca açık artırmayla satışa karar verilebilir.

Dolayısıyla:

“Ben imza vermiyorum, ev satılamaz.”

ifadesi mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesi bakımından kural olarak doğru değildir.

Bununla birlikte bütün paydaşların onayı olmadan satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması farklı bir meseledir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Bu düzenleme 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B'de yer almaktadır.

Dolayısıyla 2026 yılında ortaklığın giderilmesi davası açmak isteyen mirasçı önce arabuluculuk sürecini tamamlamalıdır.

Arabuluculuk yapılmadan doğrudan dava açılması hâlinde dava şartı problemi ortaya çıkar.

Burada özellikle bütün mirasçıların ve tapuda hak sahibi görünen kişilerin doğru biçimde belirlenmesi önemlidir.

Çünkü daha sonra açılacak ortaklığın giderilmesi davasında bütün paydaşların taraf olması gerekir. Yargıtay bunu kamu düzenine ilişkin bir taraf teşkili meselesi olarak değerlendirmektedir.

Arabuluculukta Mirasçılar Ne Konuda Anlaşabilir?

Arabuluculuk süreci yalnız:

“Satılsın mı, satılmasın mı?”

sorusunun görüşüldüğü bir toplantı değildir.

Mirasçılar çok daha esnek çözümler geliştirebilir.

Örneğin bir kardeş taşınmazı almak istiyorsa diğer mirasçıların paylarını belirli bir bedel üzerinden satın alabilir.

Birden fazla taşınmaz varsa;

bir taşınmaz bir mirasçıya,

başka taşınmaz diğer mirasçıya

bırakılabilir ve değer farkları para ile denkleştirilebilir.

Taşınmaz satılıp bedelin belirlenen oranlarda paylaşılması konusunda da anlaşılabilir.

Bu yönüyle arabuluculuk, özellikle aileden kalan taşınmazlarda mahkeme ve açık artırma sürecinden önce önemli bir çözüm imkânı yaratmaktadır. Adalet Bakanlığı da miras ortaklıklarının uzun süren dava ve satış süreçleri yerine tarafların ihtiyaçlarına uygun biçimde arabuluculukla çözülebileceğine dikkat çekmektedir.

Arabuluculukta Taşınmazın Paylaşılması Konusunda Anlaşılırsa Mahkemeye Gitmek Gerekir mi?

Taraflar arabuluculukta ortaklığın nasıl giderileceği konusunda anlaşabilir.

Ancak taşınmazlara ilişkin anlaşmalar sıradan bir borç anlaşması gibi değerlendirilmez.

6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca ortaklığın giderilmesi kapsamındaki anlaşma belgesinde taşınmazlarla ilgili kanuni sınırlamalar ile usul ve esasların gözetilmesi gerekir.

Ayrıca bu kapsamda düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.

Özellikle tarım arazilerinde ayrıca 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile diğer özel mevzuattaki bölünme ve devir sınırlamalarının dikkate alınması gerekir. Adalet Bakanlığı 2025 yılında bu konuda ayrıca uygulama duyurusu yayımlamıştır.

Arabuluculukta Anlaşma Olmazsa Hangi Mahkemede Dava Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanına bırakmaktadır.

Taşınmaz üzerindeki ayni hak sahipliğinde değişiklik meydana getiren uyuşmazlıklarda ise HMK m.12'deki kesin yetki kuralı önem taşır.

Bu nedenle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır.

Örneğin mirasçılar İstanbul, Ankara ve Almanya'da yaşıyor ancak miras kalan taşınmaz Antalya'da bulunuyorsa, mirasçıların nerede yaşadığından bağımsız olarak taşınmazın bulunduğu yer bakımından yetki değerlendirmesi yapılır.

Dava Kime Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan veya mirasçılardan biri ya da birkaçı açabilir.

Davanın diğer tarafında ise diğer bütün paydaşların bulunması gerekir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında taraf teşkili kamu düzenine ilişkindir.

Paydaşlardan biri ölmüşse onun mirasçıları belirlenerek davaya dahil edilmelidir.

Örneğin taşınmazda altı mirasçı bulunuyor ve bunlardan biri dava açıyorsa, diğer beş mirasçı davada taraf olmalıdır.

Mirasçılardan birinin dava sırasında ölmesi hâlinde de onun mirasçılık durumu ayrıca dikkate alınır.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasından önce güncel;

tapu kayıtları,

mirasçılık belgeleri

ve varsa mirasçı ölümleri

kontrol edilmelidir.

Mirasçılık Belgesi Alınmadan Dava Açılabilir mi?

Mirasçılık belgesi, mirasçıların ve miras paylarının ortaya konulması bakımından temel belgelerdendir.

Özellikle taşınmaz hâlen muris adına kayıtlıysa veya elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa mirasçıların kim olduğunun sağlıklı biçimde belirlenmesi gerekir.

Yargıtay, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylara göre dağıtılması gerektiğini kabul etmektedir.

Bu nedenle dava öncesinde mirasçılık belgesi, tapu kaydı ve varsa intikal işlemleri birlikte incelenmelidir.

Önce Tapuda Miras İntikali Yapılması Şart mı?

Mirasbırakanın ölümüyle mülkiyet hukuken mirasçılara geçer.

Tapudaki intikal işlemi ise bu hukuki durumun sicile yansıtılmasıdır.

Ancak ortaklığın giderilmesi davasında tarafların ve payların doğru biçimde belirlenmesi için tapu kayıtları ile mirasçılık belgeleri birlikte değerlendirilir.

Özellikle çok eski miraslarda, aradan geçen yıllarda bazı mirasçıların da ölmüş olması nedeniyle zincirleme mirasçılık ilişkileri ortaya çıkabilir.

Bu dosyalarda yalnız murisin ilk mirasçılık belgesine bakılması yeterli olmayabilir.

Miras Kalan Taşınmaz Önce Aynen Bölünür mü?

Mahkeme paylaşma biçimini değerlendirirken aynen taksim olasılığını dikkate alır.

Türk Medeni Kanunu m.699'a göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya satılarak bedelinin paylaşılması yoluyla yapılabilir.

Yargıtayın 2025 tarihli güncel kararında da aynen taksim için;

taşınmazın yüzölçümü,

niteliği,

pay ve paydaş sayısı,

tarım arazisi niteliği,

imar mevzuatı

ve bölünme sonucunda değer kaybı meydana gelip gelmeyeceğinin araştırılması gerektiği vurgulanmıştır.

Dolayısıyla mahkeme yalnız:

“Davacı satış istedi.”

diyerek aynen taksim ihtimalini her durumda göz ardı etmez.

Davalı mirasçı da aynen taksim talebinde bulunabilir.

Aynen Taksim Nedir?

Aynen taksim, ortak malın fiziksel olarak bölünerek ortaklara ayrı ayrı verilmesidir.

Örneğin üç mirasçının ortak olduğu 6.000 metrekarelik bir taşınmaz, imar ve özel mevzuat bakımından üç bağımsız parsele bölünebiliyorsa aynen taksim gündeme gelebilir.

Ancak her taşınmaz bölünemez.

Bir apartman dairesinin üç kardeş arasında fiziksel olarak üç bağımsız taşınmaza bölünmesi çoğu zaman mümkün değildir.

Buna karşılık geniş bir arsanın veya belirli şartları taşıyan arazinin ifraz edilmesi mümkün olabilir.

Taşınmaz Bölünürken Değerler Eşit Değilse Ne Olur?

Türk Medeni Kanunu, değer farklarının para ile giderilmesine imkân verir.

Örneğin iki mirasçıya bölünen taşınmaz parçalarından biri 5.000.000 TL, diğeri 4.500.000 TL değerindeyse aradaki farkın ivaz eklenerek denkleştirilmesi mümkün olabilir.

TMK m.699 bu sistemi açıkça düzenlemektedir.

Yargıtay da aynen taksimde değer farklarının parasal denkleştirmeyle giderilebileceğini kabul etmektedir.

Bu nedenle:

“Metrekareler tam eşit değilse aynen taksim yapılamaz.”

şeklinde bir kural bulunmamaktadır.

Önemli olan hukuken ve teknik olarak bölünebilirlik ile değer dengesinin sağlanabilmesidir.

Aynen Taksimin Mümkün Olup Olmadığını Kim Belirler?

Mahkeme çoğu zaman teknik bilirkişi incelemesi yaptırır.

Yargıtay uygulamasında teknik bilirkişiye ifraz projesi hazırlatılması ve projenin ilgili idari makam bakımından imar mevzuatına uygun olup olmadığının araştırılması gerektiği kabul edilmektedir.

İlgili makamdan olumsuz cevap gelirse ortaklığın satış yoluyla giderilmesi gündeme gelir.

Bu nedenle:

“Arsa büyük, kesin bölünür.”

şeklinde yalnız yüzölçümüne dayalı değerlendirme yeterli değildir.

İmar mevzuatı, minimum parsel büyüklüğü, yol cephesi, tarım arazisi sınırlamaları ve diğer teknik koşullar birlikte değerlendirilir.

Birden Fazla Miras Taşınmazı Varsa Hepsi Satılmak Zorunda mı?

Hayır.

Terekede birden fazla taşınmaz bulunması paylaşmanın daha esnek yapılmasına imkân verebilir.

Türk Medeni Kanunu m.642, hâkimin terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde bulundurmasını; olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamını farklı bir mirasçıya vermek suretiyle paylaşım yapılabilmesini düzenlemektedir.

Taşınmazların değerleri arasında fark varsa parasal denkleştirme yapılabilir.

Örneğin terekede;

8 milyon TL değerinde bir ev,

6 milyon TL değerinde bir arsa

ve

2 milyon TL değerinde başka bir taşınmaz

bulunuyorsa, her taşınmazı ayrı ayrı açık artırmada satmak her zaman tek seçenek değildir.

Miras payları ve malların niteliği dikkate alınarak aynen paylaşım seçenekleri araştırılabilir.

Aynen Taksim Mümkün Değilse Ne Olur?

Taşınmaz önemli ölçüde değer kaybetmeden bölünemiyorsa mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

Türk Medeni Kanunu m.699'un temel sistemi budur.

Örneğin tek bir apartman dairesi üç kardeşe miras kalmış ve hiçbir mirasçı diğerlerinin payını satın almak konusunda anlaşamamışsa, taşınmazın fiziksel olarak üç bağımsız mülke bölünmesi genellikle mümkün olmayacaktır.

Bu durumda ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesi gündeme gelebilir.

Mahkemenin Satış Kararı Verdiği Gün Ev Hemen Satılır mı?

Hayır.

Öncelikle ortaklığın giderilmesine ilişkin mahkeme kararı kesinleşir.

Satış gerekiyorsa HMK m.322/2 uyarınca hâkim satış için bir memur görevlendirir.

Taşınır ve taşınmazların satışı İcra ve İflâs Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülür. Yargıtayın güncel kararlarında ortaklığın giderilmesi satışlarının satış memurluğu üzerinden gerçekleştirildiği ve satış işlemlerine ilişkin şikâyetlerin ortaklığın giderilmesine karar veren sulh hukuk mahkemesince incelendiği belirtilmektedir.

Dolayısıyla dava aşaması ile satış aşaması birbirinden farklıdır.

Mahkemenin:

“Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine”

karar vermesi taşınmazın aynı gün satıldığı anlamına gelmez.

Satışa Herkes Katılabilir mi?

Mevcut sistemde genel kural, satışın açık artırma yoluyla gerçekleştirilmesidir.

Türk Medeni Kanunu m.699 ayrıca çok önemli bir seçenek sunmaktadır:

Satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması.

Ancak bunun için bütün paydaşların rızası gerekir.

Örneğin beş kardeşin tamamı:

“Taşınmaz aile dışında bir kişiye satılmasın; artırmaya yalnız biz katılalım.”

konusunda anlaşıyorsa satışın paydaşlar arasında gerçekleştirilmesi istenebilir.

Buna karşılık kardeşlerden biri dahi bu yönteme rıza göstermiyorsa mevcut TMK m.699 sisteminde mahkeme sırf diğer dört mirasçı istediği için artırmayı yalnız paydaşlarla sınırlayamaz.

2026'da Paydaşlar Arası Satış Kuralı Değişti mi?

Hayır.

Bu konuda 2026 yılında TBMM'ye önemli bir kanun teklifi sunulduğu için güncel kaynaklarda karışıklık yaşanabilir.

4 Mart 2026 tarihinde TBMM'ye sunulan 2/3568 esas numaralı İcra ve İflas Kanunu ile Türk Medeni Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Teklifi, miras paylaşımlarında ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılacak satışta ilk artırmanın hissedarlar arasında gerçekleştirilmesine imkân sağlayacak bir sistem öngörmektedir.

Ancak 5 Ekim 2026 itibarıyla teklif hâlen Adalet Komisyonundadır ve kanunlaşmamıştır.

Dolayısıyla bugün yürürlükte olan hüküm değişmemiştir.

Mevcut TMK m.699'a göre satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılabilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir.

Bu ayrım özellikle 2026 tarihli güncel hukuk içeriklerinde açık biçimde belirtilmelidir.

Mirasçılardan Biri Açık Artırmada Taşınmazı Satın Alabilir mi?

Evet.

Açık artırmaya katılım şartlarını taşıyan mirasçı, satış sürecinde taşınmazı satın alabilir.

Bu durumda mirasçı zaten satış bedelinden kendi miras payı oranında pay alacak olsa da ihale koşulları ve ödeme yükümlülükleri ayrıca uygulanır.

Bu nedenle:

“Zaten evin üçte biri benim, ihalede yalnız kalan üçte ikiyi öderim.”

şeklinde otomatik bir varsayım yapılmamalıdır.

Satış prosedürü ve ihale koşulları satış dosyası üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.

Satış Bedeli Mirasçılar Arasında Nasıl Paylaşılır?

Taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylara göre dağıtılması gerekir.

Paylı mülkiyet varsa tapu payları esas alınır.

Hem paylı hem elbirliği mülkiyeti birlikte bulunuyorsa tapu kaydı ve mirasçılık belgesi birlikte dikkate alınır.

Yargıtay'ın yerleşik uygulaması bu yöndedir.

Örneğin mirasçılık belgesine göre;

birinci mirasçının payı %50,

ikinci mirasçının payı %25,

üçüncü mirasçının payı %25

ise, özel bir muhdesat veya başka hukuki durum bulunmadığı varsayımında net satış bedeli bu oranlar doğrultusunda paylaştırılır.

Taşınmazdaki Evi Mirasçılardan Biri Yaptırmışsa Ne Olur?

Bu durumda muhdesat meselesi gündeme gelebilir.

Muhdesat; arsa üzerinde bulunan ve taşınmazın değerine katkı sağlayan bina, ağaç veya benzeri bütünleyici unsurlar bakımından kullanılan bir kavramdır.

Örneğin miras kalan çıplak arsa üzerinde kardeşlerden biri kendi parasıyla bir ev yaptırmış olabilir.

Taşınmaz satıldığında:

“Tapuda hepimiz hissedarız; evin değeri de otomatik olarak eşit paylaşılır.”

sonucuna her durumda ulaşılmaz.

Yargıtay, muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğu tapu kaydından anlaşılıyor veya bütün paydaşlar bu konuda anlaşmışsa, arsa ile muhdesat değerlerinin ayrı ayrı hesaplanmasını ve muhdesata isabet eden satış bedelinin muhdesat sahibine ayrılmasını kabul etmektedir.

Diğer Mirasçılar Muhdesatın Kime Ait Olduğunu Kabul Etmezse Ne Olur?

Uyuşmazlık daha teknik hâle gelir.

Örneğin bir mirasçı:

“Evi ben yaptırdım.”

derken diğerleri:

“Hayır, ev babamızın parasıyla yapıldı.”

diyebilir.

Yargıtay uygulamasında muhdesat aidiyeti konusunda uyuşmazlık bulunması hâlinde bunun ayrı bir tespit davasının konusu hâline gelmesi mümkündür.

Yakın tarihli Yargıtay kararlarında da ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat aidiyeti konusunda uyuşmazlık çıktığında ilgili tarafa bu konuda dava açması için süre verilmesi gerektiği yönündeki yaklaşım devam etmektedir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce taşınmaz üzerindeki yapıların ve bunların kime ait olduğuna ilişkin iddiaların belirlenmesi sürecin uzamasını önleyebilir.

Taşınmazda Oturan Mirasçı “Ben Yıllardır Buradayım” Diyerek Satışı Engelleyebilir mi?

Kural olarak yalnız taşınmazı uzun süredir kullanıyor olmak, diğer mirasçıların paylaşma hakkını ortadan kaldırmaz.

Bir mirasçının taşınmazda;

oturması,

tarım yapması,

işletme yürütmesi

veya yıllardır fiilen kullanması

tek başına ona bütün taşınmazın mülkiyetini kazandırmaz.

Ancak kullanım ilişkisi;

ecrimisil,

kira,

muhdesat,

zorunlu ve faydalı giderler

veya başka hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir.

Bunlar ortaklığın giderilmesi talebinden ayrı değerlendirilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Ecrimisil de İstenebilir mi?

Ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi farklı hukuki taleplerdir.

Ortaklığın giderilmesi ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmeye yöneliktir.

Ecrimisil ise belirli koşullarda taşınmazın diğer paydaş tarafından haksız veya paydaşın hakkını dışlayacak biçimde kullanılmasından kaynaklanan tazminat talebidir.

Bu nedenle:

“Ev satılırsa geçmiş yıllardaki kullanım bedeli de otomatik olarak satış bedelinden düşülür.”

şeklinde genel bir kural bulunmaz.

Geçmiş kullanım nedeniyle ayrıca ecrimisil hakkı doğup doğmadığı ayrı koşullara göre değerlendirilmelidir.

Taşınmazdaki Tadilat Masrafları Satış Bedelinden Alınabilir mi?

Her masraf muhdesat değildir.

Örneğin bir mirasçı yıllar boyunca;

çatıyı yenilemiş,

tesisatı değiştirmiş,

boya yaptırmış

veya mevcut evi restore etmiş olabilir.

Yargıtay, mevcut yapının bakım ve onarımıyla onu daha kullanılır hâle getiren harcamaların her durumda bağımsız muhdesat oluşturmadığını; koşulları varsa bu giderlerin sebepsiz zenginleşme veya alacak hükümleri çerçevesinde ayrıca talep edilebileceğini kabul etmektedir.

Bu nedenle:

“Ben eve 1 milyon TL masraf yaptım; satışta önce 1 milyon TL bana verilir.”

sonucu otomatik olarak doğmaz.

Harcamaların niteliği, zamanı, taşınmaza etkisi ve hukuki dayanağı ayrıca incelenmelidir.

Tarım Arazilerinde Ortaklığın Giderilmesi Farklı mı?

Tarım arazilerinde özel mevzuat önem taşır.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin bölünmesi ve devri konusunda özel sınırlamalar içermektedir.

Bu nedenle tarım arazisinin yüzölçümü aynen taksim için yeterli görünse dahi özel tarım mevzuatının bölünmeye izin verip vermediği ayrıca incelenmelidir.

Adalet Bakanlığı da taşınmaz devri içeren arabuluculuk anlaşmalarında tarım arazilerine ilişkin kanuni kısıtlamaların mutlaka dikkate alınması gerektiğini 2025 tarihli duyurusunda açıkça belirtmiştir.

Dolayısıyla tarım arazilerinde sıradan arsa mantığıyla paylaşım yapılamaz.

Apartman veya Bina Kat Mülkiyeti Kurularak Paylaştırılabilir mi?

Bazı taşınmazlarda evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun özel hükümleri uyarınca, kat mülkiyetine elverişli bir yapıda ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılardan veya paydaşlardan biri, belirli koşullarla paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isteyebilir.

Yargıtay bu seçeneğin, yapının kat mülkiyetine elverişli olup olmadığı ve kanuni belgelerin sağlanıp sağlanmadığı araştırılarak değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmektedir.

Örneğin iki kardeşe kalan iki bağımsız bölüme elverişli bir yapı, şartları bulunuyorsa tümüyle satılmak yerine bağımsız bölümlere dönüştürülerek paylaştırılabilir.

Bu seçenek özellikle değerli kent taşınmazlarında açık artırma satışından önce değerlendirilmesi gereken alternatiflerden biridir.

Mirasçılar Dava Sırasında Anlaşırsa Ne Olur?

Tarafların dava açılmış olması nedeniyle artık anlaşamayacakları yönünde bir kural yoktur.

Mirasçılar yargılama sırasında da ortaklığın nasıl sona erdirileceği konusunda uzlaşabilir.

Örneğin bir mirasçı diğerlerinin paylarını satın alabilir veya taşınmazların nasıl dağıtılacağı konusunda anlaşma sağlanabilir.

Bununla birlikte taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin anlaşmaların şekli ve tapu siciline etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Mahkeme dışında yapılan her adi yazılı anlaşma taşınmaz mülkiyetini kendiliğinden devretmez.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Kim Kazanır?

Bu dava klasik anlamda:

davacı kazandı, davalı kaybetti

şeklinde değerlendirilmez.

Çünkü hem davacı hem davalı ortaklığın giderilmesi sonucundan yararlanabilir.

Yargıtay da bu davaları iki taraflı davalar olarak nitelendirmekte ve sonuçta klasik anlamda kazanan-kaybeden ayrımı bulunmadığını belirtmektedir.

Bu özellik yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin paylaştırılmasında da önem taşır.

Yargılama Giderlerini Kim Öder?

Ortaklığın giderilmesi davalarının iki taraflı niteliği nedeniyle yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin tarafların payları oranında yükletilmesi yönünde yerleşik Yargıtay uygulaması bulunmaktadır.

Satış kararı verilmesi hâlinde satış aşamasında da ayrıca satış masrafları ve ilgili kesintiler doğabilir.

Bu nedenle açık artırma yoluyla paylaşımda mirasçının alacağı tutar yalnız:

“Taşınmaz satış fiyatı × miras payı”

şeklindeki brüt hesapla değerlendirilmemelidir.

Satış ve yargılama giderleri de dikkate alınmalıdır.

Miras Kalan Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi İçin Zamanaşımı Var mı?

Paylaşma isteme hakkı bakımından temel kural, ortaklığın sürdürülmesini gerektiren kanuni veya sözleşmesel bir engel bulunmadıkça paydaşın veya mirasçının paylaşmayı isteyebilmesidir.

Türk Medeni Kanunu m.698, paylı mülkiyette her paydaşın paylaşmayı isteyebileceğini; m.642 ise mirasçılardan her birinin kural olarak mirasın paylaşılmasını talep edebileceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle sırf mirasbırakanın 10, 20 veya 30 yıl önce ölmüş olması ortaklığın giderilmesi istemini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ancak uzun yıllar içinde;

mirasçıların ölmesi,

yeni mirasçıların ortaya çıkması,

tapu kayıtlarının değişmesi,

kazandırıcı zamanaşımı iddiaları

veya başka hukuki sorunlar

dosyayı önemli ölçüde karmaşıklaştırabilir.

Paylaşma Talebi Hiçbir Zaman Engellenemez mi?

Türk Medeni Kanunu bazı sınırlamalar öngörmektedir.

Örneğin paylı mülkiyetin belirli süre devam ettirilmesine ilişkin hukuki işlem bulunabilir.

TMK m.698 uyarınca paylaşmayı isteme hakkı hukuki işlemle en fazla 10 yıl süreyle sınırlandırılabilir.

Ayrıca paylaşma isteminin uygun olmayan zamanda ileri sürülemeyeceği düzenlenmiştir.

Miras hukukunda ise TMK m.642, paylaşmanın derhâl yapılmasının paylaşım konusu malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacağı durumda hâkime paylaşmayı erteleme imkânı tanımaktadır.

Dolayısıyla paylaşma hakkı güçlü olmakla birlikte her somut olayda tamamen sınırsız değildir.

Mirasçılar Arasında Yazılı Paylaşım Anlaşması Varsa Dava Açılır mı?

Mirasçıların geçerli bir paylaşma sözleşmesi yapmış olması, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlığının çerçevesini değiştirebilir.

Özellikle taşınmazlara ilişkin paylaşma ve tescil süreçlerinde sözleşmenin;

geçerliliği,

kapsamı,

tarafları

ve tapu siciline etkisi

incelenmelidir.

2025 tarihli güncel Yargıtay kararlarında da miras taksim sözleşmesinin daha sonraki ortaklık ve ihale uyuşmazlıklarında taraf teşkili bakımından önem taşıyabileceği görülmektedir.

Bu nedenle daha önce aile içinde yapılmış yazılı bir paylaşım belgesi varsa dava açılmadan önce mutlaka incelenmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Kanunda bütün dosyalar için geçerli sabit bir bitiş süresi bulunmamaktadır.

Davayı uzatan başlıca unsurlar;

mirasçı sayısının fazla olması,

tebligat sorunları,

yurt dışında yaşayan mirasçıların bulunması,

ölen paydaşların mirasçılarının araştırılması,

muhdesat uyuşmazlığı,

aynen taksim incelemesi,

imar ve tarım mevzuatı araştırmaları,

bilirkişi incelemeleri,

istinaf süreci

ve satış aşamasıdır.

Özellikle çok kuşaklı eski miraslarda taraf teşkili tek başına önemli zaman alabilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce tapu ve nüfus zincirinin doğru çıkarılması süreci ciddi ölçüde hızlandırabilir.

Mirasçılardan Biri Yurt Dışındaysa Dava Açılabilir mi?

Evet.

Bir mirasçının yurt dışında yaşaması paylaşma hakkını ortadan kaldırmaz.

Ancak taraf teşkilinin sağlanması ve tebligatların usulüne uygun yapılması gerekir.

Yurt dışı tebligatlarının süresi ve yöntemleri yargılamayı uzatabilir.

Mirasçının adresinin bilinmemesi hâlinde ise adres araştırması ve şartları oluşursa tebligat mevzuatındaki diğer yöntemler gündeme gelebilir.

Mirasçılardan Birine Ulaşılamıyorsa Ortaklık Sonsuza Kadar Devam mı Eder?

Hayır.

Bir paydaşın adresinin bilinmemesi veya kendisine ulaşılamaması diğer mirasçıların paylaşma hakkını süresiz biçimde ortadan kaldırmaz.

Ancak bu kişinin davada usulüne uygun şekilde temsil edilmesi ve taraf teşkilinin sağlanması gerekir.

Somut durumuna göre adres araştırmaları, tebligat usulleri veya kayyım atanmasına ilişkin hükümler gündeme gelebilir.

Yargıtayın yakın tarihli kararlarında da ortaklığın giderilmesi dosyalarında kayyımla temsil edilen paydaşlara ilişkin taraf teşkilinin önemi vurgulanmaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Miras kalan ev için tek bir kardeş ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?

Evet. Kanuni veya sözleşmesel bir engel bulunmadıkça mirasçılardan her biri paylaşma talep edebilir.

Diğer kardeşler evi satmak istemezse dava reddedilir mi?

Hayır. Taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmaz davalarında ayrıca taşınmazın bulunduğu yere ilişkin kesin yetki kuralları dikkate alınır.

İzale-i şuyu ile ortaklığın giderilmesi aynı şey mi?

Evet. İzale-i şuyu, ortaklığın giderilmesi davasının eski hukuk terminolojisindeki ve uygulamada hâlen yaygın kullanılan adıdır.

Mahkeme hemen satışa mı karar verir?

Her zaman değil. Taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasının hukuken ve fiilen mümkün olup olmadığı değerlendirilir.

Aynen taksim ne demektir?

Taşınmazın teknik ve hukuki olarak bölünerek ortaklara ayrı mülkiyet hâlinde verilmesidir. Değer farklılıkları para ile denkleştirilebilir.

Apartman dairesi aynen taksim edilebilir mi?

Tek bir bağımsız bölümün fiziksel olarak paylaştırılması çoğu durumda mümkün değildir. Ancak yapının niteliğine göre kat mülkiyeti kurulması suretiyle paylaşım gibi özel seçenekler ayrıca değerlendirilebilir.

Satış yalnız mirasçılar arasında yapılabilir mi?

Mevcut TMK m.699'a göre artırmanın yalnız paydaşlar arasında yapılabilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir.

2026 yılında bu kural değişti mi?

Hayır. TBMM'ye bu sistemi değiştirmeyi amaçlayan bir kanun teklifi sunulmuştur ancak 5 Ekim 2026 itibarıyla teklif hâlen komisyondadır ve yürürlükte değildir.

Mirasçı açık artırmada evi kendisi satın alabilir mi?

İhale şartlarını taşıması hâlinde mirasçı satışa katılabilir.

Satış parası nasıl paylaşılır?

Elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesindeki, paylı mülkiyette ise tapudaki paylar esas alınır. Muhdesat gibi özel durumlar dağılımı etkileyebilir.

Ev kardeşlerden biri tarafından yapılmışsa ne olur?

Muhdesatın kime ait olduğu konusunda taraflar anlaşıyorsa veya bunu gösteren hukuki kayıt bulunuyorsa satış bedeli hesaplanırken muhdesat değeri ayrıca dikkate alınabilir. Uyuşmazlık varsa aidiyet ayrıca dava konusu olabilir.

Bir kardeş yıllardır evde oturuyorsa ev onun olur mu?

Sırf uzun süreli kullanım, diğer mirasçıların mülkiyet hakkını veya paylaşma isteme hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ortaklığın giderilmesi davasında geçmiş kira veya ecrimisil de alınır mı?

Ecrimisil ayrı hukuki koşullara tabi bir taleptir. Ortaklığın giderilmesi kararı geçmiş kullanım bedelini otomatik olarak dağıtmaz.

Mirasın üzerinden 20 yıl geçtiyse dava açılabilir mi?

Yalnız uzun zaman geçmiş olması paylaşma hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak eski miraslarda tapu ve mirasçı zincirinin ayrıca incelenmesi gerekir.

Dava açıldıktan sonra mirasçılar anlaşabilir mi?

Evet. Tarafların yargılama devam ederken anlaşmalarına engel yoktur. Ancak taşınmaz mülkiyetine ilişkin işlemlerde gerekli şekil ve tescil kuralları gözetilmelidir.

Sonuç

Miras kalan taşınmazın ortaklığının giderilmesinde temel kural, hiçbir mirasçının olağan şartlarda süresiz biçimde istemediği bir ortak mülkiyet ilişkisi içinde tutulmamasıdır.

Türk Medeni Kanunu bu nedenle her mirasçıya paylaşmayı isteme hakkı tanımaktadır.

Ancak 2026 yılı itibarıyla süreç doğrudan dava ile başlamaz.

İlk aşama dava şartı arabuluculuktur.

Mirasçılar burada;

taşınmazın bir mirasçıya bırakılması,

diğer mirasçıların paylarının satın alınması,

birden fazla taşınmazın mirasçılar arasında dağıtılması,

değer farklarının para ile giderilmesi

veya taşınmazın birlikte satılması

gibi çözümler üzerinde anlaşabilir.

Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Mahkemenin ilk önemli değerlendirmesi taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığıdır.

Taşınmaz;

imar mevzuatı,

yüzölçümü,

paydaş sayısı,

tarım mevzuatı

ve ekonomik değeri

bakımından bölünebiliyorsa aynen taksim gündeme gelebilir.

Bölünme önemli değer kaybına neden olacak veya teknik-hukuki olarak mümkün olmayacaksa satış yoluna gidilir.

Mevcut hukuk bakımından özellikle bir nokta önemlidir:

Satışın yalnız mirasçılar veya paydaşlar arasında yapılabilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir.

2026 yılında bu sistemi değiştirmeye yönelik kanun teklifi verilmiş olmakla birlikte teklif 5 Ekim 2026 itibarıyla henüz kanunlaşmamıştır.

Bu nedenle internette:

“Artık ilk satış mutlaka mirasçılar arasında yapılacak.”

şeklinde bir bilgi görülürse bunun yürürlükteki hukuk değil, henüz komisyondaki kanun teklifinden kaynaklandığı bilinmelidir.

Miras kalan taşınmazlarda asıl stratejik hata ise yalnız satış talebine odaklanmaktır.

Dava açılmadan önce;

mirasçılık belgeleri,

güncel tapu kayıtları,

tapu üzerindeki pay ve takyidatlar,

taşınmaz üzerindeki yapı ve muhdesatlar,

aynen taksim ihtimali,

imar ve tarım mevzuatı,

mirasçılar arasında daha önce yapılmış paylaşım sözleşmeleri

ve

taşınmazı fiilen kullanan mirasçıların durumu

birlikte incelenmelidir.

Çünkü doğru hazırlanmış bir ortaklığın giderilmesi dosyasında amaç yalnız taşınmazı sattırmak değildir.

Amaç, mirasçının miras payının hukuken doğru yöntemle, mümkün olduğunca ekonomik değer kaybı yaratmadan ve sonradan yeni uyuşmazlık doğurmayacak şekilde ferdi mülkiyete veya parasal değere dönüştürülmesidir.

Hukuki Dayanaklar

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu; özellikle m.640, m.642, m.644, m.698 ve m.699.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu; özellikle m.4, m.12, m.27 ve m.322.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu; özellikle m.18/A ve m.18/B.

7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; somut olayın niteliğine göre m.10 ve devamı.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu.

Güncel ve resmî kaynaklar

Türk Medeni Kanunu – TBMM kanun metni. Türk Medeni Kanunu – TBMM

Adalet Bakanlığı – Dava Şartı Arabuluculuk kapsamı. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı

Adalet Bakanlığı – Tarım arazilerinin devrini içeren arabuluculuk anlaşmaları. Tarım Arazilerine İlişkin Arabuluculuk Duyurusu

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi – aynen taksim ve satış ilkeleri. UYAP Mevzuat ve İçtihat – Ortaklığın Giderilmesi

TBMM – 2026 tarihli ortaklığın giderilmesi satışına ilişkin kanun teklifi ve güncel yasama durumu. TBMM 2/3568 Sayılı Kanun Teklifi

İlgili Yazılar

Miras Nasıl Paylaşılır? Mirasçılar Anlaşamazsa Ne Olur?

Saklı Pay Nedir? Tenkis Davası Hangi Şartlarda Açılır? 2026 Güncel Rehber

Muris Muvazaası Nedir? Mirastan Mal Kaçırma Nasıl İspatlanır?

Yasal Mirasçılar Kimlerdir? Miras Payları Nasıl Hesaplanır?

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır?

Yazar: Av. Süleyman Kesici

Yayın tarihi: 5 Ekim 2026

Son hukuki kontrol ve güncelleme: 5 Ekim 2026

Bilgilendirme Notu: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Miras kalan taşınmazın paylaşılmasında uygulanacak yöntem; tapu ve mirasçılık kayıtlarına, mülkiyet türüne, taşınmazın niteliğine, imar ve tarım mevzuatına, muhdesat iddialarına, daha önce yapılmış miras paylaşım sözleşmelerine ve somut olayın diğer özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kesici Hukuk

BİZE ULAŞIN

Şafak Mahallesi 75. Yıl Caddesi No: 119 K:2 D:1 Kepez/ANTALYA

✉️ av.suleymankesici@gmail.com

☎ +90 546 866 01 02

© 2026 Kesici Hukuk, Avukat Süleyman Kesici Hukuk Bürosu. Tüm hakkı saklıdır.

Faaliyet Alanları