Muris Muvazaası Nedir? Mirastan Mal Kaçırma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Yayın tarihi: 27 Ekim 2026

Bir baba sahip olduğu en değerli taşınmazını ölümünden birkaç yıl önce yalnız bir çocuğuna satmış olabilir.

Tapuda işlem satış olarak görünmesine rağmen gerçekte herhangi bir para ödenmemiş olabilir.

Anne, sahip olduğu daireyi kızına değil damadına devretmiş olabilir.

Mirasbırakan taşınmazını önce bir akrabasına, daha sonra istediği mirasçıya geçirilmek üzere üçüncü bir kişiye devretmiş olabilir.

Ya da yıllarca kendisine bakan çocuğuna taşınmazını gerçekten bakımının karşılığı olarak bırakmış olabilir.

Bu örneklerin tamamında tapuda bir devir vardır.

Ancak hepsinin hukuki sonucu aynı değildir.

Özellikle anne veya babanın ölümünden sonra:

“Bütün taşınmazları kardeşimin üzerine geçirmiş.”

denilmesi tek başına muris muvazaasının bulunduğunu göstermez.

Diğer taraftan tapuda:

“Satış yapılmıştır.”

yazması da işlemin gerçek bir satış olduğunu kesin olarak kanıtlamaz.

Muris muvazaası davalarında mahkemenin çözmeye çalıştığı temel soru şudur:

Mirasbırakan bu taşınmazı gerçekten sattı mı, yoksa gerçekte bağışlamak istediği malı diğer mirasçılarından kaçırmak için satış gibi mi gösterdi?

İşte dava çoğu zaman bu sorunun cevabında kazanılır veya kaybedilir.

Yargıtayın muris muvazaasına ilişkin yerleşik yaklaşımının temelini, 1 Nisan 1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı oluşturmaktadır.

Bu içtihada göre mirasbırakan, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazı mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapuda satış gibi gösterirse, miras hakkı zedelenen mirasçılar işlemin muvazaalı olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir.

Ancak uygulamada asıl güçlük hukuki tanımda değil, mirasbırakanın gerçek iradesinin ispatında ortaya çıkar.

Çünkü çoğu dava mirasbırakan öldükten sonra açılır.

Dolayısıyla mahkeme:

“Bu taşınmazı neden devrettiniz?”

sorusunu işlemi yapan kişiye artık soramaz.

Gerçek irade;

tapudaki satış bedeli,

taşınmazın gerçek değeri,

alıcı kişinin ekonomik gücü,

ödeme kayıtları,

aile ilişkileri,

mirasbırakanın diğer malvarlığı,

bakım ihtiyacı,

tanık anlatımları,

taşınmazın devirden sonra kim tarafından kullanıldığı

ve olayın olağan akışı

üzerinden ortaya çıkarılmaya çalışılır.

Muris Muvazaası Nedir?

Muris muvazaası, mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda satış veya başka ivazlı bir işlem yapılmış gibi göstererek devretmesidir.

Burada iki ayrı işlem bulunur.

Görünürde:

satış vardır.

Gerçekte ise tarafların iradesi:

bağıştır.

Örneğin baba 20 milyon TL değerindeki taşınmazını oğluna tapuda satış işlemiyle devretmiştir.

Ancak;

oğul herhangi bir bedel ödememiş,

babanın para ihtiyacı bulunmamış,

banka hareketlerinde ödeme görülmemiş,

baba taşınmazı kullanmaya devam etmiş

ve diğer çocuklara mal bırakmamak amacıyla hareket etmişse,

görünürdeki satışın arkasında bağış iradesi bulunduğu ileri sürülebilir.

Muris muvazaasını sıradan muvazaadan ayıran temel unsur, mirasçıyı miras hakkından yoksun bırakma amacıdır.

Bu amaç bulunmuyorsa yalnız aile içindeki taşınmaz devri nedeniyle muris muvazaasından söz edilemez.

Mirastan Mal Kaçırma ile Muris Muvazaası Aynı Şey mi?

Günlük kullanımda çoğunlukla aynı anlamda kullanılmaktadır.

Ancak hukuken her “mirastan mal kaçırma” iddiası mutlaka muris muvazaası değildir.

Örneğin mirasbırakan;

gerçek bir bağış yapmış,

vasiyetname düzenlemiş,

miras sözleşmesi yapmış

veya başka geçerli bir kazandırmada bulunmuş olabilir.

Bu durumda saklı pay ihlal edilmişse tenkis davası gündeme gelebilir.

Muris muvazaasında ise sorun bundan farklıdır.

Mirasbırakan gerçekte bağış yapmak istemesine rağmen işlemi tapuda satış gibi göstermektedir.

Dolayısıyla hukuki saldırı işlemin miktarına değil, işlemin geçerliliğine yöneliktir.

Muris Muvazaasının Şartları Nelerdir?

Her aile içi taşınmaz devri muris muvazaası değildir.

Klasik muris muvazaasının oluşabilmesi için temel olarak şu yapı bulunmalıdır:

Mirasbırakana ait tapulu bir taşınmaz bulunmalıdır.

Mirasbırakan taşınmazı devretmiş olmalıdır.

Tapuda görünen işlem ile tarafların gerçek iradesi birbirinden farklı olmalıdır.

Örneğin görünürde satış, gerçekte bağış bulunmalıdır.

Ve en önemlisi:

Mirasbırakanın gerçek amacı mirasçılarından mal kaçırmak olmalıdır.

Yargıtay 2026 yılında verdiği kararlarda da bu son unsur üzerinde özellikle durmaktadır.

Mirasbırakanın mal kaçırma iradesi ispatlanamıyorsa, yalnız düşük satış bedeli veya aile içi devir nedeniyle tapu iptaline karar verilmemektedir.

Muris Muvazaası Sadece Baba Çocuğuna Mal Devrederse mi Olur?

Hayır.

Taşınmaz;

çocuğa,

toruna,

damada,

geline,

kardeşe,

başka bir akrabaya

ve hatta olayın yapısına göre üçüncü kişiye

devredilmiş olabilir.

Belirleyici olan akrabalık derecesi değildir.

Önemli olan işlemin:

gerçek niteliği

ve

mirasbırakanın amacı

dır.

Örneğin baba taşınmazını doğrudan oğluna devretmek yerine oğlunun eşine satmış gibi gösterebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E.2025/6492, K.2026/4385, 21.05.2026 tarihli kararına konu olayda da taşınmaz murisin kızının eşine devredilmişti.

Ancak Yargıtay somut olayda mal kaçırma amacının kanıtlanamadığını kabul ederek davanın reddini onadı.

Bu karar önemli bir noktayı gösterir:

Damada, geline veya tek bir çocuğa yapılan devir kendiliğinden muvazaa değildir.

Tapuda Satış Gösterilmesi Yeterli mi?

Hayır.

Muris muvazaası davasının zaten tipik özelliği tapuda işlemin satış olarak görünmesidir.

Bu nedenle tapu resmi senedinde:

“Satış bedeli alınmıştır.”

ibaresinin bulunması tek başına davayı sona erdirmez.

Mahkeme satışın ekonomik gerçekliğini araştırabilir.

Örneğin;

bedel gerçekten ödendi mi?

Nasıl ödendi?

Alıcının bu bedeli ödeyebilecek ekonomik gücü var mıydı?

Mirasbırakanın paraya ihtiyacı var mıydı?

Satıştan sonra mirasbırakanın malvarlığında para artışı görüldü mü?

Bu sorular cevaplandırılır.

Tapudaki Satış Bedelinin Düşük Olması Muris Muvazaasını İspatlar mı?

Tek başına ispatlamaz.

Tapudaki bedel ile gerçek değer arasında önemli fark bulunması muris muvazaası bakımından güçlü bir emare olabilir.

Ancak Yargıtay uzun süredir tek bir delile dayanarak sonuç kurmamaktadır.

Mirasbırakanın gerçek iradesi belirlenirken;

satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark,

alıcının ödeme gücü,

mirasbırakanın satış yapmasını gerektiren makul bir neden bulunup bulunmadığı,

aile ilişkileri,

yöresel ve toplumsal özellikler,

tarafların davranışları

birlikte değerlendirilir.

Dolayısıyla:

“Tapuda 500.000 TL gösterilmiş, ev bugün 10 milyon TL; dava kesin kazanılır.”

şeklinde bir değerlendirme doğru değildir.

Üstelik bugünkü değer ile satış tarihindeki değer de birbirine karıştırılmamalıdır.

Hangi Tarihteki Taşınmaz Değeri Önemlidir?

Özellikle muvazaa değerlendirmesinde taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri önem taşır.

Taşınmaz bugün 20 milyon TL olabilir.

Ancak satış 20 yıl önce yapıldığında;

tarla niteliğinde,

imar dışında,

altyapısız

ve çok daha düşük değerli

olmuş olabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 21 Mayıs 2026 tarihli E.2025/6492, K.2026/4385 sayılı dosyasında da taşınmazın işlem tarihindeki niteliği ve sonradan imar nedeniyle değer kazanması dikkate alınmıştır.

Bu nedenle sağlıklı dava analizi bugünkü ilan fiyatıyla değil, temlik tarihindeki ekonomik koşullarla yapılmalıdır.

Alıcının Parayı Ödeyecek Gücü Yoksa Bu Önemli mi?

Evet, önemli bir delildir.

Örneğin 25 yaşındaki, düzenli geliri bulunmayan bir kişinin yüksek değerli taşınmazı satın aldığı iddia ediliyorsa:

“Bu bedel hangi kaynakla ödendi?”

sorusu doğal olarak önem kazanır.

Mahkeme;

meslek,

gelir,

banka kayıtları,

kredi kullanımı,

başka malvarlığı,

satış bedelinin kaynağı

gibi hususları araştırabilir.

Ancak alıcının ekonomik gücünün bulunmaması da tek başına otomatik muvazaa sonucu doğurmaz.

Bütün deliller birlikte değerlendirilir.

Satış Bedelinin Elden Ödendiği Savunulabilir mi?

Evet.

Özellikle eski tarihli satışlarda taraflar:

“Bedel elden ödendi.”

savunmasında bulunabilir.

Fakat mahkeme bunun olayın olağan akışına uygun olup olmadığını diğer delillerle birlikte değerlendirir.

Örneğin;

yüksek bedelli taşınmaz,

alıcının sınırlı geliri,

ödeme konusunda hiçbir belge bulunmaması,

mirasbırakanın para ihtiyacının olmaması

ve devrin hemen ardından malvarlığı durumunda değişiklik görülmemesi

birlikte değerlendirilerek farklı sonuca varılabilir.

Bu nedenle yalnız banka dekontunun bulunmaması da tek başına davanın kazanıldığı anlamına gelmez.

Mirasbırakanın Satmaya İhtiyacı Olmaması Önemli mi?

Evet.

Yargıtayın uzun süredir kullandığı temel değerlendirme ölçütlerinden biri:

Mirasbırakanın taşınmazı devretmekte haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığıdır.

Örneğin mirasbırakanın;

yüksek borçları,

tedavi giderleri,

başka ekonomik ihtiyacı

veya gerçek satış yapmasını açıklayan başka sebepleri

bulunabilir.

Buna karşılık düzenli geliri olan ve önemli miktarda malvarlığı bulunan kişinin en değerli taşınmazını bedelsiz biçimde tek çocuğuna satış olarak devretmesi farklı değerlendirmeye neden olabilir.

Ama yine:

“Para ihtiyacı yoktu.”

olgusu tek başına yeterli değildir.

Mirasbırakanın Geride Başka Mallar Bırakması Davayı Etkiler mi?

Evet, fakat otomatik biçimde değil.

Mirasbırakan tek taşınmazını bir çocuğuna devretmişse mal kaçırma iddiası farklı ağırlık kazanabilir.

Buna karşılık devre rağmen geride;

çok sayıda taşınmaz,

para,

tarla,

ticari malvarlığı

bırakılmış olması, mirasçıları tamamen mirastan yoksun bırakma kastı bulunmadığı yönündeki değerlendirmeyi destekleyebilir.

2026 tarihli Yargıtay kararlarında bu unsur açık şekilde görülmektedir.

E.2025/6492, K.2026/4385 sayılı dosyada murisin geride altı ayrı taşınmaz bırakmış olması, mal kaçırma kastının ispatlanamadığı sonucunda dikkate alınan unsurlardan biridir.

Benzer şekilde Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E.2026/1287, K.2026/6201 sayılı kararında murisin beş taşınmazından ikisini devretmiş, üç taşınmazın terekeye kalmış olması da değerlendirmeye alınmıştır.

Bütün Mallar Tek Çocuğa Devredilmişse Muvazaa Kesin midir?

Kesin değildir; ancak önemli bir değerlendirme unsurudur.

Örneğin mirasbırakanın bütün malvarlığını tek çocuğuna devretmesi, özellikle diğer mirasçılarla ilişkiler ve devrin gerçek ekonomik nedeni incelenirken önemli olabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E.2026/1107, K.2026/4246, 20.05.2026 tarihli kararına konu olayda 86 yaşındaki mirasbırakanın malvarlığının tamamını oluşturan taşınmazlarını bir oğluna ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devretmesi tartışılmış; dosyadaki bakım ihtiyacı ve diğer olgular çerçevesinde muvazaa değerlendirmesi yapılmıştır.

Dolayısıyla malvarlığının tamamının devri güçlü bir veri olabilir, ancak yine de diğer unsurlarla birlikte incelenmelidir.

Kardeşim Anneme veya Babama Yıllarca Baktıysa Taşınmaz Devri Geçerli Olabilir mi?

Evet.

Bu, muris muvazaası davalarında özellikle dikkat edilmesi gereken konulardan biridir.

Anne veya babasına uzun yıllar boyunca;

fiilen bakan,

sağlık ihtiyaçlarını karşılayan,

birlikte yaşayan,

maddi destek sağlayan

kişiye yapılan taşınmaz devri her durumda diğer çocuklardan mal kaçırma amacı taşımaz.

Hatta bakım ve emeğin kendisi, somut olayda taşınmaz devrinin gerçek ekonomik veya manevi karşılığı olarak değerlendirilebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E.2026/1407, K.2026/5938, 07.09.2026 tarihli kararında, uzun süreli bakım ve emek nedeniyle yapılan devir muvazaalı kabul edilmemiş ve ret kararı onanmıştır.

Aynı doğrultuda E.2026/1287, K.2026/6201, 17.09.2026 tarihli kararda da taşınmazın karşılığının mutlaka para olması gerekmediği; uzun süreli bakım ve emeğin de somut olayda karşılık oluşturabileceği kabul edilmiştir.

Bu kararlar son derece önemlidir.

Çünkü:

“Para ödenmedi, o hâlde kesin bağıştır.”

şeklindeki basit yaklaşım her olayda doğru değildir.

28 Eylül 2026 Tarihli Yargıtay Kararı Ne Diyor?

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E.2026/1446, K.2026/6520, 28.09.2026 tarihli kararına konu olayda mirasbırakan üç taşınmazını torununa ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devretmişti.

Davacı bunun gerçekte mirastan mal kaçırmak amacıyla yapıldığını ileri sürdü.

Dosyadaki tanık anlatımlarında ise torunun mirasbırakana uzun yıllar baktığı, ihtiyaçlarını karşıladığı ve devrin yapıldığı tarihte taşınmazların bugünkü ekonomik değerlerine sahip olmadığı belirlendi.

Muris muvazaasının ispatlanamadığı yönündeki ret kararı Yargıtay tarafından onandı.

Bu karar 2026 uygulaması açısından açık bir mesaj vermektedir:

Bakım gerçekten yapılmışsa, her ölünceye kadar bakma sözleşmesi “mirastan mal kaçırma” olarak kabul edilmez.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Muris Muvazaası Olabilir mi?

Evet.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi gerçek ve geçerli bir ivazlı sözleşmedir.

Dolayısıyla sırf mirasbırakan taşınmazını bakım borçlusuna devretti diye işlem muvazaalı sayılmaz.

Ancak görünüşte bakım sözleşmesi yapılmasına rağmen;

mirasbırakanın ciddi bir bakım ihtiyacı bulunmaması,

bakım borcunun gerçekte yerine getirilmemesi,

bütün malvarlığının tek mirasçıya aktarılması,

tarafların gerçek iradesinin bağış olduğunun diğer delillerle ortaya çıkması

gibi durumlarda muris muvazaası iddiası gündeme gelebilir.

Yargıtayın aynı yıl içerisinde hem kabul hem ret yönünde kararlarının bulunması, sonucun sözleşmenin adından değil gerçek iradeden çıktığını göstermektedir.

Bakım İhtiyacı Olmayan Kişi Bakım Sözleşmesi Yapamaz mı?

Yapabilir.

Bir kişinin sözleşme tarihinde yatağa bağımlı olması, ağır hasta olması veya acilen bakıma muhtaç bulunması ölünceye kadar bakma sözleşmesinin geçerliliği için mutlak şart değildir.

Çünkü kişi gelecekteki bakım ve gözetimini güvence altına almak isteyebilir.

Ancak muris muvazaası iddiasında sözleşmenin gerçek amacının belirlenmesi gerektiğinden, mirasbırakanın yaşı, sağlık durumu, bakım ilişkisi ve edimler somut olayda önem kazanır.

Kız Çocuklardan Mal Kaçırma Muris Muvazaası Sayılır mı?

Miras hukukunda kız ve erkek çocuklar arasında yasal miras payı bakımından cinsiyete dayalı bir ayrım yoktur.

Mirasbırakan taşınmazlarını erkek çocuklarına devredip kız çocuklarını mirastan mahrum bırakmak amacıyla satış görüntüsü yaratmışsa muris muvazaası gündeme gelebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E.2025/2331, K.2026/4313, 21.05.2026 tarihli kararında bu nitelikteki bir dosyada tapu iptali ve miras payları oranında tescil yönündeki kabul sonucu onanmıştır.

Ancak:

“Taşınmaz oğula devredilmiş, o hâlde kesin kız çocuklardan mal kaçırılmıştır.”

şeklinde bir otomatik karine bulunmaz.

Yine gerçek irade araştırılır.

Bir Çocuğa Fazla Mal Verilmesi Tek Başına Muvazaa mıdır?

Hayır.

Mirasbırakan sağlığında malvarlığı üzerinde kural olarak tasarrufta bulunabilir.

Bir çocuğuna diğerinden daha fazla ekonomik destek vermesi veya gerçek satış yapması başlı başına muris muvazaası değildir.

Hatta bazı durumlarda mirasbırakanın amacı mirasçılar arasında denkleştirme yapmak olabilir.

Örneğin bir çocuğa daha önce ev alınmış, diğerine başka taşınmaz verilmiş olabilir.

Bu nedenle terekenin yalnız dava konusu taşınmazı değil, mirasbırakanın bütün ekonomik geçmişi incelenmelidir.

Mirasbırakanın Diğer Çocuklarıyla Küs Olması Önemli mi?

Önemli olabilir.

Aile içindeki;

küslük,

husumet,

bakım ilişkileri,

yakınlık,

geçmiş anlaşmazlıklar

mirasbırakanın gerçek amacının tespitinde yardımcı olabilecek olgulardır.

Ancak tek başına küslük de muvazaanın kanıtı değildir.

Yargıtay gerçek amacı belirlemek için tüm olay örgüsünü birlikte değerlendirmektedir.

Muris Muvazaasını Kim İspatlamak Zorundadır?

Kural olarak iddia eden mirasçı.

TMK m.6 ve HMK m.190 uyarınca bir hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf dayandığı olguları ispatlamalıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 17 Eylül 2026 tarihli kararında da muris muvazaası iddiasının davacı tarafından ispatlanamadığını özellikle belirterek ret sonucunu onamıştır.

Dolayısıyla dava:

“Taşınmaz kardeşime geçti, şimdi o satış olduğunu ispatlasın.”

mantığıyla kurulamaz.

Davacı muris muvazaası iddiasını destekleyen delil zincirini oluşturmalıdır.

Muris Muvazaası Nasıl İspatlanır?

Mirasçılar, muvazaalı işlemin tarafı olmadıkları için ispat konusunda geniş bir delil alanından yararlanabilir.

Somut olaya göre özellikle;

tanık anlatımları,

banka hareketleri,

alıcı kişinin ekonomik durumu,

satış bedeli,

taşınmazın devir tarihindeki rayiç değeri,

mirasbırakanın gelir ve malvarlığı,

sağlık durumu,

bakım ihtiyacı,

aile ilişkileri,

devirden sonraki kullanım,

diğer taşınmaz devirleri,

vergi ve tapu belgeleri

önemli hâle gelebilir.

En güçlü dosya çoğu zaman tek bir “çarpıcı delile” değil, birbirini destekleyen çok sayıda objektif olguya dayanır.

Tanıkla Muris Muvazaası İspatlanabilir mi?

Tanık beyanları bu davalarda önemlidir.

Çünkü mirasbırakanın aile ilişkileri ve işlem sırasındaki gerçek amacı çoğu zaman yazılı bir belgede açıkça bulunmaz.

Ancak yalnız:

“Babamız her zaman kardeşimi daha çok severdi.”

veya:

“Bize bırakmayacağını söylemişti.”

şeklindeki soyut tanık anlatımları her zaman yeterli olmayabilir.

Tanık beyanlarının;

ödeme,

bakım,

aile ilişkileri,

devir nedeni,

taşınmazın kullanımı

gibi somut olgularla desteklenmesi önemlidir.

Banka Kayıtları Neden Önemli?

Özellikle yeni tarihli satışlarda banka kayıtları son derece değerli olabilir.

Örneğin tapu işleminde 8 milyon TL'lik satış olduğu ileri sürülüyorsa:

Alıcının hesabından böyle bir para çıktı mı?

Mirasbırakanın hesabına para girdi mi?

İşlemden hemen önce kredi kullanıldı mı?

Bedel başka bir hesap üzerinden mi gönderildi?

Para gönderilmişse sonradan geri mi döndü?

gibi sorular araştırılabilir.

Banka hareketleri gerçek satış iddiasını güçlendirebileceği gibi muvazaa iddiasını da destekleyebilir.

Mirasbırakan Satıştan Sonra Evde Oturmaya Devam Ettiyse Ne Olur?

Bu önemli bir emare olabilir.

Örneğin baba evi oğluna “satmış”, ancak;

anahtar kendisinde kalmış,

kiraları almaya devam etmiş,

vergileri ödemiş,

evi kendi malı gibi kullanmış

ve oğul taşınmaz üzerinde hiçbir ekonomik hâkimiyet kurmamışsa,

bu olgular gerçek satışın niteliği değerlendirilirken dikkate alınabilir.

Ancak aile içinde kullanımın devam etmesi de tek başına muvazaa ispatı değildir.

Muris Muvazaası Davasını Kim Açabilir?

1 Nisan 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının en önemli sonuçlarından biri şudur:

Saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı ihlal edilen mirasçılar muris muvazaası iddiasında bulunabilir.

Bu nedenle muris muvazaası davası yalnız;

çocuk,

eş

ve saklı paylı mirasçılara

özgü değildir.

Mirasçılık sıfatı bulunan ve hakkı etkilenen diğer mirasçılar da koşulları varsa davayı açabilir.

Bu yönüyle tenkis davasından önemli ölçüde ayrılır.

Tek Mirasçı Tek Başına Dava Açabilir mi?

Mirasçı kendi miras payı oranında tapu iptali ve adına tescil istiyorsa tek başına dava açabilmesi mümkündür.

Ancak talebin taşınmazın terekeye bütünüyle döndürülmesi şeklinde kurulması hâlinde elbirliği mülkiyeti ve terekenin temsilinin sonuçları gündeme gelebilir.

Bu nedenle dava dilekçesindeki:

“Miras payım oranında adıma tescil”

ile

“Tapunun tamamı iptal edilerek terekeye iade”

talepleri usulen aynı değildir.

Nitekim 2026 yılında Yargıtay önüne gelen bir uyuşmazlıkta bir mirasçının açtığı muris muvazaası davasına başka mirasçının sonradan katılımının usulî sonucu dahi tartışma konusu olmuştur.

Mirasbırakan Hayattayken Muris Muvazaası Davası Açılır mı?

Muris muvazaası davasının temelinde ihlal edilen miras hakkı bulunur.

Miras ise ölümle açılır.

Bu nedenle kişi anne veya babası hayattayken:

“Bu taşınmazı kardeşime verdi, benim ilerideki mirasımı kaçırıyor.”

diyerek klasik muris muvazaası davası açamaz.

Mirasbırakanın kendi yaptığı işlemin geçersizliği veya başka hukuki sebepler varsa bu farklı dava türlerine konu olabilir.

Muris Muvazaası Davasında Zamanaşımı Var mı?

Kural olarak hayır.

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil talebi, ayni hak niteliği nedeniyle klasik zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında da bu davaların kural olarak herhangi bir zamanaşımı ve hak düşürücü süreye bağlı olmadan açılabileceği kabul edilmektedir.

Dolayısıyla:

“Babam 15 yıl önce öldü, artık dava açamam.”

sonucu otomatik olarak doğru değildir.

Ancak bu durum:

“Ne kadar beklersem bekleyeyim hiçbir sorun olmaz.”

anlamına da gelmez.

Zaman geçtikçe;

tanıkların ölmesi,

banka kayıtlarına ulaşmanın zorlaşması,

taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi,

delillerin kaybolması

davanın fiilî başarısını zorlaştırabilir.

Ayrıca kadastro hukukundan kaynaklanan özel hak düşürücü süreler bulunan dosyalar ayrıca değerlendirilmelidir.

Muris Muvazaası ile Tenkis Davası Arasındaki Fark Nedir?

Bu iki dava sıklıkla karıştırılır.

Muris muvazaasında

İşlemin kendisinin geçersiz olduğu ileri sürülür.

Amaç tapudaki muvazaalı devrin ortadan kaldırılmasıdır.

Saklı pay sahibi olma şartı yoktur.

Kural olarak özel zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmaz.

Tenkis davasında

İşlem kural olarak geçerlidir.

Ancak mirasbırakan tasarruf özgürlüğünü aşmış ve saklı payı ihlal etmiştir.

Bu nedenle tasarruf saklı payı karşılayacak ölçüde azaltılır.

Davacı saklı paylı mirasçı olmalıdır.

TMK m.571'deki özel süreler uygulanır.

Bu nedenle bir dosyada:

“Muris muvazaası olmazsa tenkis.”

şeklinde terditli talep kurulması mümkün olabilir.

Ancak iki talebin ispat yapısı aynı değildir.

Muvazaa İspatlanamazsa Tenkis Otomatik Kabul Edilir mi?

Hayır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2026/4385 sayılı kararında muris muvazaası ispatlanamamış ve işlemin gerçek, ivazlı satış olduğu kabul edilmişti.

Bu nedenle terditli tenkis talebi de kabul edilmedi.

Çünkü gerçek ve ivazlı satış, sırf mirasçı daha az tereke elde etti diye otomatik olarak tenkise tabi bağış hâline gelmez.

Bu nedenle terditli dava kurulurken:

“Muvazaa reddedilirse tenkis zaten kabul edilir.”

varsayımı yapılmamalıdır.

Muris Muvazaası Sadece Tapulu Taşınmazlarda mı Uygulanır?

Klasik 1 Nisan 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, mirasbırakan adına tapulu taşınmazın muvazaalı devrine ilişkindir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 15 Nisan 2026 tarihli güncel kararında da muris muvazaası kapsamında dava açılabilmesi için söz konusu sistem bakımından taşınmazın öncesinde muris adına tapulu olması gerektiği vurgulanmıştır.

Bu nedenle;

para,

araç,

şirket payı,

tapu dışı haklar

veya murisin hiç adına kayıtlı olmayan bir taşınmaz

bakımından aynı hukuki kalıp otomatik olarak uygulanmaz.

Başka hukuki sebepler değerlendirilmelidir.

Taşınmaz Önce Başkasına, Sonra Kardeşime Devredildiyse Ne Olur?

Bu durum muris muvazaası dosyalarını daha karmaşık hâle getirir.

Mirasbırakan taşınmazı önce üçüncü bir kişiye, daha sonra hedeflenen mirasçıya geçirmek suretiyle işlemi gizlemeye çalışmış olabilir.

Bu durumda;

devir tarihleri,

kişiler arasındaki akrabalık veya ekonomik bağlantı,

satış bedelleri,

para hareketleri,

taşınmazın fiilî kullanımı

ve ara malikin gerçek bir alıcı olup olmadığı

incelenmelidir.

Özellikle ikinci veya sonraki alıcının iyi niyetli üçüncü kişi olup olmadığı davanın sonucunu tamamen değiştirebilir.

Taşınmaz Üçüncü Kişiye Satıldıysa Tapu Geri Alınabilir mi?

Her durumda değil.

Türk Medeni Kanunu m.1023, tapu sicilindeki kayda iyi niyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korumaktadır.

Buna karşılık TMK m.1024 uyarınca yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi bu korumadan yararlanamaz.

Örneğin muvazaalı devir yapılan kardeş taşınmazı daha sonra gerçek bir yabancı alıcıya piyasa değerinden satmış olabilir.

Yeni alıcı;

uyuşmazlığı bilmiyor,

mirasçılarla ilişkisi bulunmuyor

ve tapuya güvenerek gerçek bedelle satın almışsa,

TMK m.1023 koruması gündeme gelebilir.

Buna karşılık ikinci alıcı;

ilk alıcının eşi,

çocuğu,

yakın akrabası

veya muvazaa planının parçasıysa

iyi niyet ayrıca sorgulanacaktır.

İyi Niyetli Üçüncü Kişi Varsa Mirasçı Hiçbir Şey Alamaz mı?

Hayır.

Tapunun üçüncü kişinin iyi niyeti nedeniyle geri alınamaması, ilk muvazaalı devri yapan veya bundan yararlanan kişilere karşı bedel veya tazminat taleplerinin ayrıca değerlendirilmesine engel olmayabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 20 Mayıs 2026 tarihli E.2026/1107, K.2026/4246 sayılı kararında da üçüncü kişinin iyi niyetli kazanımının korunması ile davacıların bedel talebinin birbirinden ayrılması gerektiği yönünde değerlendirme yapılmıştır.

Bu nedenle üçüncü kişiye satış yapılan dosyada dava yalnız:

“Tapu bana döner mi?”

sorusuyla kurulmaz.

Aynı anda:

“Tapu dönemiyorsa ekonomik karşılık kimden ve hangi hukuki sebeple talep edilebilir?”

sorusu da değerlendirilmelidir.

Taşınmaz Dava Sırasında Başkasına Devredilirse Ne Olur?

Bu durumda hem HMK'nın dava konusu hakkın devrine ilişkin hükümleri hem de tapu sicilinin korunmasına ilişkin TMK hükümleri gündeme gelir.

Özellikle dava açılırken taşınmazın üçüncü kişiye geçirilme riski varsa ihtiyati tedbir değerlendirilmesi son derece önemlidir.

Çünkü nihai hüküm yıllar sonra kazanılsa bile taşınmaz arada iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmişse uyuşmazlık daha karmaşık hâle gelebilir.

Tapuya İhtiyati Tedbir Konulabilir mi?

Şartları varsa mahkemeden taşınmazın üçüncü kişilere devrini veya üzerinde hak kurulmasını engelleyecek ihtiyati tedbir istenebilir.

Ancak tedbir otomatik değildir.

Mahkeme;

davanın niteliğini,

yaklaşık ispatı,

hak kaybı riskini,

ölçülülüğü

değerlendirir.

Muris muvazaası dosyasında özellikle taşınmazın hızla satışa çıkarılmış olması, üçüncü kişiye devredilme ihtimalini somutlaştırabilir.

Bu nedenle tapu hareketlerinin dava açılmadan hemen önce kontrol edilmesi önemlidir.

Tapu Kaydı Nasıl Araştırılmalı?

Yalnız güncel tapu kaydı yeterli değildir.

Muris muvazaası dosyasında mümkünse tedavüllü tapu kayıtları incelenmelidir.

Şu sorular cevaplandırılmalıdır:

Taşınmaz ne zaman murise geçti?

Muris kime devretti?

İşlemin resmi satış bedeli neydi?

Sonra kaç kez el değiştirdi?

Ara maliklerin birbirleriyle ilişkisi var mı?

Taşınmazın ada-parsel bilgisi imar veya kadastro nedeniyle değişmiş mi?

Birden fazla taşınmaz tek parselde birleşmiş veya ayrılmış mı?

2026/4385 sayılı Yargıtay kararına konu uyuşmazlıkta da eski parselin imar uygulamasıyla farklı parsellere dönüşmesi dosyanın parçasıydı.

Muris Muvazaası Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Bu dava Kat Mülkiyeti Kanununa özgü bir uyuşmazlık veya Sulh Hukuk Mahkemesinin özel görev alanındaki bir dava değildir.

Talep taşınmaz mülkiyetinin değiştirilmesine yöneliktir.

Dava Nerede Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Örneğin mirasbırakan Ankara'da yaşamış ve mirasçılar İstanbul'da bulunuyor olsa dahi dava konusu taşınmaz Antalya'daysa, tapu iptali ve tescil davasında taşınmazın bulunduğu yer yetki bakımından belirleyicidir.

Birden fazla farklı yerde taşınmaz bulunması hâlinde ise dava ve yetki stratejisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Muris Muvazaası Davasında Zorunlu Arabuluculuk Var mı?

Klasik muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası, HUAK m.18/B'de sayılan zorunlu arabuluculuk uyuşmazlıkları arasında yer almamaktadır.

HUAK m.18/B;

kira uyuşmazlıklarını,

taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesini,

Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıkları

ve komşu hakkına ilişkin belirli uyuşmazlıkları

dava şartı arabuluculuk kapsamına almaktadır.

Dolayısıyla muris muvazaası davası açmadan önce yalnız taşınmaz söz konusu olduğu gerekçesiyle zorunlu arabuluculuğa gidilmesi gerektiği şeklinde genel bir kural yoktur.

Dava Açarken Harç Nasıl Belirlenir?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası malvarlığına ilişkin ve değerle bağlantılı bir davadır.

Dava değeri belirlenirken davacının talep ettiği miras payı ile dava konusu taşınmazın değeri önem taşır.

Yargılama sırasında keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda taşınmaz değerinin daha yüksek belirlenmesi hâlinde eksik harcın tamamlanması gündeme gelebilir.

Bu nedenle özellikle yüksek değerli taşınmazlarda dava açmadan önce ekonomik risk hesabı yapılmalıdır.

Davayı Kaybedersem Ne Olur?

Yüksek değerli taşınmaz davalarında bu soru son derece önemlidir.

Dava reddedildiğinde;

yargılama giderleri,

bilirkişi ve keşif giderleri,

karşı vekâlet ücreti

gibi mali sonuçlar ortaya çıkabilir.

Bu nedenle yalnız aile içindeki şüphe veya düşük satış bedeli üzerine dava açmak yerine, dosyanın önce ciddi bir delil ve risk analizi yapılmalıdır.

Muris muvazaası dosyasında:

“Tapuda satış düşük, kesin kazanırız.”

yaklaşımı en riskli stratejilerden biridir.

2026 Yargıtay kararları bunun açık örneklerini göstermektedir.

Muris Muvazaasında En Güçlü Deliller Nelerdir?

Her dosya farklıdır; ancak yüksek ispat değeri taşıyabilecek başlıca deliller şunlardır:

Devir tarihindeki gerçek piyasa değeri ile resmi satış bedeli arasındaki ilişki.

Alıcının ödeme gücü.

Satış bedelinin gerçekten ödendiğini veya ödenmediğini gösteren banka ve finans kayıtları.

Mirasbırakanın satış yapmasını gerektiren ekonomik ihtiyacının bulunup bulunmadığı.

Mirasbırakanın geride bıraktığı diğer malvarlığı.

Taraflar arasındaki bakım ilişkisi.

Aile içindeki küslük veya yakınlık.

Taşınmazın devirden sonra kim tarafından kullanıldığı.

Vergi, kira ve bakım giderlerinin kim tarafından ödendiği.

Tanık anlatımları.

Aynı dönemde diğer mirasçılara yapılan kazandırmalar.

Taşınmazın daha sonra yakın akrabalara aktarılıp aktarılmadığı.

Güçlü dava, bunların birkaçının aynı olguyu desteklediği dosyadır.

Hangi Deliller Tek Başına Yeterli Değildir?

Genellikle şu olgular tek başına kesin sonuç vermez:

Satış bedelinin düşük gösterilmesi.

Taşınmazın bir çocuğa devredilmiş olması.

Mirasbırakanın devirden sonra evde yaşamaya devam etmesi.

Diğer kardeşlerin devri bilmemesi.

Banka dekontunun bulunmaması.

Mirasbırakanla bir mirasçı arasında küslük bulunması.

Taşınmazın sonradan çok değerlenmiş olması.

Bunların her biri önemlidir.

Ancak Yargıtay'ın yaklaşımı olguları birlikte değerlendirmektir.

2026 Yargıtay Kararlarından Çıkan Dört Kritik Sonuç

KararOlayÖne çıkan sonuçYargıtay 1. HD, E.2025/2331, K.2026/4313, 21.05.2026Erkek çocuklara satış görüntüsüyle devirMal kaçırma amacı somut olayda ispatlandığında tapu iptali ve tescil mümkünYargıtay 1. HD, E.2025/6492, K.2026/4385, 21.05.2026Damada satış; bakım, ekonomik güç ve geride başka mallarDüşük bedel tek başına yeterli değil; mal kaçırma amacı ispatlanamazsa dava reddedilebilirYargıtay 1. HD, E.2026/1407, K.2026/5938, 07.09.2026Bakım karşılığı devirGerçek ve uzun süreli bakım, devrin karşılığı kabul edilebilirYargıtay 1. HD, E.2026/1446, K.2026/6520, 28.09.2026Toruna ölünceye kadar bakma karşılığı üç taşınmaz devriGerçek bakım ilişkisi ve somut koşullar muvazaa iddiasını çürütebilir

Sık Sorulan Sorular

Muris muvazaası nedir?

Mirasbırakanın gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazı, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapuda satış veya başka ivazlı işlem gibi göstererek devretmesidir.

Babam evi kardeşime sattı, dava açabilir miyim?

Satışın gerçekte bağış olduğu ve mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıdığına ilişkin deliller varsa muris muvazaası davası değerlendirilebilir. Sırf kardeşe satış yapılmış olması yeterli değildir.

Annem tüm mallarını kardeşime devrettiyse işlem iptal edilir mi?

Otomatik olarak değil. Devirlerin hukuki niteliği, karşılığı, bakım ilişkisi, annenizin gerçek iradesi ve diğer deliller incelenmelidir.

Tapuda satış yapılmışsa yine de muris muvazaası olur mu?

Evet. Muris muvazaasının tipik biçiminde tapuda zaten satış görünmektedir; iddia gerçekte bağış yapıldığıdır.

Satış bedelinin düşük olması yeterli mi?

Hayır. Önemli bir emare olabilir fakat diğer delillerle birlikte değerlendirilir.

Para banka üzerinden gönderilmediyse dava kesin kazanılır mı?

Hayır. Özellikle eski işlemlerde elden ödeme savunması yapılabilir. Olayın tamamı değerlendirilir.

Alıcının parası yoksa önemli mi?

Evet. Satış bedelini karşılayabilecek ekonomik gücünün bulunup bulunmadığı Yargıtayın değerlendirme ölçütlerinden biridir.

Kardeşim yıllarca babama baktıysa dava reddedilebilir mi?

Evet. Gerçek ve uzun süreli bakım ile emeğin devir karşılığı olduğunun ispatlanması mal kaçırma kastı bulunmadığı sonucunu destekleyebilir. 2026 Yargıtay kararlarında bunun güncel örnekleri vardır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi muris muvazaası olabilir mi?

Gerçek amaç bakım değil mirasçılardan mal kaçırmaksa olabilir. Ancak gerçek bakım söz konusuysa sözleşme sırf diğer mirasçıların payı azaldı diye muvazaalı sayılmaz.

Murisin bakıma muhtaç olması şart mı?

Mutlak şart değildir. Gelecekteki bakımını güvence altına almak amacıyla da geçerli sözleşme yapılabilir.

Mirasbırakan geride başka mallar bıraktıysa dava açılmaz mı?

Açılabilir. Ancak geride önemli malvarlığı bırakılması mal kaçırma amacının değerlendirilmesinde dikkate alınabilir.

Muris muvazaası davasını sadece çocuklar mı açabilir?

Hayır. Saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı ihlal edilen mirasçılar koşulları varsa bu davayı açabilir.

Tek başıma dava açabilir miyim?

Kendi miras payınız oranında tapu iptali ve tescil talep edilmesi mümkündür. Terekeye iade talebinin taraf ve temsil yapısı ayrıca değerlendirilir.

Muris muvazaası davasında zamanaşımı var mı?

Kural olarak muris muvazaasına dayalı ayni tapu iptal ve tescil talebi özel zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.

Babam 20 yıl önce öldü, dava açabilir miyim?

Salt 20 yıl geçmiş olması muris muvazaası davasını otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Ancak kadastrodan ve başka özel durumlardan kaynaklanan süreler ayrıca kontrol edilmelidir.

Tenkis davası ile muris muvazaası aynı mı?

Hayır. Muris muvazaasında işlem geçersiz saydırılmaya çalışılır; tenkiste geçerli kazandırma saklı payı aşan ölçüde azaltılır.

Saklı payım yoksa muris muvazaası davası açabilir miyim?

Mirasçılık sıfatınız ve ihlal edilen miras hakkınız varsa saklı pay sahibi olmamanız tek başına engel değildir.

Muvazaa ispatlanamazsa tenkis davam otomatik kabul edilir mi?

Hayır. Tenkis için kendi şartlarının bulunması gerekir.

Muris muvazaası tanıkla ispatlanabilir mi?

Tanık delili önemli olabilir. Bunun yanında banka, tapu, değerleme, malvarlığı ve diğer objektif delillerin birlikte kullanılması daha güçlü bir dosya oluşturur.

Muris muvazaasını kim ispatlar?

Kural olarak muvazaayı ileri süren davacı mirasçı ispatlar.

Taşınmaz üçüncü kişiye satıldıysa ne olur?

Üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı araştırılır. TMK m.1023 iyi niyetli üçüncü kişinin tapuya güvenerek kazandığı ayni hakkı koruyabilir.

Üçüncü kişi kardeşimin eşi ise iyi niyetli sayılır mı?

Akrabalık tek başına kötü niyet ispatı değildir. Ancak kişiler arasındaki yakın ilişki, satış bedeli, işlem zinciri ve uyuşmazlığı bilip bilmediği birlikte değerlendirilir.

İyi niyetli üçüncü kişiden tapu alınamazsa ne olur?

İlk devralana veya sorumlu kişilere karşı bedel ve tazminat talepleri ayrıca gündeme gelebilir.

Taşınmazın dava sırasında satılmasını engelleyebilir miyim?

Şartları varsa ihtiyati tedbir talep edilebilir. Tedbir kararı otomatik değildir ve mahkeme yaklaşık ispat ile hak kaybı riskini değerlendirir.

Muris muvazaası davasında hangi mahkeme görevli?

Kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi.

Dava nerede açılır?

Taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Klasik muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası HUAK m.18/B'deki zorunlu arabuluculuk uyuşmazlıkları arasında sayılmamaktadır.

Dava kazanılırsa ne olur?

Mahkeme muvazaalı tapu kaydını davacının talebi ve miras hakkı çerçevesinde iptal ederek tescile karar verebilir.

Taşınmazı geri almak yerine para isteyebilir miyim?

Taşınmazın hukuki ve fiilî durumu, sonraki devirler ve üçüncü kişinin iyi niyeti gibi hususlara bağlı olarak bedel veya tazminat talepleri ayrıca değerlendirilebilir.

Sonuç

Muris muvazaası davalarında en sık yapılan hata şudur:

“Babam taşınmazı kardeşime devretti; dava kesin kazanılır.”

Hukuk sistemi bu kadar basit işlememektedir.

Mirasbırakan sağlığında malvarlığı üzerinde tasarrufta bulunabilir.

Gerçekten satış yapabilir.

Bir çocuğuna taşınmaz satabilir.

Kendisine yıllarca bakan kişiye mal devredebilir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapabilir.

Bir çocuğuna diğerinden daha fazla kazandırmada bulunmuş olması dahi tek başına muris muvazaası anlamına gelmez.

Muris muvazaasının merkezindeki unsur:

mirasçılardan mal kaçırma amacıyla gerçek bağışın satış veya başka ivazlı işlem görüntüsü altında gizlenmesidir.

Bu nedenle davanın kaderi çoğu zaman tapu senedinde değil, mirasbırakanın gerçek iradesini ortaya çıkaran delil zincirinde belirlenir.

Yargıtay'ın kökleşmiş yaklaşımına göre bu gerçek iradenin belirlenmesinde;

ülkenin ve yörenin gelenekleri,

olayların olağan akışı,

mirasbırakanın devir için haklı ve makul nedeni,

alıcının ekonomik gücü,

satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark,

aile ve beşerî ilişkiler

gibi unsurlar birlikte değerlendirilmelidir.

2026 Yargıtay kararları da bu yaklaşımın devam ettiğini açık biçimde göstermektedir.

21 Mayıs 2026 tarihli E.2025/2331, K.2026/4313 sayılı kararda kız çocuklardan mal kaçırma amacıyla yapılan satış görüntülü devir bakımından tapu iptali sonucu onanmıştır.

Aynı tarihte verilen E.2025/6492, K.2026/4385 sayılı başka bir kararda ise sonuç tam tersidir.

Davalının taşınmazı satın alabilecek ekonomik gücünün bulunması,

mirasbırakana bakım sağlanması,

mirasbırakanın çocuklarıyla ciddi sorununun olmaması

ve geride altı farklı taşınmazın daha bulunması

birlikte değerlendirilmiş ve mal kaçırma amacı ispatlanamadığından dava reddedilmiştir.

Eylül 2026 kararları bir başka önemli noktayı daha belirgin hâle getirmiştir:

Taşınmazın karşılığı mutlaka para olmak zorunda değildir.

Gerçek ve uzun süreli bakım ile emek de somut olayda devir karşılığı olarak kabul edilebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E.2026/1407, K.2026/5938 ve E.2026/1287, K.2026/6201 sayılı kararları bu konuda güncel örneklerdir.

28 Eylül 2026 tarihli E.2026/1446, K.2026/6520 sayılı karar da aynı yaklaşımı devam ettirmiştir.

Mirasbırakan üç taşınmazını torununa ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devretmiş olsa da, uzun süreli gerçek bakım ilişkisinin ortaya konulması nedeniyle muris muvazaası iddiası kabul edilmemiştir.

Dolayısıyla 2026 itibarıyla bir muris muvazaası dosyası incelenirken sağlıklı sıra şudur:

Önce mirasçılık ve tereke yapısını çıkarmak.

Mirasbırakanın bütün malvarlığını araştırmak.

Dava konusu taşınmazın geçmiş ve güncel tapu kayıtlarını almak.

Devir tarihindeki gerçek değerini belirlemek.

Tapudaki resmi satış bedelini tespit etmek.

Alıcının o tarihteki ekonomik gücünü araştırmak.

Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini banka ve diğer delillerle incelemek.

Mirasbırakanın neden satış yapmak isteyebileceğini araştırmak.

Taraflar arasındaki bakım ve aile ilişkilerini ortaya koymak.

Taşınmazın devirden sonra fiilen kim tarafından kullanıldığını belirlemek.

Mirasbırakanın diğer mirasçılara yaptığı kazandırmaları araştırmak.

Taşınmaz daha sonra devredilmişse sonraki alıcıların iyi niyetini ayrı değerlendirmek.

Tapunun yeniden devredilme riski varsa ihtiyati tedbir ihtiyacını dava açılmadan önce değerlendirmek.

Ve ancak bütün bunlardan sonra:

“Muris muvazaası davası açılmalı mı?”

sorusuna cevap verilmelidir.

Çünkü muris muvazaası davası yalnız bir miras davası değildir.

Aynı zamanda;

miras hukuku,

tapulu taşınmaz mülkiyeti,

sözleşmeler hukuku,

ispat hukuku

ve çoğu dosyada yüksek ekonomik değer

bir araya gelir.

Özellikle değerli taşınmazlarda doğru kurulmuş bir dava ile eksik incelemeye dayalı bir dava arasındaki fark yalnız hukuki değildir.

Sonuç, milyonlarca liralık mülkiyet hakkını doğrudan etkileyebilir.

Hukuki Dayanaklar

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu; özellikle m.6, m.599, m.706, m.1023, m.1024 ve m.1025.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu; özellikle m.19 ve taşınmaz satışına ilişkin hükümler.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu; özellikle m.12, m.107, m.125, m.190, m.266 ve ihtiyati tedbire ilişkin hükümler.

2644 sayılı Tapu Kanunu; özellikle taşınmazların resmî devir şekline ilişkin hükümler.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 01.04.1974 tarihli, E.1974/1, K.1974/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı – Muris muvazaasının temel içtihadı.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2025/2331, K.2026/4313, 21.05.2026 – Mal kaçırma amacı ispatlanan satış görüntülü taşınmaz devrinde tapu iptali ve tescil.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2025/6492, K.2026/4385, 21.05.2026 – Bakım, alıcının ekonomik gücü, murisin diğer malvarlığı ve aile ilişkileri birlikte değerlendirildiğinde mal kaçırma kastının ispatlanamaması.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2026/1407, K.2026/5938, 07.09.2026 – Uzun süreli bakım ve emeğin taşınmaz devrinin gerçek karşılığı olarak değerlendirilebilmesi.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2026/1287, K.2026/6201, 17.09.2026 – Satış bedelinin yalnız para olmak zorunda olmaması ve gerçek bakım ilişkisinin muris muvazaası değerlendirmesine etkisi.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2026/1446, K.2026/6520, 28.09.2026 – Ölünceye kadar bakım karşılığında yapılan taşınmaz devrinde gerçek bakım ilişkisi ve mirasbırakanın gerçek iradesi.

Güncel ve Resmî Kaynaklar

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı muris muvazaası kararı.

Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat ve İçtihat – Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2025/6492, K.2026/4385.

Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.

İlgili Yazılar

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır?

Saklı Pay Nedir? Tenkis Davası Hangi Şartlarda Açılır?

Miras Kalan Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Yasal Mirasçılar Kimlerdir? Miras Payları Nasıl Hesaplanır?

Mirasın Reddi Nasıl Yapılır? Süresi ve Sonuçları

Miras Hukuku Rehberi

Yazar: Av. Süleyman Kesici

Yayın tarihi: 27 Ekim 2026

Son hukuki kontrol ve güncelleme: 27 Ekim 2026

Bilgilendirme Notu: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Muris muvazaası iddiasının sonucu; taşınmazın devir tarihine, satışın gerçek ekonomik niteliğine, mirasbırakanın amacına, taraflar arasındaki bakım ve aile ilişkilerine, alıcının ödeme gücüne, terekenin tamamına, sonraki tapu devirlerine ve somut dosyadaki delillere göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kesici Hukuk

BİZE ULAŞIN

Şafak Mahallesi 75. Yıl Caddesi No: 119 K:2 D:1 Kepez/ANTALYA

✉️ av.suleymankesici@gmail.com

☎ +90 546 866 01 02

© 2026 Kesici Hukuk, Avukat Süleyman Kesici Hukuk Bürosu. Tüm hakkı saklıdır.

Faaliyet Alanları

https://kesici.av.tr web sitesinde yer alan bilgiler, Türkiye Barolar Birliği’nin Meslek Kuralları ve ilgili mevzuatına bağlı kalınarak ve ilgili mevzuatla reklam yasağına ilişkin düzenlemelere uygun olarak hazırlanmıştır. Bu site, iş veya buna benzer başka bir kazanım talep etmek ve/veya reklam amaçlı olarak kullanılamaz.Yer alan bilgiler, haberler ve etkinliklerle bültenlerimiz yalnızca bilgi verme amaçlı olarak hazırlanmış olup, ticari amaç içermemektedir. Herhangi bir şekilde hukuki görüş veya dayanak olarak kullanılmamalıdır. Şöyle ki içerikler güncelliğini yitirebilir ve yürürlükte olan mevzuat veya hukuki uygulamaların son halini yansıtmayabilir. Bu nedenle AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ bu sitede yer alan bilgilerdeki herhangi bir yanlışlık veya eksiklikten veya bu bilgilerin kullanımından doğan sonuçlardan sorumlu tutulamaz, ziyaretçiler sunulan içeriklerin doğru olmadığını veya bu içerikler nedeniyle zarar gördüklerini iddia edemezler.
Bu sitedeki tüm bilgi ve dosyaların mülkiyeti AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve Avukat Süleyman KESİCİ’ye ait olup, yazılı iznimiz olmadan kopyalanamaz, çoğaltılamaz ve kullanılmaz.
AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ tarafından açıkça yazılı şekilde izin verilmediği sürece, bu sitede yeni linkler açılması ve/veya bu siteye link yaratılması kesinlikle yasaktır. Faks ve/veya e-mail ve/veya iletişim formu ile AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ'ye ileteceğiniz herhangi bir bilgi veya bu sitenin veya içerdiği bilgilerin herhangi başka bir şekilde kullanımı, hiçbir şekilde avukat – müvekkil ilişkisi oluşturmayacağı gibi büromuzun var olan müvekkilleri ile de kısmi avukat – müvekkil ilişkisi oluşturmaz.