Miras Bırakan Taşınmazını Bir Çocuğuna Devrederse Diğer Mirasçılar Ne Yapabilir?

Yayın tarihi: 2 Kasım 2026

Bir baba yıllardır sahibi olduğu arsayı ölümünden birkaç yıl önce çocuklarından yalnız birine devrediyor.

Tapuda işlem “satış” olarak görünüyor.

Ancak diğer çocuklar satış bedelinin gerçekte ödenmediğini, babalarının taşınmazı satmaya ihtiyacının bulunmadığını ve kardeşlerinin böyle bir taşınmazı satın alabilecek ekonomik gücünün olmadığını düşünüyor.

Başka bir ailede anne, değeri oldukça yüksek iki dairesinden birini açıkça bağış yoluyla kızına devrediyor.

Bir diğerinde ise baba tapuyu oğluna geçiriyor ancak ölümüne kadar evde yaşamaya ve kiraları almaya devam ediyor.

Bu üç olay dışarıdan birbirine benzese de hukuken aynı değildir.

Birinde muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil, diğerinde tenkis, bir başkasında ise mirasta denkleştirme gündeme gelebilir.

Bazı durumlarda ise yapılan devir tamamen geçerlidir ve diğer mirasçıların tapuyu geri alma hakkı bulunmaz.

Bu nedenle anne veya babanın sağlığında taşınmazını çocuklarından birine devretmesiyle karşılaşıldığında ilk soru:

“Bana miras kalmadı, tapuyu iptal ettirebilir miyim?”

olmamalıdır.

Önce şu soru cevaplandırılmalıdır:

Taşınmaz gerçekte hangi amaçla ve hangi hukuki işlemle devredildi?

Anne veya Baba Malını İstediği Çocuğuna Verebilir mi?

Kural olarak bir kişi hayattayken kendi malvarlığı üzerinde tasarrufta bulunabilir.

Taşınmazını satabilir, bağışlayabilir veya kanunda öngörülen başka hukuki işlemlerle devredebilir.

Dolayısıyla yalnızca:

“Babam evi kardeşime verdi.”

veya

“Annem arsayı bana bırakmadı.”

demek yapılan işlemi kendiliğinden hukuka aykırı hâle getirmez.

Miras hukukundaki uyuşmazlık, çoğu zaman devrin gerçek niteliğinde ortaya çıkar.

Tapuda satış görünen işlem gerçekten satış mıydı?

Yoksa bedel ödenmeden yapılan bir bağış, mirasçılardan gizlenebilmek amacıyla satış gibi mi gösterildi?

Taşınmaz açıkça bağışlandıysa bu kazandırma saklı payları ihlal ediyor mu?

Çocuğa yapılan kazandırmanın ileride miras payından mahsup edilmesi mi amaçlandı?

Bu sorular cevaplanmadan doğru dava türünün belirlenmesi mümkün değildir.

Tapuda “Satış” Yazması Gerçekten Satış Olduğunu Gösterir mi?

Her zaman değil.

Muris muvazaası uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü tam da bu noktadan doğar.

Mirasbırakan gerçekte taşınmazı çocuğuna bağışlamak isteyebilir ancak tapuda işlemi satış olarak gösterebilir.

Burada tek başına bağış yapılmış olması muris muvazaası için yeterli değildir.

Asıl önemli unsur, gerçek bağış iradesinin satış işlemi arkasına gizlenmesi ve bunun mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılmış olmasıdır.

Yargıtayın muris muvazaası uygulamasının temelini oluşturan 1 Nisan 1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla gerçekte bağışlanmak istenen tapulu taşınmazın satış gibi gösterilmesi hâlinde miras hakkı ihlal edilen mirasçılar muvazaaya dayanarak dava açabilir. Yargıtayın 2025 yılı iş bölümü kararında da bu tür davalar açık biçimde “muris muvazaası” davaları olarak tanımlanmaya devam etmektedir.

Her Düşük Bedelli Satış Muris Muvazaası mıdır?

Hayır.

Bu nokta özellikle önemlidir.

Tapudaki satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasında büyük fark bulunması muris muvazaasının ispatında önemli bir olgu olabilir; ancak tek başına davanın kabulü için yeterli değildir.

Yargıtay, murisin gerçek amacını belirlerken yalnız bedele bakmamaktadır.

Mirasbırakanın taşınmazı satmak için makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, alıcının ekonomik gücü, aile ilişkileri, murisin başka malvarlığı bırakıp bırakmadığı ve olayın genel akışı birlikte değerlendirilmektedir.

Dolayısıyla:

“Tapuda 500.000 TL yazıyor ama taşınmaz bugün 20 milyon TL.”

şeklindeki tek bir karşılaştırma dava sonucunu belirlemeye yetmez.

Üstelik taşınmazın bugünkü değeri ile devir tarihindeki değeri de birbirine karıştırılmamalıdır.

Özellikle yıllar önce tarla veya düşük değerli arsa niteliğinde olan bir taşınmazın daha sonra imara girmesi nedeniyle çok yüksek değere ulaşması mümkündür.

Bu durumda değerlendirme, işlemin yapıldığı tarihteki koşullar üzerinden yürütülmelidir.

2026 Yargıtay Kararı: Başka Taşınmazlar Kaldıysa Sonuç Değişebilir

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 21 Mayıs 2026 tarihli, E.2025/6492, K.2026/4385 sayılı kararı bu konuda oldukça öğreticidir.

Davacı, babasının taşınmazını kızının eşine muvazaalı olarak devrettiğini ve satışın mirastan mal kaçırma amacı taşıdığını ileri sürmüştür.

Dosyada ise mirasbırakanın ölümünden sonra mirasçılarına altı ayrı taşınmazın daha kaldığı, davalının taşınmazı satın alabilecek ekonomik güce sahip olduğu, davalı ve eşinin murisin ihtiyaçlarıyla ilgilendiği, murisin çocuklarıyla ciddi bir küskünlüğünün bulunmadığı ve dava konusu taşınmazın devir tarihinde bugünkü değerine henüz ulaşmadığı değerlendirilmiştir.

Muris muvazaasının ispatlanamadığı yönündeki karar Yargıtay tarafından onanmıştır.

Karar önemli bir noktayı gösteriyor:

Mirasbırakanın bir taşınmazını tek bir çocuğuna veya onun eşine devretmesi tek başına mal kaçırma anlamına gelmez.

Terekenin tamamına bakılması gerekir.

Mirasbırakan Bütün Değerli Malvarlığını Bir Çocuğa Aktarmışsa Ne Olur?

Bu durum değerlendirmeyi değiştirebilir.

Örneğin mirasbırakanın toplam malvarlığı içerisinde ekonomik değerin çok büyük bölümünü oluşturan apartmanı, arsayı veya ticari gayrimenkulü yalnız bir çocuğuna devrettiği; diğer mirasçılara ise ekonomik olarak önemsiz malvarlığı bıraktığı bir durumda devirlerin oranı önem kazanabilir.

Ancak yine otomatik bir matematiksel kural yoktur.

“Malvarlığının yüzde 70'i bir çocuğa gittiyse işlem muvazaalıdır.”

şeklinde kanuni bir oran bulunmamaktadır.

Devrin nedeni ve mirasbırakanın gerçek iradesi araştırılır.

Yargıtayın muris muvazaası içtihadında terekenin bütünü, taraflar arasındaki ilişkiler ve devirlerin ekonomik ağırlığı birlikte değerlendirilmektedir.

2026 Yargıtay Kararı: Tek Malvarlığının Devri ve Kullanımın Devam Etmesi

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 14 Eylül 2026 tarihli E.2026/5149, K.2026/5951 sayılı kararına konu uyuşmazlık ise diğer yönde güçlü bir örnek oluşturuyor.

Dosyada mirasbırakanın taşınmazı önce ikinci eşine devrettiği, daha sonra geri aldığı ve kısa bir süre sonra ikinci eşin yakın çevresindeki başka bir kişiye devrettiği ileri sürülmüştür.

Yargılama sürecinde mirasbırakanın ve eşinin taşınmazı kullanmaya devam ettiği, satış bedelinin gerçekten ödendiğinin kanıtlanamadığı ve mirasbırakanın oturduğu temel malvarlığını satmasını gerektiren ekonomik ihtiyacın ortaya konulamadığı değerlendirilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu aşamasından geçen uyuşmazlıkta işlemin evlatlık mirasçıdan mal kaçırma amacı taşıdığı kabul edilmiş ve tapu iptali ve tescil talebinin kabulü yönündeki karar sonuçta Yargıtay tarafından onanmıştır.

Bu karar da diğer uçtaki tabloyu gösteriyor.

Bir taşınmazın tapuda satılmış görünmesi, satışın gerçekten yapıldığı anlamına gelmeyebilir.

Özellikle satış bedelinin ödendiğinin ortaya konulamaması, devreden kişinin taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyetini sürdürmesi ve işlem zincirinin aile içindeki malvarlığı planıyla bağlantılı olması birlikte değerlendirilebilir.

Mirasbırakanın Taşınmazı Satmaya İhtiyacı Olmaması Önemli midir?

Evet, fakat tek başına yeterli değildir.

Mirasbırakanın düzenli maaşı, kira gelirleri, başka malvarlığı veya ciddi birikimi bulunuyorsa oldukça değerli bir taşınmazı neden sattığı sorusu gündeme gelebilir.

Buna karşılık tedavi gideri, borç, yeni taşınmaz satın alma ihtiyacı, işletme finansmanı veya başka gerçek ekonomik nedenler satışın makul açıklamasını oluşturabilir.

Yargıtay yerleşik uygulamasında mirasbırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeni bulunup bulunmadığını muris muvazaası değerlendirmesindeki başlıca göstergelerden biri olarak kabul etmektedir.

Bu nedenle banka hareketleri, borç kayıtları ve devir tarihindeki ekonomik durum birçok dosyada tanık anlatımları kadar önemli olabilir.

Taşınmazı Alan Çocuğun Ödeme Gücü Neden Araştırılır?

Çünkü gerçek satış iddiasının ekonomik olarak mümkün olması gerekir.

Örneğin devir tarihinde düzenli geliri olmayan, önemli birikimi bulunmayan ve başka finansman kaynağı gösteremeyen bir kişinin çok yüksek değerli bir gayrimenkulü satın aldığı ileri sürülüyorsa satış bedelinin nasıl ödendiği doğal olarak önem kazanır.

Buna karşılık taşınmazı alan çocuğun veya damadın o tarihte güçlü gelire, birikime veya başka malvarlığına sahip olması satış savunmasını destekleyebilir.

Yargıtay 2026/4385 sayılı kararında da davalının taşınmazı satın alabilecek ekonomik güce sahip olması, diğer olgularla birlikte muvazaa iddiasının reddinde dikkate alınmıştır.

Ancak alıcının ödeme gücünün bulunması, bedelin gerçekten ödendiğini tek başına kanıtlamaz.

Ödeme gücü ile fiilî ödeme birbirinden farklıdır.

“Parayı Elden Ödedim” Savunması Yeterli midir?

Her dosyada değil.

Özellikle eski tarihli aile içi taşınmaz satışlarında bedelin elden ödendiği savunmasına sık rastlanmaktadır.

Banka dekontunun bulunmaması gerçek satışın hiçbir şekilde ispatlanamayacağı anlamına gelmez; işlemin yapıldığı dönem, tarafların alışkanlıkları ve diğer deliller değerlendirilebilir.

Ancak taşınmazın ekonomik değeri yükseldikçe ve görünürdeki satışın aile içerisinde gerçekleşmesi hâlinde ödemenin kaynağı ve şekli doğal olarak daha fazla önem kazanır.

Bu nedenle dava hazırlığında yalnız tapu resmi senedine değil, devir tarihindeki banka hareketlerine, gelir durumuna, taşınmaz satışlarına ve mümkünse ödemenin kaynağını gösterebilecek diğer kayıtlara bakılması gerekir.

Mirasbırakan Tapuyu Devredip Evde Oturmaya Devam Ederse Ne Olur?

Bu durum da tek başına muris muvazaasını kanıtlamaz.

Ancak güçlü bir değerlendirme unsuruna dönüşebilir.

Örneğin baba evi oğluna sattığını söylüyor fakat ölümüne kadar tek başına evde yaşamaya, bütün giderleri karşılamaya ve kiraya verilen bölümlerin gelirini almaya devam ediyorsa satışın ekonomik gerçekliği sorgulanabilir.

Özellikle görünürdeki alıcı taşınmaz üzerinde hiçbir malik davranışı göstermiyorsa bu olgu diğer delillerle birlikte önem kazanabilir.

2026/5951 sayılı Yargıtay kararına konu uyuşmazlıkta da taşınmazın devirden sonra mirasbırakan ve eşinin tasarrufunda kalması, satış bedelinin ödenmemesi ve diğer olgularla birlikte değerlendirilmiştir.

Mirasbırakan İntifa Hakkını Kendinde Bırakıp Çıplak Mülkiyeti Çocuğuna Devredebilir mi?

Evet.

Bu işlem tek başına muvazaalı değildir.

Bir kişi taşınmazının çıplak mülkiyetini devredip intifa hakkını kendi üzerinde bırakabilir.

Ancak böyle bir devir miras uyuşmazlığına konu olmuşsa işlemin hukuki sebebi ayrıca incelenir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 16 Eylül 2026 tarihli E.2026/3376, K.2026/6068 sayılı kararına konu olayda da mirasbırakanın intifa hakkını kendi üzerinde tutarak çıplak mülkiyeti kızına devretmesi tartışılmıştır.

Dosyanın bütünü değerlendirildiğinde mirasbırakanın çocukları arasında sağlığında denge gözeten bir paylaşım yaptığı ve mal kaçırma kastının ispatlanamadığı kabul edilmiş; ret kararı Yargıtay tarafından onanmıştır.

Dolayısıyla intifa hakkının saklı tutulması önemli bir emare olabilir ancak tek başına muvazaa sonucu doğurmaz.

Tapuda Açıkça “Bağış” Yapılmışsa Muris Muvazaası Davası Açılır mı?

Burada çok önemli bir ayrım vardır.

Muris muvazaasının klasik yapısında gerçek bağış iradesi başka bir işlemle, çoğunlukla satışla gizlenmektedir.

Ancak tapuda işlem zaten açıkça bağış olarak yapılmışsa gizlenen bir bağış sözleşmesinden söz edilmez.

Bu nedenle doğrudan bağışta genel olarak değerlendirilmesi gereken hukuki yollar muris muvazaasından farklıdır.

Özellikle saklı pay ihlali varsa tenkis, altsoya miras payına mahsuben yapılmış karşılıksız kazandırma söz konusuysa şartlarına göre mirasta denkleştirme gündeme gelebilir.

Türk Medeni Kanunu m.565 hangi sağlararası karşılıksız kazandırmaların tenkise tabi tutulabileceğini ayrıntılı olarak düzenlemektedir.

Bu ayrım dava sonucunu doğrudan etkiler.

Yanlış hukuki sebebe dayanılması, çok değerli bir taşınmaz uyuşmazlığında ciddi usul ve süre sorunları yaratabilir.

Muris Muvazaası ile Tenkis Arasındaki Temel Fark Nedir?

Muris muvazaasında esas iddia, tapudaki görünürdeki işlemin gerçek iradeyi yansıtmadığıdır.

Örneğin tapuda satış vardır; gerçekte bağış yapılmıştır ve bu yapı mirasçıdan mal kaçırmak amacıyla kurulmuştur.

Bu durumda amaç görünürdeki işlemin geçersizliğini ortaya koyarak tapu kaydını miras payı oranında düzeltmektir.

Tenkiste ise işlem kural olarak geçerlidir.

Sorun, mirasbırakanın geçerli tasarrufunun saklı pay alanını aşmasıdır.

TMK m.560 uyarınca saklı payının karşılığını alamayan mirasçı, mirasbırakanın tasarruf edilebilir kısmını aşan tasarrufların tenkisini isteyebilir.

Bu nedenle iki dava aynı ekonomik olaydan doğabilse de hukuki temelleri aynı değildir.

Gerçek Bir Satış Varsa Tenkis Davası Açılabilir mi?

Kural olarak gerçek ve karşılıklı bir satış, karşılıksız kazandırma değildir.

Dolayısıyla sırf bir taşınmaz çocuklardan birine satıldı diye diğer mirasçı saklı pay gerekçesiyle bu satışı tenkis ettiremez.

Yargıtayın 21 Mayıs 2026 tarihli kararında da muvazaa ispatlanamadığı için işlemin ivazlı satış olarak kabul edildiği ve bu nedenle terditli tenkis talebinin de kabul edilmediği görülmektedir.

Bu nokta pratikte son derece önemlidir.

Önce satışın gerçekten satış olup olmadığı belirlenir.

Gerçek satış varsa sonuç başka; bağış varsa başka; satış görünümündeki bağış varsa bambaşka olur.

Çocuğa Açıkça Bağışlanan Taşınmaz Mirasta Denkleştirmeye Girer mi?

Bazı durumlarda evet.

TMK m.669'a göre yasal mirasçılar, mirasbırakandan miras paylarına mahsuben elde ettikleri sağlararası karşılıksız kazandırmaları denkleştirmek amacıyla terekeye geri vermekle yükümlüdür.

Kanun ayrıca altsoya karşılıksız şekilde yapılan malvarlığı devirlerinin, mirasbırakan aksini açıkça belirtmemişse denkleştirmeye tabi olacağını düzenlemektedir.

Örneğin baba:

“Bu arsayı sana miras payına karşılık şimdiden veriyorum.”

anlamında bir kazandırma yaptıysa denkleştirme gündeme gelebilir.

Buradaki amaç her durumda taşınmaz tapusunun iptali değildir.

Amaç mirasçılar arasındaki paylaşım sırasında daha önce yapılan kazandırmayı hesaba katmaktır.

Aynı Dosyada Tapu İptali ve Tenkis Birlikte İstenebilir mi?

Uygulamada bu talepler sıklıkla terditli biçimde ileri sürülmektedir.

Örneğin davacı:

“Tapudaki satış gerçekte bağıştır ve muris muvazaası vardır; bu kabul edilmezse en azından saklı payımı ihlal eden kazandırmanın tenkisini istiyorum.”

şeklinde bir hukuki yapı kurabilir.

Ancak ikinci talebin kabul edilebilir olması için tenkisin kendi şartlarının ayrıca mevcut olması gerekir.

Nitekim 2026 tarihli Yargıtay kararlarında muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil ile terditli tenkis taleplerinin aynı dosyada değerlendirildiği görülmektedir.

Dolayısıyla terditli talep bulunması, tenkis şartlarının ayrıca incelenmeyeceği anlamına gelmez.

Mirasbırakan Sağlığında Çocukları Arasında Paylaştırma Yapmışsa Ne Olur?

Bu durum muris muvazaası dosyalarında özellikle araştırılması gereken bir başka ihtimaldir.

Mirasbırakan bazen taşınmazlarını yaşamı sırasında çocukları arasında dağıtmak isteyebilir.

Bir çocuğa daire, diğerine arsa, bir başkasına işyeri bırakabilir.

Taşınmazların değerleri birebir aynı olmayabilir.

Yalnız farklı değerlerde mallar verilmiş olması her zaman mal kaçırma anlamına gelmez.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 16 Eylül 2026 tarihli kararında da dosya kapsamı ve tanık anlatımları üzerinden mirasbırakanın sağlığında çocukları arasında hak dengesini gözeterek paylaşım yaptığı değerlendirilmiş ve mal kaçırma kastının ispatlanamadığı kabul edilmiştir.

Ancak “sağlığında paylaştırma yaptım” savunmasının gerçekten terekenin bütünüyle uyumlu olup olmadığı araştırılmalıdır.

Bir Çocuğa Çok Değerli Taşınmaz, Diğerine Düşük Değerli Mal Verilmesi Ne Anlama Gelir?

Tek başına muvazaa anlamına gelmez.

Ancak değer farkı büyüdükçe mirasbırakanın gerçek amacı daha fazla önem kazanır.

Örneğin bir çocuğa 30 milyon TL değerindeki ticari taşınmaz, diğer çocuğa 1 milyon TL değerindeki küçük bir arazi verilmişse işlemlerin neden bu şekilde yapıldığı araştırılabilir.

Devir tarihindeki değerler, mirasbırakanın açıklamaları, çocukların sağladığı bakım veya ekonomik katkılar, işletmenin devamlılığı gibi makul nedenler bulunabilir.

Bu nedenle dava, yalnız güncel taşınmaz değerlerinin karşılaştırılmasına indirgenmemelidir.

Muris Muvazaası Nasıl İspatlanır?

Bu davalarda çoğu zaman tek bir “muvazaa belgesi” bulunmaz.

Mirasbırakanın gerçek iradesi doğrudan belgeye yazılmadığı için farklı delillerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Yargıtay özellikle mirasbırakanın mal satma ihtiyacını, alıcının satın alma gücünü, devir tarihindeki gerçek değer ile satış bedeli arasındaki ilişkiyi, aile bireyleri arasındaki ilişkileri, yöresel ve sosyal koşulları ve olayların olağan akışını birlikte dikkate almaktadır.

Mirasçılar sözleşmenin tarafı olmadıkları için muvazaa iddialarını tanık dâhil olmak üzere her türlü delille kanıtlayabilirler. Ancak ispat yükü, mal kaçırma iddiasını ileri süren davacıdadır.

Bu nedenle iyi hazırlanmış bir muris muvazaası dosyasında yalnız tanık listesi bulunmaz; tapu hareketlerinin ve ekonomik ilişkinin kronolojisi de çıkarılır.

Dava Açılmadan Önce Tapu Geçmişi Neden İncelenmelidir?

Çünkü güncel tapu kaydı olayın yalnız son aşamasını gösterir.

Taşınmaz önce kardeşe, daha sonra onun eşine veya başka bir kişiye devredilmiş olabilir.

Kısa aralıklarla yapılan devirler bulunabilir.

Mirasbırakan taşınmazı bir kişiye devretmiş, geri almış ve kısa süre sonra başka bir kişiye yeniden satmış olabilir.

Nitekim 2026/5951 sayılı Yargıtay kararındaki uyuşmazlıkta da taşınmazın önce başka bir mirasçıya devredilip geri alınması ve ardından farklı kişiye temlik edilmesi, diğer delillerle birlikte mal kaçırma değerlendirmesinde önem taşımıştır.

Bu nedenle dava açılmadan önce yalnız mevcut malik değil, mümkünse bütün tedavül zinciri incelenmelidir.

Taşınmaz Başka Birine Satılmışsa Dava Artık Açılamaz mı?

Her durumda böyle değildir.

Ancak üçüncü kişiye yapılan devir uyuşmazlığı önemli ölçüde karmaşıklaştırabilir.

Taşınmaz halen ilk devralan mirasçı adına ise uyuşmazlık farklıdır.

Taşınmaz daha sonra başka bir kişiye geçmişse yeni malikin hukuki durumu, iyiniyeti, işlem tarihleri ve devir zinciri ayrıca değerlendirilmelidir.

Türk Medeni Kanunu'nda tapu siciline iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişilerin korunmasına ilişkin hükümler bulunmaktadır.

Bu nedenle yüksek değerli miras taşınmazlarında dava açılmadan önce güncel tapu kaydı ile geçmiş resmi senetlerin birlikte incelenmesi gerekir.

Dava Sırasında Taşınmazın Yeniden Satılması Önlenebilir mi?

Somut olayın şartları varsa ihtiyati tedbir talebi gündeme gelebilir.

Tapu iptali ve tescil talep edilen bir taşınmazın dava devam ederken yeniden devredilmesi taraf yapısını ve uyuşmazlığın çözümünü daha karmaşık hâle getirebilir.

Ancak ihtiyati tedbir otomatik olarak verilmez.

Davacının hakkının elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştırabilecek veya imkânsız hâle getirebilecek bir durumun bulunduğu ortaya konulmalıdır.

Tedbir kararı taşınmazın ekonomik kullanımını etkilediği için mahkemeler somut olayın koşullarını ayrıca değerlendirir.

Muris Muvazaası Davasında Süre Var mı?

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları kural olarak zamanaşımı veya genel bir hak düşürücü süreye bağlı değildir.

Yargıtay, muvazaalı işlemin aradan zaman geçmesiyle geçerli hâle gelmeyeceğini ve muris muvazaası davalarının kural olarak süreye tabi olmadığını kabul etmektedir.

Ancak bu ifadeden:

“Bütün miras ve tapu uyuşmazlıklarında hiçbir süre yoktur.”

sonucu çıkarılmamalıdır.

Özellikle kadastro tespitinden önce ölen mirasbırakanlara ilişkin uyuşmazlıklarda 3402 sayılı Kadastro Kanunu'ndan kaynaklanan özel hak düşürücü süreler gündeme gelebilir. Yargıtayın 20 Mart 2025 tarihli bir kararında bu nedenle on yıllık kadastro hak düşürücü süresi uygulanmıştır.

Tenkis davasında ise durum tamamen farklıdır.

Tenkis Davasının Süresi Ne Kadardır?

TMK m.571 uyarınca tenkis davası açma hakkı, mirasçının saklı payının zedelendiğini öğrendiği tarihten itibaren bir yıl ve her hâlde kanunda belirtilen başlangıç tarihinden itibaren on yıl geçmekle düşer.

Dolayısıyla aynı olayda muris muvazaası ve tenkis seçenekleri tartışılırken süre rejimlerinin birbirinden farklı olduğu unutulmamalıdır.

Bu nedenle dava açılmadan önce hukuki sebebin doğru nitelendirilmesi yalnız teorik değil, doğrudan hak kaybını önleyen bir meseledir.

Mirasbırakanın Tek Bir Çocuğuna Mal Devretmesi Hâlinde Hangi Belgeler İncelenmelidir?

Bu tür bir dosyada sağlıklı değerlendirme yapılabilmesi için en kritik inceleme, taşınmaz ve para hareketlerinin kronolojik olarak eşleştirilmesidir.

Tapu kayıtları ve resmi senetler, taşınmazların devir tarihindeki değerleri, banka hareketleri, mirasbırakanın gelir ve borç durumu, taşınmazı devralan kişinin ekonomik gücü, kira gelirlerinin kim tarafından alındığı, intifa veya başka ayni hakların bulunup bulunmadığı, diğer çocuklara yapılan kazandırmalar ve varsa aile içindeki yazılı iletişimler birlikte değerlendirilmelidir.

Böylece yalnız:

“Babama göre kardeşim daha yakındı.”

gibi soyut aile anlatımlarından değil, ekonomik ve hukuki olgulardan hareket eden bir dava stratejisi kurulabilir.

Büyük Değerli Miras Dosyalarında Terekenin Tamamı Neden Araştırılmalıdır?

Çünkü çekişmeli taşınmazın değeri tek başına yanıltıcı olabilir.

Mirasbırakan bir çocuğuna 20 milyon TL değerindeki arsayı devretmiş olabilir ancak ölüm tarihinde başka mirasçılara 50 milyon TL değerinde farklı malvarlığı bırakmış olabilir.

Bunun tam tersi de mümkündür.

Tapuda küçük görünen tek bir devir, aslında mirasbırakanın ekonomik varlığının büyük bölümünü oluşturabilir.

Yargıtay 2026/4385 sayılı kararında mirasbırakanın geride başka taşınmazlar bırakmasını değerlendirmeye almış; 2026/5951 sayılı uyuşmazlıkta ise tek ve önemli malvarlığının devredilmesi ile satış ihtiyacının bulunmaması farklı sonuca ulaşılmasında rol oynamıştır.

Bu nedenle yüksek değerli miras uyuşmazlıklarında doğru başlangıç yalnız dava konusu daire veya arsayı değerlemek değil, mirasbırakanın bütün ekonomik tablosunu çıkarmaktır.

Sık Sorulan Sorular

Babam evini kardeşime sattı, tapuyu iptal ettirebilir miyim?

Satışın gerçekten yapılıp yapılmadığı ve mirasçılardan mal kaçırma amacı bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Gerçek ve bedeli ödenmiş bir satış yalnız kardeşe yapıldığı için iptal edilemez.

Kardeşim satış bedelini ödediğini ispatlayamıyorsa dava kesin kazanılır mı?

Hayır. Bedelin ödenmemesi önemli bir delil olmakla birlikte muris muvazaası bütün olaylar birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Tapuda satış bedelinin çok düşük olması yeterli midir?

Tek başına yeterli değildir. Yargıtay bedel farkının yanında mirasbırakanın satış ihtiyacını, alıcının ekonomik gücünü, aile ilişkilerini ve diğer malvarlığını da değerlendirmektedir.

Annem evini açıkça kardeşime bağışladıysa muris muvazaası davası açabilir miyim?

Açık bağış, klasik muris muvazaasından farklıdır. Saklı pay ihlali varsa tenkis; kazandırmanın niteliğine göre mirasta denkleştirme gibi yollar gündeme gelebilir.

Mirasbırakanın başka mallar bırakmış olması davayı etkiler mi?

Evet, somut olayda önemli olabilir. Ancak başka malvarlığı bulunması otomatik olarak muvazaa olmadığı anlamına gelmez. Terekenin bütünü ve devirlerin oranı değerlendirilir.

Baba bütün mallarını oğluna devredebilir mi?

Hayattayken malvarlığı üzerinde tasarruf yetkisi vardır; ancak işlemin gerçek niteliğine göre muris muvazaası, saklı pay, tenkis veya denkleştirme hükümleri gündeme gelebilir.

Kız çocuklarından mal kaçırmak amacıyla oğula devir yapılmışsa dava açılabilir mi?

Cinsiyete dayalı olarak mirasçıların dışlandığı iddiası da diğer delillerle birlikte murisin gerçek iradesinin belirlenmesinde değerlendirilebilir. Ancak mal kaçırma amacı somut delillerle ispatlanmalıdır.

Muris muvazaası davasını yalnız saklı pay sahibi mirasçı mı açabilir?

Hayır. 1 Nisan 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca miras hakkı ihlal edilen mirasçıların saklı pay sahibi olup olmamasından bağımsız olarak muris muvazaasına dayanması mümkündür.

Tenkis davasını herkes açabilir mi?

Tenkis, saklı payın korunmasına yönelik bir davadır. TMK m.560 uyarınca saklı payının karşılığını alamayan mirasçı bu talepte bulunabilir.

Muris muvazaası davasında tanık dinlenebilir mi?

Evet. Mirasçılar muvazaalı sözleşmenin tarafı olmadığından iddialarını tanık dâhil her türlü delille kanıtlayabilirler.

Dava konusu taşınmaz çok değer kazandıysa bugünkü değer mi dikkate alınır?

Muris muvazaasının varlığı araştırılırken özellikle devir tarihindeki koşullar önemlidir. Taşınmazın daha sonra imara girmesi veya piyasa koşulları nedeniyle değer kazanması tek başına geçmişteki işlemi muvazaalı hâle getirmez.

Mirasbırakan tapuyu kardeşime devretti ama ölümüne kadar kendisi kullandı. Bu önemli mi?

Evet, diğer delillerle birlikte önemli olabilir. Ancak tek başına muris muvazaasının kesin kanıtı değildir.

Tapu kardeşimden başka birine geçmişse ne olur?

Üçüncü kişinin edinim şekli ve iyiniyeti ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle güncel tapu kaydının yanında bütün devir zincirinin incelenmesi gerekir.

Sonuç

Mirasbırakanın taşınmazını çocuklarından yalnız birine devretmesi, tek başına hukuka aykırı değildir.

Ancak işlemin gerçekte ne olduğu belirleyicidir.

Gerçek bir satış yapılmışsa diğer mirasçıların yalnız miras paylarının azaldığını ileri sürerek tapuyu iptal ettirmesi mümkün olmayabilir.

Tapuda satış gösterilmesine rağmen gerçekte bedelsiz bağış yapılmış ve bu yapı mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla kurulmuşsa muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil gündeme gelebilir.

Taşınmaz açıkça bağışlanmışsa uyuşmazlık muris muvazaasından çıkıp saklı pay, tenkis ve mirasta denkleştirme hükümlerine kayabilir.

2026 tarihli Yargıtay kararları da tek bir otomatik formül bulunmadığını açık biçimde gösteriyor.

Bir dosyada mirasbırakanın başka taşınmazlar bırakması, davalının ödeme gücü ve aile ilişkileri nedeniyle muvazaa iddiası reddedilirken; başka bir dosyada tek ve önemli malvarlığının devri, satış ihtiyacının bulunmaması, bedelin ödendiğinin ispatlanamaması ve taşınmazın fiilen muris tarafından kullanılmaya devam edilmesi birlikte değerlendirilerek tapu iptaline karar verilebilmiştir.

Bu nedenle özellikle değeri yüksek daire, arsa, otel, işyeri veya ticari taşınmazların bulunduğu miras uyuşmazlıklarında dava stratejisinin yalnız tanık anlatımlarına dayandırılması yeterli değildir.

Tapu devir zinciri, devir tarihindeki taşınmaz değeri, banka hareketleri, alıcının ekonomik gücü, murisin satış ihtiyacı, diğer mirasçılara yapılan kazandırmalar ve terekenin tamamı birlikte incelenmelidir.

Asıl soru yalnızca:

“Taşınmaz kime verildi?”

değildir.

Hukuken belirleyici soru şudur:

“Mirasbırakan bu taşınmazı gerçekte neden ve hangi hukuki amaçla devretti?”

Bu soru doğru cevaplandığında tapu iptali, tenkis veya denkleştirme yollarından hangisinin somut dosyaya uygun olduğu da büyük ölçüde ortaya çıkar.

Hukuki Dayanaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.19.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.6, m.505-506, m.560 ve devamı, m.565, m.571, m.669 ve devamı, m.706.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.190 ve ilgili hükümler.

1 Nisan 1974 tarihli, 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2025/6492, K.2026/4385, 21.05.2026.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2026/5149, K.2026/5951, 14.09.2026.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2026/3376, K.2026/6068, 16.09.2026.

İlgili Yazılar

Muris Muvazaası: Mirastan Mal Kaçırma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil

Saklı Pay Nedir? Tenkis Davası Hangi Şartlarda Açılır?

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır?

Miras Nasıl Paylaşılır? Mirasçılar Anlaşamazsa Ne Olur?

Miras Hukuku Rehberi

Yazar: Av. Süleyman Kesici

Yayın tarihi: 2 Kasım 2026

Son hukuki kontrol: 3 Kasım 2026

Bilgilendirme Notu: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Mirasbırakanın sağlığında yaptığı taşınmaz devirlerinde uygulanacak hukuki yol; devir şekli, gerçek irade, saklı pay durumu, terekenin bütünü, tapu kayıtları ve mevcut delillere göre her somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.

Kesici Hukuk

BİZE ULAŞIN

Şafak Mahallesi 75. Yıl Caddesi No: 119 K:2 D:1 Kepez/ANTALYA

✉️ av.suleymankesici@gmail.com

☎ +90 546 866 01 02

© 2026 Kesici Hukuk, Avukat Süleyman Kesici Hukuk Bürosu. Tüm hakkı saklıdır.

Faaliyet Alanları

https://kesici.av.tr web sitesinde yer alan bilgiler, Türkiye Barolar Birliği’nin Meslek Kuralları ve ilgili mevzuatına bağlı kalınarak ve ilgili mevzuatla reklam yasağına ilişkin düzenlemelere uygun olarak hazırlanmıştır. Bu site, iş veya buna benzer başka bir kazanım talep etmek ve/veya reklam amaçlı olarak kullanılamaz.Yer alan bilgiler, haberler ve etkinliklerle bültenlerimiz yalnızca bilgi verme amaçlı olarak hazırlanmış olup, ticari amaç içermemektedir. Herhangi bir şekilde hukuki görüş veya dayanak olarak kullanılmamalıdır. Şöyle ki içerikler güncelliğini yitirebilir ve yürürlükte olan mevzuat veya hukuki uygulamaların son halini yansıtmayabilir. Bu nedenle AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ bu sitede yer alan bilgilerdeki herhangi bir yanlışlık veya eksiklikten veya bu bilgilerin kullanımından doğan sonuçlardan sorumlu tutulamaz, ziyaretçiler sunulan içeriklerin doğru olmadığını veya bu içerikler nedeniyle zarar gördüklerini iddia edemezler.
Bu sitedeki tüm bilgi ve dosyaların mülkiyeti AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve Avukat Süleyman KESİCİ’ye ait olup, yazılı iznimiz olmadan kopyalanamaz, çoğaltılamaz ve kullanılmaz.
AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ tarafından açıkça yazılı şekilde izin verilmediği sürece, bu sitede yeni linkler açılması ve/veya bu siteye link yaratılması kesinlikle yasaktır. Faks ve/veya e-mail ve/veya iletişim formu ile AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ'ye ileteceğiniz herhangi bir bilgi veya bu sitenin veya içerdiği bilgilerin herhangi başka bir şekilde kullanımı, hiçbir şekilde avukat – müvekkil ilişkisi oluşturmayacağı gibi büromuzun var olan müvekkilleri ile de kısmi avukat – müvekkil ilişkisi oluşturmaz.