Ecrimisil Davası Nedir? Haksız İşgal Tazminatı, İntifadan Men ve 5 Yıllık Süre

Yayın tarihi: 22 Ekim 2026

Miras kalan evde kardeşlerden biri yıllardır tek başına oturuyor olabilir.

Hisseli arsayı paydaşlardan biri tek başına kullanıyor olabilir.

Bir kişi, kendisine ait olmayan dükkânda veya arazide herhangi bir sözleşme bulunmaksızın faaliyet göstermeye devam ediyor olabilir.

Taşınmazın maliki değişmiş ancak önceki kullanıcı taşınmazı teslim etmemiş olabilir.

Bu durumlarda taşınmazın maliki veya belirli şartlarla paydaşı yalnız:

“Taşınmazımı boşalt.”

demekle yetinmek zorunda değildir.

Taşınmazın hukuka aykırı şekilde kullanıldığı dönem nedeniyle ecrimisil, diğer bir ifadeyle haksız işgal tazminatı da talep edilebilir.

Ancak ecrimisil kira bedeli değildir.

Her taşınmaz kullanımı ecrimisil doğurmaz.

Özellikle taraflar paydaş veya mirasçıysa:

“Diğer kardeşim evde oturuyor; ölüm tarihinden itibaren beş yıllık kira bedelini isterim.”

şeklinde doğrudan hesap yapılması çoğu olayda doğru değildir.

Paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında intifadan men, yani taşınmazdan yararlanma isteğinin diğer paydaşa bildirilmesi, davanın en önemli şartlarından biridir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E.2026/1787, K.2026/2440, 04.05.2026 tarihli kararı da bu konuda güncel ve son derece önemli bir örnek ortaya koymaktadır.

Miras kalan evde kardeşlerden biri tek başına oturmuş, diğer mirasçı mirasbırakanın ölüm tarihinden itibaren ecrimisil istemiştir.

Yargıtay, somut olayda sırf taşınmazın konut olması nedeniyle intifadan men şartından vazgeçilemeyeceğini; ecrimisilin davacının yararlanma isteğini karşı tarafa bildirdiği ihtarnamede verilen sürenin sona erdiği tarihten itibaren değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiştir.

Bu nedenle ecrimisil davalarında asıl soru yalnız:

“Taşınmazı kim kullandı?”

değildir.

Aynı zamanda:

Kullanım hukuka aykırı mıydı?

Kullanıcının geçerli bir hukuki hakkı var mıydı?

Taraflar paydaşsa davacı kullanımdan gerçekten dışlanmış mıydı?

İntifadan men şartı gerekli miydi ve ne zaman gerçekleşti?

Hangi dönem için ecrimisil istenebilir?

Taşınmazın gerçek kullanım şekline göre ne kadar gelir elde edilebilirdi?

sorularının da cevaplandırılması gerekir.

Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil, bir malı hak sahibinin rızası ve geçerli bir hukuki sebep olmaksızın kullanan kötü niyetli zilyetten talep edilen haksız işgal tazminatıdır.

Türk Medeni Kanunu m.995'e göre iyi niyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız olarak alıkoyması nedeniyle hak sahibine verdiği zararlar ile elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 11 Şubat 2026 tarihli E.2025/59, K.2026/62 sayılı kararında ecrimisili, zilyet olmayan hak sahibinin hak sahibi olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği özel bir zarar giderim biçimi olarak tanımlamıştır.

Kurul ayrıca ecrimisilin kira sözleşmesine dayanan bir alacak olmadığını, haksız işgal niteliğindeki hukuka aykırı kullanımın sonucu olduğunu ve zarar kapsamının en az kira geliri karşılığı zararı içerebileceğini vurgulamıştır.

Ecrimisilin Hukuki Dayanağı Nedir?

Ecrimisilin temel dayanaklarından biri Türk Medeni Kanunu m.995'tir.

Bunun yanında mülkiyet hakkının içeriğini düzenleyen TMK m.683 de önemlidir.

TMK m.683 uyarınca malik;

malını kullanabilir,

ondan yararlanabilir,

üzerinde tasarrufta bulunabilir

ve malını haksız şekilde elinde bulunduran kişiye karşı istihkak veya haksız elatmanın önlenmesi davası açabilir.

Dolayısıyla aynı olayda iki ayrı talep yan yana gelebilir:

Taşınmaz üzerindeki hukuka aykırı kullanımın sona erdirilmesi: elatmanın önlenmesi.

Geçmişteki hukuka aykırı kullanımın parasal karşılığı: ecrimisil.

Bu iki talep birbirine yakın olmakla birlikte aynı şey değildir.

Elatmanın Önlenmesi ile Ecrimisil Arasındaki Fark Nedir?

Elatmanın önlenmesi davasının temel amacı hukuka aykırı müdahaleyi sona erdirmektir.

Ecrimisilin amacı ise geçmişteki hukuka aykırı kullanım nedeniyle ortaya çıkan parasal zararı gidermektir.

Örneğin bir kişi sizin taşınmazınızda üç yıldır hukuki dayanak olmadan oturuyorsa;

elatmanın önlenmesiyle taşınmazdan çıkarılması,

ecrimisille geçmiş kullanım döneminin tazmin edilmesi

istenebilir.

Bu talepler aynı davada birlikte ileri sürülebilir.

Ancak taşınmaz dava sırasında boşaltılmışsa elatmanın önlenmesi talebi konusuz kalabilir; geçmiş döneme ilişkin ecrimisil talebi ise devam edebilir.

2026 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararlarında da bu iki talebin birlikte ileri sürüldüğü çok sayıda uyuşmazlık bulunmaktadır.

Ecrimisil ile Kira Bedeli Aynı Şey midir?

Hayır.

Bu ayrım son derece önemlidir.

Kira bedeli bir sözleşmeye dayanır.

Ecrimisil ise geçerli hukuki sebep bulunmaksızın gerçekleştirilen haksız kullanıma dayanır.

Bir kişi taşınmazda geçerli kira sözleşmesiyle oturuyorsa, kural olarak kendisinden:

“Ecrimisil ödemen gerekiyor.”

denilemez.

Malik kira sözleşmesinden doğan kira bedeli ve diğer sözleşmesel haklarını talep eder.

Buna karşılık taraflar arasında kira ilişkisi sona ermiş ve kullanım artık hukuki dayanaktan yoksun hâle gelmişse kullanımın sonraki dönemdeki hukuki niteliği ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle davalının:

“Ben kiracıyım.”

savunması ecrimisil dosyasında son derece önemlidir.

Ancak sözleşmenin gerçekten var olup olmadığı ve hangi dönemi kapsadığı ispatlanmalıdır.

2026 Hukuk Genel Kurulu: Kira Sözleşmesi Savunması Sonradan Ortaya Atılabilir mi?

Hukuk Genel Kurulunun E.2025/58, K.2026/33, 28.01.2026 tarihli kararı bu konuda dikkat çekicidir.

Davacı taşınmazın haksız kullanıldığını ileri sürerek elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemişti.

Davalı ise ilk derece yargılamasından sonra istinaf aşamasında kira sözleşmesi bulunduğu savunmasını ileri sürmüştü.

Hukuk Genel Kurulu, kira sözleşmesi savunmasının davanın ilerleyen aşamasında usulüne uygun şekilde ileri sürülmemesi nedeniyle savunmanın genişletilmesi yasağı kapsamında bulunduğunu ve gerekli şartlar oluşmadan hükme esas alınamayacağını kabul etti.

Bu karar ecrimisil dosyalarında bir başka kritik noktayı göstermektedir:

Hukuki ilişkinin yalnız varlığı değil, iddia ve savunmaların ne zaman ve nasıl ileri sürüldüğü de önemlidir.

Ecrimisil Davasının Şartları Nelerdir?

Ecrimisil talebinin kabulü için her olayda aynı deliller aranmasa da temel olarak birkaç unsurun birlikte bulunması gerekir.

Öncelikle davacının taşınmaz veya kullanım üzerinde hukuken korunabilir bir hakkı bulunmalıdır.

Davalının taşınmazı fiilen kullanması veya kullanım üzerinde hâkimiyet kurması gerekir.

Kullanımın geçerli kira, intifa, oturma hakkı, sözleşme, izin veya başka hukuki sebebe dayanmaması gerekir.

Kullanıcının kullanımının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği koşullar önem taşır.

Davacı, ecrimisil istediği dönem ve miktarın dayandığı kullanım olgusunu ispatlamalıdır.

Taraflar paydaş veya mirasçıysa ayrıca intifadan men şartının gerekli olup olmadığı incelenmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2026/301 sayılı kararında da ecrimisil davasında ispat yükünün kural olarak davacı üzerinde olduğu ve hukuka aykırı kullanımın davacı tarafından ispatlanması gerektiği açıkça vurgulanmıştır.

Üçüncü Kişi Taşınmazımı İzinsiz Kullanıyorsa İhtarname Şart mı?

Paydaşlar arasındaki intifadan men şartı ile taşınmazı hiçbir hakkı bulunmadan kullanan üçüncü kişinin durumu birbirine karıştırılmamalıdır.

Taşınmazla hiçbir ortaklık, kira veya başka hak ilişkisi bulunmayan üçüncü kişinin haksız işgalinde, paydaşlar arasındaki anlamıyla intifadan men şartı aranmaz.

Ancak yine de ihtarname gönderilmesi;

kullanıma rıza verilmediğini,

taşınmazın tesliminin istendiğini,

karşı tarafın kullanımının hukuka aykırı olduğunu bildiğini

ve belirli tarihten itibaren kullanım iradesine karşı çıkıldığını

ispat açısından son derece yararlı olabilir.

Özellikle başlangıçta kullanım malik tarafından hoşgörüyle karşılanmışsa, rızanın hangi tarihte sona erdiğinin ispatı bakımından yazılı ihtar büyük önem taşır.

Paydaş Diğer Paydaştan Ecrimisil İsteyebilir mi?

Evet, ancak şartları farklıdır.

Paylı mülkiyette her paydaş taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir.

Bu nedenle bir paydaşın ortak taşınmazda bulunması, üçüncü kişinin taşınmaza girmesi gibi doğrudan hukuka aykırı kabul edilemez.

TMK m.693 uyarınca paydaşlardan her biri, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde ortak maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.

Bu nedenle paydaşlar arasındaki ecrimisilde kural olarak davacı paydaşın:

taşınmazdan yararlanmak istediğini karşı tarafa bildirmiş olması

ve

bu yararlanmasının engellenmiş olması

aranır.

Bu şart uygulamada intifadan men olarak adlandırılır.

İntifadan Men Nedir?

İntifadan men, paydaşın ortak taşınmazdan yararlanmak istediğini diğer paydaşa bildirmesi ve bu kullanım talebinin engellenmesi anlamına gelir.

Basit bir örnek üzerinden düşünelim.

Anne ve babadan kalan bir ev iki kardeşe aittir.

Kardeşlerden biri evde oturmaktadır.

Diğer kardeş yıllarca:

“Evde oturabilirsin.”

demiş veya buna hiç karşı çıkmamış olabilir.

Bu durumda evde yaşayan kardeşin bütün geçmiş dönem bakımından otomatik şekilde kötü niyetli işgalci kabul edilmesi doğru değildir.

Ancak diğer kardeş:

“Ben de taşınmazdan yararlanmak istiyorum; taşınmazı boşalt veya payıma karşılık kullanım bedeli öde.”

şeklinde iradesini açıkça bildirir ve buna rağmen kullanım devam ederse intifadan men şartı gündeme gelir.

İntifadan Men Mutlaka Noter İhtarnamesiyle mi Yapılır?

Hayır.

İntifadan men hukuki niteliği itibarıyla bir olgudur ve çeşitli delillerle ispatlanabilir.

Örneğin;

noter ihtarnamesi,

önceki dava,

icra takibi,

yazılı talep,

tarafların açık beyanları

ve somut olayda başka ispat araçları

önem taşıyabilir.

Ancak uygulamada en güvenli yöntemlerden biri noter ihtarnamesidir.

Çünkü noter ihtarnamesi;

talebin içeriğini,

tebliğ tarihini

ve karşı tarafa ne kadar süre verildiğini

açık biçimde belgelendirir.

Özellikle ecrimisilin hangi tarihten başlayacağının tartışılacağı dosyalarda bu tarih kritik olabilir.

2026 Yargıtay Kararı: Miras Kalan Evde Oturan Kardeşten Ecrimisil Ne Zaman Başlar?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E.2026/1787, K.2026/2440, 04.05.2026 tarihli kararı tam olarak bu soruna ilişkindir.

Uyuşmazlıkta miras kalan evde kardeşlerden biri oturuyordu.

Diğer kardeş, mirasbırakanın ölüm tarihinden itibaren ecrimisil istemişti.

İlk derece ve bölge adliye değerlendirmelerinde taşınmazın konut niteliği nedeniyle intifadan men aranmadığı yaklaşımı benimsenmişti.

Yargıtay ise bunu doğru bulmadı.

Taşınmazın davalı paydaş tarafından bizzat konut olarak kullanıldığı durumda intifadan men şartının aranması gerektiğini belirtti.

Davacı tarafından gönderilen ihtarnamede karşı tarafa taşınmazın teslimi için yedi günlük süre verilmiş olduğundan ecrimisilin başlangıcının bu sürenin dolduğu tarih üzerinden belirlenmesi gerektiği sonucuna ulaştı.

Bu karar miras kalan ev uyuşmazlıklarında son derece önemlidir.

Mirasın açıldığı gün ile ecrimisilin başlayacağı gün her zaman aynı değildir.

“Kardeşim Yıllardır Miras Kalan Evde Oturuyor, Beş Yıllık Ecrimisil İsterim” Doğru mu?

Her durumda değil.

Önce şu sorular cevaplandırılmalıdır:

Taşınmazda kimler mirasçı veya paydaş?

Evde oturan kişinin kullanımına geçmişte açık veya örtülü izin verilmiş mi?

Diğer mirasçı taşınmazdan yararlanmak istediğini ne zaman bildirmiş?

Daha önce ortaklığın giderilmesi, ecrimisil veya elatmanın önlenmesi davası açılmış mı?

Taşınmaz gelir getiren özel bir niteliğe sahip mi?

İntifadan men istisnalarından biri mevcut mu?

Bu sorular cevaplandırılmadan doğrudan ölüm tarihinden itibaren beş yıllık kira hesabı yapmak yanlış sonuç verebilir.

Yargıtay'ın 2026/2440 sayılı kararı bu noktada güncel ve açık bir uyarıdır.

İntifadan Men Şartının İstisnaları Var mı?

Evet.

Yargıtayın yerleşik uygulamasında bazı durumlarda ayrıca intifadan men aranmaz.

Örneğin ortak taşınmazın;

doğal ürün veren bir yer olması,

kiraya verilerek gelir elde edilen bir taşınmaz olması,

kullanılan bölüm üzerinde taraflar arasında fiilî kullanım anlaşmasının bulunması,

davalı paydaşın diğer paydaşın hakkını tamamen inkâr etmesi,

daha önce aynı kullanım nedeniyle dava veya icra takibi bulunması

ve bazı gelir getirici işletme veya kullanım biçimleri

somut olayın özelliğine göre intifadan men şartına istisna oluşturabilir.

Ancak istisnalar genişletilerek uygulanmamalıdır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026/2440 sayılı kararında da konut olarak bizzat kullanılan taşınmazın, sırf “ev kira getirir” düşüncesiyle kira geliri elde edilen taşınmaz istisnasına sokulamayacağı ortaya konulmuştur.

Kiraya Verilen Ortak Taşınmazda İntifadan Men Gerekir mi?

Taşınmaz bir paydaş tarafından üçüncü kişiye kiraya verilmiş ve kira geliri diğer paydaşa verilmemişse durum, paydaşın ortak evi kendisinin kullanmasından farklıdır.

Gelir getiren taşınmazlar Yargıtay uygulamasındaki intifadan men istisnaları bakımından ayrıca değerlendirilmektedir.

Bununla birlikte davacının;

taşınmazın gerçekten kiraya verildiğini,

hangi dönemde kirada olduğunu,

kira gelirini kimin tahsil ettiğini

ve kendisine hangi tutarın ödenmediğini

ispatlaması gerekir.

Hukuk Genel Kurulunun E.2025/553, K.2026/301, 06.05.2026 tarihli kararı bu konuda özellikle önemlidir.

Kurul, bazı bağımsız bölümlerin kiraya verildiğinin veya kim tarafından kullanıldığının davacı tarafından ispatlanamadığını belirterek bu bölümler bakımından ecrimisil talebinin reddini yerinde bulmuştur.

Paydaş Kendi Payına Karşılık Yeri Kullanıyorsa Ecrimisil İstenebilir mi?

Her durumda değil.

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazın belirli kısmını kullanması, başka paydaşın kullanımını engellemediği ve payına karşılık gelen çekişmesiz kullanım alanı bulunduğu durumlarda farklı değerlendirilir.

Örneğin büyük bir tarla yıllardır fiilen bölünmüş ve her paydaş kendi bölümünü kullanıyorsa, diğer paydaşın:

“Sen ortak taşınmazın bir kısmını kullanıyorsun, bana ecrimisil öde.”

talebi otomatik olarak kabul edilmez.

Buna karşılık paydaş taşınmazın tamamını kontrol altına almış, diğerlerinin yararlanmasını engellemişse ecrimisil ve elatmanın önlenmesi gündeme gelebilir.

Paydaşlık uyuşmazlığında bazen doğru çözüm ecrimisil değil ortaklığın giderilmesi veya kullanım biçiminin yeniden düzenlenmesidir.

Ecrimisil Geriye Dönük Kaç Yıl İstenebilir?

Yargıtayın yerleşik içtihadına göre ecrimisil alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir.

Bu süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır.

Hukuk Genel Kurulunun E.2025/59, K.2026/62, 11.02.2026 tarihli güncel kararında da 25 Mayıs 1938 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik Yargıtay uygulamasına dayanılarak ecrimisil davalarının beş yıllık zamanaşımına tabi olduğu açıkça belirtilmiştir.

Örneğin dava 22 Ekim 2026 tarihinde açılıyorsa teorik olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem gündeme gelebilir.

Ancak paydaşlar arasında intifadan men daha yakın tarihte gerçekleşmişse talep edilebilir başlangıç tarihi beş yıl öncesi olmayabilir.

Bu ayrım çok önemlidir:

Beş yıllık zamanaşımı, ecrimisilin mutlaka beş yıl için doğduğu anlamına gelmez.

Önce hakkın hangi tarihte doğduğu belirlenir.

Beş Yıldan Daha Eski İşgal İçin Hiç Ecrimisil İstenemez mi?

Davalı zamanaşımı savunmasını usulüne uygun şekilde ileri sürerse beş yıllık sistem önem kazanır.

Ecrimisil zamanaşımı bakımından mahkemenin somut savunma ve dava tarihini değerlendirmesi gerekir.

Bu nedenle taşınmazın 15 yıldır kullanılıyor olması:

“15 yıllık ecrimisil alırım.”

anlamına gelmez.

Özellikle uzun süren aile ve miras uyuşmazlıklarında talepte gecikmek ekonomik hak kaybına yol açabilir.

Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil için kanunda:

metrekare × sabit oran

şeklinde tek bir formül bulunmamaktadır.

Taşınmazın;

niteliği,

konumu,

kullanım şekli,

yüzölçümü,

ticari potansiyeli,

emsal kira değerleri,

işgal dönemi

ve taşınmazdan elde edilebilecek gelir

değerlendirilir.

Bu nedenle mahkemeler çoğunlukla keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2026/62 ve 2026/301 sayılı kararlarında, ecrimisil hesabının uzmanlık gerektirdiğini; raporun somut bilgi ve belgelere dayanması, denetlenebilir ve taşınmazın gerçek niteliğine uygun olması gerektiğini vurgulamıştır.

Ecrimisil Her Zaman Emsal Kira Bedeli Kadar mı Hesaplanır?

Kira geliri önemli başlangıç kriterlerinden biridir ancak ecrimisil hukuken yalnız kira bedeline indirgenemez.

Hukuk Genel Kurulunun 2026/62 sayılı kararında ecrimisilin en azı kira geliri karşılığı zarar olmak üzere, normal kullanımdan doğan eskime ve hak sahibinin yoksun kaldığı fayda gibi unsurları içerebilen özel zarar giderim biçimi olduğu belirtilmiştir.

Somut taşınmazın niteliğine göre hesap farklılaşabilir.

Konut için emsal kira bedeli ağırlıklı olabilir.

Ticari taşınmazda gerçek ticari kullanım ve emsaller önem kazanabilir.

Tarım arazisinde ürün ve net gelir kapasitesi ayrıca değerlendirilebilir.

Bu nedenle internette yalnız güncel aylık kira bedelini beş yılla çarparak bulunan rakam, mahkemenin hükmedeceği ecrimisil değildir.

Ticari Taşınmazda Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun E.2025/553, K.2026/301 sayılı 6 Mayıs 2026 tarihli kararı bu konuda çok değerlidir.

Uyuşmazlıktaki bağımsız bölümlerden biri tapuda dükkân niteliğindeydi ve fiilen ticari amaçla kullanılıyordu.

Yargıtay, taşınmazın fiilî kullanım alanının dikkate alınması ve taraflardan ticari kullanıma ilişkin emsaller istenerek gerçek kullanım biçimine uygun ecrimisil hesabı yapılması gerektiğini belirtti.

Konut kira rayici üzerinden yapılan hesabı yeterli görmedi.

Bu kararın uygulamadaki karşılığı açıktır:

Dükkâna konut kirası, depoya ofis kirası veya ticari faaliyete taşınmazın tapudaki teorik niteliği üzerinden otomatik değer biçilemez.

Gerçek kullanım araştırılmalıdır.

Önceki Ecrimisil Davasından Sonraki Dönem Nasıl Hesaplanır?

Aynı taşınmaz için daha önce ecrimisile hükmedilmiş ve haksız kullanım daha sonra da devam etmiş olabilir.

Bu durumda sonraki dönem için yeniden ecrimisil istenebilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E.2025/4255, K.2026/2527, 06.05.2026 tarihli kararında önceki ecrimisil döneminin son yılında kabul edilmiş tutarın sonraki dönemin hesabında esas alınması prensip olarak uygun görülmüştür.

Ancak artış hesabında çok önemli bir ayrım yapılmıştır.

Yargıtay, 1 Ocak 2019'dan önceki dönem için ÜFE, bu tarihten sonraki dönem için ise TBK m.344'teki değişiklik doğrultusunda TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı dikkate alınması gerektiğini belirterek, bütün dönem için ÜFE uygulanmasını hatalı bulmuştur.

Bu karar özellikle ardışık ecrimisil davalarında bilirkişi hesabının otomatik olarak kabul edilmemesi gerektiğini göstermektedir.

Bilirkişi İnternet İlanlarını Kullanabilir mi?

Bilirkişi raporunun yalnız soyut:

“Bölgede kira fiyatları yüksektir.”

tespitine dayanmaması gerekir.

Gerçek emsal taşınmazların;

konumu,

alanı,

kullanım şekli,

işgal dönemindeki değeri,

fiziksel özellikleri

ve dava konusu yerle karşılaştırılabilirliği

açıklanmalıdır.

Yargıtay'ın güncel yaklaşımı, raporun tarafların ve hâkimin denetimine açık olmasını aramaktadır.

Bu nedenle bilirkişi raporundaki emsallerin;

dava dönemine ait olup olmadığı,

gerçekleşmiş kira sözleşmesi mi yoksa yalnız ilan mı olduğu,

taşınmazla gerçekten benzer olup olmadığı

özellikle kontrol edilmelidir.

Ecrimisil Davasında İspat Yükü Kimdedir?

Kural olarak davacıdadır.

TMK m.6 ve HMK m.190 uyarınca hakkını belirli bir olguya dayandıran taraf, bu olgunun varlığını ispatla yükümlüdür.

2026 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararlarında bu kural ecrimisil bakımından açık biçimde uygulanmıştır.

Davacı;

davalının taşınmazı kullandığını,

kullanımın hukuki dayanaktan yoksun olduğunu,

talep edilen dönemi

ve paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda gerekli diğer şartları

ispatlamalıdır.

Özellikle:

“Taşınmazı yıllardır kiraya veriyorlar.”

iddiası ileri sürülüyorsa hangi bağımsız bölümün hangi dönemde kim tarafından kiraya verildiğinin araştırılması gerekir.

HGK 2026/301 sayılı kararında, davacı bazı bağımsız bölümlerin kiraya verildiğini kanıtlayamadığı için bu bölümler yönünden talebi reddedilmiştir.

Davalı “Ben Kullanmadım” Derse Ne Olur?

Bu savunma somut delillerle karşılaştırılır.

Taşınmazda;

kim oturuyor,

anahtar kimde,

elektrik-su aboneliği kimin adına,

işletme ruhsatı kime ait,

kira gelirini kim tahsil ediyor,

taşınmazdaki ticari faaliyeti kim yürütüyor

gibi hususlar önem kazanabilir.

Örneğin yalnız üçüncü kişilerin araçlarını bir araziye park etmesi ile şirketin araziyi kendi alışveriş merkezinin otoparkı gibi düzenleyip müşterilerinin kullanımına tahsis etmesi aynı değildir.

Hukuk Genel Kurulunun E.2025/175, K.2026/83, 18.02.2026 tarihli kararında da taşınmazın otopark olarak kullanıldığı iddiası çerçevesinde haksız kullanım ve ecrimisilin koşulları ayrıntılı biçimde tartışılmıştır.

Haksız İşgalcinin Taşınmazdan Para Kazanması Şart mı?

Hayır.

Ecrimisilin doğabilmesi için davalının mutlaka üçüncü kişilerden kira alması veya doğrudan para kazanması gerekmez.

Kişinin hak sahibi olmadığı taşınmazı kendisinin kullanması nedeniyle malik o taşınmazdan yararlanamamış olabilir.

Bu kullanımın ekonomik karşılığı ecrimisil hesabına konu olabilir.

Dolayısıyla:

“Ben burayı kiraya vermedim, kendim oturdum; gelir elde etmedim.”

savunması her durumda ecrimisili ortadan kaldırmaz.

Ancak paydaşlar arasındaki kullanımda intifadan men ve diğer özel kurallar ayrıca uygulanır.

Ecrimisil Davası Kimlere Karşı Açılır?

Ecrimisil talebi, taşınmazı hukuka aykırı biçimde kullanan veya kullanımından sorumlu olan kişiye yöneltilir.

Bu kişi;

eski malik,

paydaş,

mirasçı,

komşu taşınmaz maliki,

şirket,

hukuki dayanağı sona ermiş kullanıcı

veya başka bir üçüncü kişi

olabilir.

Ancak yalnız tapu veya ticaret sicilindeki isim üzerinden davalı seçilmemelidir.

Fiilî kullanımı ve kullanım üzerindeki hâkimiyeti kimin gerçekleştirdiği araştırılmalıdır.

Yanlış kişiye karşı dava açılması, ecrimisil dosyasının temelini zayıflatabilir.

Eski Malik Evi Teslim Etmiyorsa Ecrimisil İstenebilir mi?

Taşınmaz satıldıktan sonra önceki malik veya başka bir kullanıcı geçerli hukuki sebep olmaksızın kullanıma devam ediyorsa ecrimisil gündeme gelebilir.

Ancak satış sözleşmesinde;

teslim tarihi,

kullanıma devam hakkı,

tahliye taahhüdü

veya başka özel hüküm

bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Çünkü yeni malik:

“Tapu bugün adıma geçti, bugün itibarıyla haksız işgal başladı.”

sonucuna her olayda otomatik olarak ulaşamaz.

Taraflar taşınmazın belirli tarihte teslim edileceğini kararlaştırmış olabilir.

Boşanılan Eşten Ecrimisil İstenebilir mi?

Mümkün olabilir; ancak taşınmazın aile konutu olması ve aile mahkemesindeki diğer uyuşmazlıklar nedeniyle değerlendirme daha karmaşıktır.

Örneğin boşanma kararının kesinleşmesinden sonra taşınmazın yalnız bir eş adına kayıtlı olması ve diğer eşin kullanıma devam etmesi durumunda;

aile konutu niteliğinin sona erip ermediği,

mal rejiminin tasfiyesi davası,

kullanıma ilişkin mahkeme kararı,

taraflar arasındaki anlaşma

ve ihtar tarihi

birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle boşanma sonrasında taşınmazı kullanan eski eşin her durumda doğrudan “fuzuli şagil” sayılacağı yönünde genelleme yapılmamalıdır.

Ecrimisil Davasında Faiz İstenebilir mi?

Evet.

Ecrimisil parasal tazminat niteliğinde olduğundan yasal faiz talebi gündeme gelebilir.

Ancak;

hangi dönem için,

hangi tutar üzerinden,

hangi tarihten başlayarak

faiz uygulanacağı dosyanın talep biçimine ve hesaplamaya göre belirlenir.

Özellikle farklı yıllara ilişkin ecrimisilin dönemsel olarak hesaplanması durumunda faiz hesabı da buna uygun yapılmalıdır.

Bu nedenle dava dilekçesinde yalnız:

“Faiziyle birlikte.”

ifadesine güvenmek yerine talep yapısının dönem ve başlangıç tarihi bakımından açık kurulması daha sağlıklıdır.

Ecrimisil Davası Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir mi?

Ecrimisil miktarı çoğu olayda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan tam olarak belirlenemeyebilir.

Bu nedenle somut olayın koşullarına göre belirsiz alacak veya kısmi dava kurumları gündeme gelebilir.

Ancak dava türü belirlenirken;

davacının dava açıldığı anda talep miktarını objektif olarak belirleyip belirleyemediği,

harç,

zamanaşımı

ve talep artırımının sonuçları

birlikte değerlendirilmelidir.

2026 Yargıtay kararlarında da ecrimisilin bilirkişi incelemesiyle belirlenen teknik niteliği açık biçimde kabul edilmektedir.

Ecrimisil Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Haksız işgale dayalı klasik ecrimisil davasında kural olarak görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

HMK m.2, başka bir mahkemenin görevlendirildiği özel durumlar dışında malvarlığı haklarından doğan davalarda Asliye Hukuk Mahkemesini görevli kabul etmektedir.

Ancak uyuşmazlık gerçekte bir kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa görev ve dava şartları farklılaşabilir.

Bu nedenle mahkemenin belirlenmesinde davaya:

“ecrimisil”

adı verilmesi değil, taraflar arasındaki gerçek hukuki ilişki önemlidir.

Ecrimisil Davası Taşınmazın Bulunduğu Yerde mi Açılmak Zorundadır?

Yalnız ecrimisil talebinde önemli bir ayrım vardır.

Yargıtayın güncel kararlarında salt ecrimisilin kişisel nitelikte tazminat talebi olduğu ve taşınmazın aynına ilişkin dava sayılmadığı belirtilmektedir.

Bu nedenle yalnız ecrimisil davası HMK m.12'deki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetki kuralına otomatik olarak tabi değildir.

Ancak taşınmazın bulunduğu yer aynı zamanda haksız fiilin gerçekleştiği yer olduğundan diğer yetki kuralları çerçevesinde yine yetkili olabilir.

Buna karşılık ecrimisille birlikte mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi talebi bulunuyorsa taşınmaza ilişkin kesin yetki kuralı ayrıca değerlendirilmelidir.

HMK m.12, taşınmaz üzerindeki ayni hak ve zilyetlik uyuşmazlıklarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kabul etmektedir.

Ecrimisil Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Salt mülkiyet hakkına ve haksız işgale dayanan klasik ecrimisil ile elatmanın önlenmesi uyuşmazlıkları, yalnız taşınmazla ilgili olmaları nedeniyle genel olarak HUAK m.18/B'deki dava şartı arabuluculuk kategorilerinden biri hâline gelmez.

HUAK m.18/B özellikle;

kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları,

taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesini,

kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkları

ve komşu hakkına ilişkin belirli uyuşmazlıkları düzenlemektedir.

Ancak uyuşmazlık gerçekte kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa sonuç değişebilir.

Bu nedenle:

“Davanın adı ecrimisil, arabuluculuğa gerek yok.”

veya

“Taşınmaz davasıdır, mutlaka arabuluculuk gerekir.”

şeklindeki iki genel kabul de doğru değildir.

Önce hukuki ilişkinin gerçek niteliği belirlenmelidir.

Ecrimisil ile Ortaklığın Giderilmesi Aynı Davada mı İstenir?

Bunlar farklı hukuki taleplerdir.

Ecrimisil, geçmişteki haksız kullanımın bedeline ilişkindir.

Ortaklığın giderilmesi ise paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesini amaçlar.

Bir miras dosyasında kardeşlerden biri evi kullanıyor olabilir.

Diğer mirasçı;

geçmiş dönem için ecrimisil,

gelecekte ortaklığın sona ermesi için ise ortaklığın giderilmesi

yollarını ayrı ayrı değerlendirebilir.

Ancak ortaklığın giderilmesi uyuşmazlığı HUAK m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir.

Dolayısıyla bu iki talebin usul sistemi de aynı değildir.

Ecrimisil İhtarnamesinde Ne Yazılmalı?

Her dosyanın özellikleri farklı olmakla birlikte sağlıklı bir intifadan men bildiriminde belirsiz ifadelerden kaçınılmalıdır.

“Hakkımı saklı tutuyorum.”

cümlesi tek başına her zaman yeterli açıklığı sağlamayabilir.

Bildirimde taşınmazın açık biçimde belirtilmesi, paydaşın taşınmazdan yararlanmak istediğinin anlaşılması ve gerekiyorsa mevcut kullanımın sona erdirilmesi veya paya karşılık kullanım bedelinin ödenmesi talebinin açık şekilde ortaya konulması önemlidir.

Ayrıca teslim veya kullanım için süre verilecekse bunun açık olması gerekir.

Çünkü Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026/2440 sayılı kararında ecrimisilin başlangıcı, ihtarnamede verilen yedi günlük sürenin sona erdiği tarih üzerinden değerlendirilmiştir.

İhtarnameyi Gönderdikten Sonra Hemen Dava Açmak Gerekir mi?

İhtarın hukuki etkisi ile dava zamanlaması ayrı konulardır.

Öncelikle karşı tarafa verilen süre varsa bu sürenin ne zaman dolduğu belirlenmelidir.

Daha sonra;

kullanımın devam edip etmediği,

elatmanın önlenmesi gerekip gerekmediği,

ecrimisil döneminin hangi tarihten başlayacağı,

delillerin korunması

ve zamanaşımı

birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle paydaşlar arasında ihtarname gönderildikten sonra uzun yıllar beklemek, bir yandan yeni ecrimisil dönemleri doğururken diğer yandan eski dönemlerin beş yıllık zamanaşımı nedeniyle kaybedilmesi riskini yaratabilir.

Ecrimisil İçin Taşınmazın Kullanılması Şart mı?

Ecrimisil bakımından davalının taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyeti ve haksız müdahalesi somut olarak ortaya konulmalıdır.

Ancak kullanım yalnız:

orada oturmak

anlamına gelmez.

Taşınmaz;

depo,

otopark,

ticari işletme,

tarım alanı,

malzeme stoklama sahası

veya başka ekonomik amaçla

kullanılıyor olabilir.

Önemli olan hak sahibinin mülkiyet veya yararlanma hakkını ihlal eden somut kullanımın bulunmasıdır.

Hukuk Genel Kurulunun 2026/83 sayılı kararında da alışveriş merkezi çevresindeki taşınmazın otopark olarak kullandırıldığı iddiası bu çerçevede değerlendirilmiştir.

Ecrimisil Talep Edebilmek İçin Gerçek Zararımı Belgelemem Gerekir mi?

Ecrimisil klasik zarar hesabından bazı yönleriyle ayrılır.

Malik:

“Bu evi kesinlikle şu kişiye kiralayacaktım ve aylık 30.000 TL alacaktım.”

şeklinde somut bir kaçırılmış kira sözleşmesini her durumda ispatlamak zorunda değildir.

Taşınmazın objektif kullanım ve gelir kapasitesi bilirkişi marifetiyle belirlenebilir.

Ancak haksız kullanımın kendisi, kullanım dönemi ve taşınmazın ekonomik niteliği ispatlanmalıdır.

Yargıtay 2026 kararları özellikle hesaplamanın gerçek kullanım ve somut emsaller üzerinden yapılmasına önem vermektedir.

Bir Paydaş Taşınmazı Kiraya Verip Geliri Kendisi Alıyorsa Ne Yapılır?

Bu durumda yalnız fiziksel işgal değil, hukuki semereden yararlanma sorunu ortaya çıkar.

Davacı paydaşın payına düşen gelirin kendisine verilmemesi ecrimisil veya somut hukuki ilişkiye göre başka alacak taleplerine konu olabilir.

Ancak;

kira sözleşmesinin kim tarafından yapıldığı,

paydaşların buna rıza gösterip göstermediği,

kira gelirini kimin tahsil ettiği,

paydaşların yönetim kararları

ve taşınmazın kullanım biçimi

araştırılmalıdır.

Hukuk Genel Kurulunun 2026/301 sayılı kararı bu tür dosyalarda özellikle ispat yüküne dikkat çekmektedir.

Ecrimisil Davası Açarken Hangi Belgeler Toplanmalı?

Sağlıklı bir ecrimisil dosyası yalnız tapu kaydıyla kurulmaz.

Öncelikle güncel ve geçmiş tapu kayıtları incelenmelidir.

Ardından somut uyuşmazlığa göre;

noter ihtarnameleri,

tebliğ belgeleri,

eski davalar,

icra takipleri,

kira sözleşmeleri,

elektrik-su abonelikleri,

ticaret sicili ve işyeri kayıtları,

fotoğraflar,

uydu veya hava görüntüleri,

tanıklar,

işletme kayıtları,

emsal kira sözleşmeleri

ve önceki bilirkişi raporları

önem kazanabilir.

Miras kalan taşınmazda ayrıca mirasçılık belgesi ve tereke ilişkisi de incelenmelidir.

Davalı Açısından En Önemli Savunmalar Nelerdir?

Somut olaya göre davalı;

kullanımının geçerli kira veya başka sözleşmeye dayandığını,

malikin rızası bulunduğunu,

taşınmazı kendisinin kullanmadığını,

paydaşlar arasında intifadan men şartının gerçekleşmediğini,

davacının kendisinin de çekişmesiz kullanım alanı bulunduğunu,

istenen dönemin zamanaşımına uğradığını,

bilirkişi hesabının taşınmazın gerçek niteliğine uymadığını,

emsallerin hatalı olduğunu,

talep edilen dönemin tamamında kullanım bulunmadığını

ileri sürebilir.

Bu nedenle ecrimisil davasının savunması yalnız:

“Bu rakam çok yüksek.”

üzerinden değil, sorumluluk + dönem + kullanım + hesaplama şeklinde dört ayrı katmanda kurulmalıdır.

Davacı Açısından En Kritik Hata Nedir?

En sık yapılan hata, ecrimisili sıradan kira alacağı gibi görmek ve dosyayı yalnız güncel emsal kira üzerinden hazırlamaktır.

Özellikle paydaşlar arasında;

intifadan men yapılmadan,

kullanımın kimde olduğu belgelenmeden,

talep dönemi doğru belirlenmeden,

zamanaşımı kontrol edilmeden,

taşınmazın gerçek kullanım biçimi araştırılmadan

dava açılması önemli sorun yaratabilir.

Yargıtay 2026 kararları bu noktaları oldukça net biçimde göstermektedir.

2026 Yargıtay Kararlarından Çıkan Dört Önemli İlke

KararUyuşmazlıkÖne çıkan ilkeYargıtay 7. HD, E.2026/1787, K.2026/2440, 04.05.2026Miras kalan evde paydaşın tek başına oturmasıKonutu bizzat kullanan paydaştan ecrimisilde intifadan men gerekir; başlangıç ihtardaki sürenin bitimine göre belirlenebilirHGK, E.2025/553, K.2026/301, 06.05.2026Paydaşlar arasında ticari taşınmazlardan ecrimisilFiilî kullanım ve ticari emsaller araştırılmalı; ispat yükü davacıdadırHGK, E.2025/59, K.2026/62, 11.02.2026Haksız işgal ve ecrimisilEcrimisil özel zarar giderimidir ve beş yıllık zamanaşımına tabidirYargıtay 7. HD, E.2025/4255, K.2026/2527, 06.05.2026Sonraki dönem ecrimisil hesabıArtış hesabında ilgili dönem bakımından ÜFE/TÜFE ayrımı doğru uygulanmalıdır

Sık Sorulan Sorular

Ecrimisil nedir?

Ecrimisil, hak sahibinin taşınmazını hukuki dayanak olmadan kullanan kötü niyetli zilyetten talep ettiği haksız işgal tazminatıdır.

Ecrimisil kira bedeli midir?

Hayır. Kira sözleşmeden, ecrimisil ise haksız kullanımdan kaynaklanır.

Ecrimisil geriye dönük kaç yıl istenir?

Yargıtayın yerleşik uygulamasına göre dava tarihinden geriye doğru beş yıllık zamanaşımı uygulanmaktadır.

Beş yıl boyunca taşınmaz kullanılmışsa mutlaka beş yıllık ecrimisil alınır mı?

Hayır. Hakkın hangi tarihte doğduğu ayrıca belirlenir. Özellikle paydaşlar arasında intifadan men daha sonraki tarihte gerçekleşmiş olabilir.

Kardeşim miras kalan evde oturuyor, ecrimisil isteyebilir miyim?

Şartları varsa evet. Ancak kural olarak intifadan men şartı değerlendirilmelidir.

Mirasbırakanın ölüm tarihinden itibaren ecrimisil isteyebilir miyim?

Her durumda değil. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026/2440 sayılı kararında evde tek başına oturan paydaş bakımından intifadan men aranmış ve ecrimisilin başlangıcı ihtarnamedeki sürenin sona erdiği tarih esas alınarak değerlendirilmiştir.

İntifadan men nedir?

Paydaşın ortak taşınmazdan yararlanmak istediğini diğer paydaşa bildirmesi ve bu kullanımının engellenmesi anlamına gelir.

İntifadan men için noter ihtarnamesi zorunlu mu?

Mutlak olarak zorunlu değildir; ancak ispat bakımından en güvenli yöntemlerden biridir.

Ortaklığın giderilmesi davası açmak intifadan men sayılır mı?

Somut olayın koşullarına göre önceki dava ve takipler intifadan men değerlendirmesinde önem taşıyabilir. Ancak hangi tarihten itibaren etki doğuracağı dosya özelinde belirlenmelidir.

Paydaş taşınmazı kiraya veriyorsa intifadan men gerekir mi?

Gelir getiren taşınmazlar Yargıtay uygulamasındaki intifadan men istisnaları arasında değerlendirilebilir. Bununla birlikte kiralama ve kira gelirinin kim tarafından alındığı ispatlanmalıdır.

Üçüncü kişi evimi izinsiz kullanıyorsa önce ihtarname çekmem gerekir mi?

Paydaşlar arasındaki anlamıyla intifadan men şartı üçüncü kişiye karşı uygulanmaz. Ancak ihtarname kullanımın hukuka aykırılığı ve başlangıç tarihi bakımından önemli ispat sağlayabilir.

Ecrimisil nasıl hesaplanır?

Taşınmazın niteliği, gerçek kullanım şekli, emsal kira değerleri, kullanım dönemi ve ekonomik getirisi dikkate alınarak çoğunlukla bilirkişi aracılığıyla hesaplanır.

Güncel kirayı beşle çarpmak doğru hesap mıdır?

Hayır. Dönemsel rayiçler ve taşınmazın o yıllardaki özellikleri değerlendirilmelidir.

Ticari dükkânda ecrimisil konut kirasına göre hesaplanabilir mi?

Taşınmaz fiilen ticari kullanılıyorsa hesaplamanın da ticari emsaller üzerinden yapılması gerekir. HGK 2026/301 sayılı kararında konut kira rayici üzerinden yapılan hesap hatalı bulunmuştur.

Ecrimisilde bilirkişi zorunlu mu?

Her dosya için teorik olarak aynı usul zorunluluğu söylenemese de miktarın belirlenmesi uzmanlık gerektirdiğinden uygulamada çoğu dosyada keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.

Taşınmazdan hiç gelir elde etmeyen işgalci ecrimisil öder mi?

Şartları varsa evet. Taşınmazı kendisinin kullanması da hak sahibini kullanım ve gelirden yoksun bırakabilir.

Ecrimisil davasıyla birlikte taşınmazın boşaltılması istenebilir mi?

Hukuka aykırı kullanım devam ediyorsa ecrimisille birlikte elatmanın önlenmesi talep edilebilir.

Elatmanın önlenmesi nedir?

Malikin mülkiyet hakkına yapılan hukuka aykırı müdahalenin sona erdirilmesini amaçlayan davadır. TMK m.683 malike bu hakkı tanımaktadır.

Dava sırasında taşınmaz boşaltılırsa ecrimisil davası düşer mi?

Hayır. Elatmanın önlenmesi talebi konusuz kalabilir ancak geçmiş döneme ilişkin ecrimisil istemi devam edebilir.

Ecrimisil davasında görevli mahkeme hangisidir?

Klasik haksız işgal ecrimisilinde kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Ecrimisil davası mutlaka taşınmazın bulunduğu yerde mi açılır?

Salt ecrimisil, Yargıtayın güncel yaklaşımına göre HMK m.12 anlamında ayni hak davası değildir ve kesin yetki kuralına otomatik olarak tabi değildir. Ancak taşınmazın bulunduğu yer diğer yetki kuralları bakımından yetkili olabilir. Elatmanın önlenmesiyle birlikte açılan davalarda ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.

Ecrimisil davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Salt mülkiyet hakkından kaynaklanan haksız işgal ecrimisili genel olarak HUAK m.18/B'de özel olarak sayılmış dava şartı uyuşmazlıklardan değildir. Ancak uyuşmazlık kira ilişkisine dayanıyorsa sonuç değişebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. HUAK m.18/B taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuğu dava şartı olarak düzenlemektedir.

Eski kiracı taşınmazı boşaltmazsa ecrimisil isteyebilir miyim?

Kira ilişkisinin gerçekten sona erip ermediği ve kullanıma hangi hukuki ilişkinin uygulanacağı ayrıca belirlenmelidir. Her kira sonrası kullanım otomatik olarak ecrimisil sayılmaz.

Ecrimisil için tapu maliki olmak şart mı?

Ecrimisil hak sahibinin korunmasına yöneliktir. Malik en tipik davacıdır; ancak somut hukuki ilişkiye göre taşınmaz üzerinde korunabilir başka hak sahiplerinin durumu ayrıca değerlendirilir.

Paydaş yalnız kendi hissesi oranında mı ecrimisil alabilir?

Paydaşın talep edebileceği miktar kendi hukuki payı ve kullanımın kapsamı dikkate alınarak belirlenir.

Ecrimisile faiz işler mi?

Şartları varsa yasal faiz talep edilebilir. Başlangıç ve dönem hesabının dava dilekçesinde doğru kurulması gerekir.

Sonuç

Ecrimisil davası dışarıdan bakıldığında:

“Benim taşınmazımı kullandın, kira bedelini öde.”

şeklinde basit görünebilir.

Hukuken ise bundan çok daha farklı ve teknik bir davadır.

Çünkü ecrimisil kira değildir.

Geçerli kira ilişkisi varsa kira hukuku uygulanır.

Ecrimisil ise hukuken korunabilir hakkı bulunmayan veya artık bulunmayan kişinin taşınmazı kullanmasının doğurduğu haksız işgal tazminatıdır.

Türk Medeni Kanunu m.683, malike haksız elatmanın önlenmesini isteme hakkı tanırken; kötü niyetli zilyedin tazmin sorumluluğu TMK m.995 sistemi içerisinde değerlendirilmektedir.

2026 Yargıtay kararları üç noktayı özellikle öne çıkarmaktadır.

Birincisi, paydaşlar arasında intifadan men şartının doğru değerlendirilmesidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E.2026/1787, K.2026/2440 sayılı kararında, miras kalan evde oturan kardeşten ecrimisil isteyen diğer kardeş bakımından sırf taşınmazın konut olması nedeniyle intifadan men şartının ortadan kalkmadığı açıkça ortaya konulmuştur.

Davacı ihtarnameyle taşınmazın teslimini istemiş ve yedi günlük süre vermiş olduğundan ecrimisil başlangıcı da bu sürenin sona erdiği tarihe göre değerlendirilmiştir.

Bu nedenle miras kalan taşınmazlarda:

“Muris öldü, diğer kardeş evde kaldı; ecrimisil ölüm günü başlar.”

şeklinde otomatik hesap yapılmamalıdır.

İkinci önemli konu ispat ve hesaplamadır.

Hukuk Genel Kurulunun E.2025/553, K.2026/301 sayılı kararında ecrimisil isteyen paydaşın;

taşınmazın kim tarafından kullanıldığını,

kiraya verilip verilmediğini,

kira gelirini kimin aldığını

ispatlaması gerektiği belirtilmiştir.

Ayrıca fiilen ticari kullanılan dükkân bakımından konut kira emsalleriyle hesaplama yapılması hatalı bulunmuş ve gerçek ticari kullanımın dikkate alınması istenmiştir.

Üçüncü kritik konu beş yıllık zamanaşımıdır.

Hukuk Genel Kurulunun E.2025/59, K.2026/62 sayılı 11 Şubat 2026 tarihli kararı, Yargıtayın yerleşik yaklaşımını yeniden teyit etmektedir:

Ecrimisil talepleri dava tarihinden geriye doğru beş yıllık zamanaşımına tabidir.

Ancak bu kural:

“Her olayda geriye doğru beş yıl alınır.”

anlamına gelmez.

Önce ecrimisil hakkının hangi tarihte doğduğu belirlenmelidir.

Paydaşlar arasında intifadan men üç yıl önce gerçekleşmişse, sırf beş yıllık zamanaşımı olduğu için beş yıl öncesine gidilemez.

Buna karşılık haksız işgal çok daha eskiyse beş yıllık sınır ekonomik hak kaybına neden olabilir.

Dördüncü mesele ise doğru hesaplama yöntemidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E.2025/4255, K.2026/2527 sayılı 6 Mayıs 2026 tarihli kararında, sonraki dönem ecrimisil hesabında ilgili dönem itibarıyla ÜFE-TÜFE ayrımının doğru yapılmaması bozma nedeni sayılmıştır.

Dolayısıyla ecrimisil dosyasında sağlıklı hukuki inceleme şu sırayla yapılmalıdır:

Önce taşınmazın mülkiyet ve paydaşlık yapısını tespit etmek.

Taşınmazı fiilen kimin kullandığını belirlemek.

Kullanımın kira, izin, intifa veya başka hukuki sebebe dayanıp dayanmadığını araştırmak.

Taraflar paydaşsa intifadan men gerekip gerekmediğini belirlemek.

İntifadan men gerekiyorsa gerçekleştiği tarihi belgelemek.

İstisnalardan biri bulunup bulunmadığını kontrol etmek.

Ecrimisil başlangıç ve bitiş tarihlerini belirlemek.

Beş yıllık zamanaşımını ayrıca hesaplamak.

Taşınmazın gerçek kullanım biçimini belirlemek.

Konut, ticari yer veya tarım arazisine uygun emsalleri toplamak.

Keşif ve bilirkişi hesabının gerçek kullanım ve doğru dönem verilerine dayandığını denetlemek.

Haksız kullanım devam ediyorsa elatmanın önlenmesini ayrıca değerlendirmek.

Uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklanıp kaynaklanmadığını ve buna bağlı görev/arabuluculuk sonuçlarını kontrol etmek.

Ecrimisil uyuşmazlıklarında en kritik hata, meseleyi yalnız:

“Bu evin aylık kirası ne kadar?”

sorusuna indirgemektir.

Doğru sıra bundan önce başlar:

Bu kişi hangi hukuki hakla taşınmazı kullanıyor?

Kullanım ne zaman haksız hâle geldi?

Davacı o tarihte kullanımdan gerçekten dışlanmış mıydı?

Ve ancak bundan sonra: bu kullanımın parasal karşılığı ne kadar?

Sağlıklı bir ecrimisil davasının sonucu, çoğu zaman kira rakamından önce bu soruların doğru cevaplandırılmasına bağlıdır.

Hukuki Dayanaklar

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu; özellikle m.6, m.683, m.688, m.693, m.995.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu; özellikle m.2, m.12, m.107, m.110, m.187-192, m.266 ve devamı.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu; özellikle m.17/B ve m.18/B.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2026/1787, K.2026/2440, 04.05.2026 – Miras kalan konutu tek başına kullanan paydaş bakımından intifadan men ve ecrimisilin başlangıç tarihi.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2025/553, K.2026/301, 06.05.2026 – Paydaşlar arasında ecrimisil, ispat yükü, ticari kullanım ve doğru emsal araştırması.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2025/59, K.2026/62, 11.02.2026 – Ecrimisilin hukuki niteliği, ispat, bilirkişi incelemesi ve beş yıllık zamanaşımı.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2025/4255, K.2026/2527, 06.05.2026 – Sonraki dönem ecrimisil hesabında ÜFE ve TÜFE dönemlerinin ayrılması.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2025/58, K.2026/33, 28.01.2026 – Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasında sonradan ileri sürülen kira sözleşmesi ve savunmanın genişletilmesi yasağı.

Güncel ve Resmî Kaynaklar

Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu. Türk Medeni Kanunu – UYAP Mevzuat

Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu. Hukuk Muhakemeleri Kanunu – UYAP Mevzuat

Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu. Arabuluculuk Kanunu – UYAP Mevzuat

İlgili Yazılar

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir? Süresi ve Kullanım Şartları

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır?

Miras Kalan Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Riskli Yapı Tespiti ve Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler? 2026 Güncel Rehber

Gayrimenkul Hukuku Rehberi

Yazar: Av. Süleyman Kesici

Yayın tarihi: 22 Ekim 2026

Son hukuki kontrol ve güncelleme: 22 Ekim 2026

Bilgilendirme Notu: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Ecrimisil ve elatmanın önlenmesi taleplerinin şartları; taşınmazdaki mülkiyet yapısına, tarafların paydaş veya üçüncü kişi olmasına, kullanımın hukuki sebebine, intifadan men tarihine, kullanım dönemine, zamanaşımına ve somut delillere göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kesici Hukuk

BİZE ULAŞIN

Şafak Mahallesi 75. Yıl Caddesi No: 119 K:2 D:1 Kepez/ANTALYA

✉️ av.suleymankesici@gmail.com

☎ +90 546 866 01 02

© 2026 Kesici Hukuk, Avukat Süleyman Kesici Hukuk Bürosu. Tüm hakkı saklıdır.

Faaliyet Alanları

https://kesici.av.tr web sitesinde yer alan bilgiler, Türkiye Barolar Birliği’nin Meslek Kuralları ve ilgili mevzuatına bağlı kalınarak ve ilgili mevzuatla reklam yasağına ilişkin düzenlemelere uygun olarak hazırlanmıştır. Bu site, iş veya buna benzer başka bir kazanım talep etmek ve/veya reklam amaçlı olarak kullanılamaz.Yer alan bilgiler, haberler ve etkinliklerle bültenlerimiz yalnızca bilgi verme amaçlı olarak hazırlanmış olup, ticari amaç içermemektedir. Herhangi bir şekilde hukuki görüş veya dayanak olarak kullanılmamalıdır. Şöyle ki içerikler güncelliğini yitirebilir ve yürürlükte olan mevzuat veya hukuki uygulamaların son halini yansıtmayabilir. Bu nedenle AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ bu sitede yer alan bilgilerdeki herhangi bir yanlışlık veya eksiklikten veya bu bilgilerin kullanımından doğan sonuçlardan sorumlu tutulamaz, ziyaretçiler sunulan içeriklerin doğru olmadığını veya bu içerikler nedeniyle zarar gördüklerini iddia edemezler.
Bu sitedeki tüm bilgi ve dosyaların mülkiyeti AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve Avukat Süleyman KESİCİ’ye ait olup, yazılı iznimiz olmadan kopyalanamaz, çoğaltılamaz ve kullanılmaz.
AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ tarafından açıkça yazılı şekilde izin verilmediği sürece, bu sitede yeni linkler açılması ve/veya bu siteye link yaratılması kesinlikle yasaktır. Faks ve/veya e-mail ve/veya iletişim formu ile AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ'ye ileteceğiniz herhangi bir bilgi veya bu sitenin veya içerdiği bilgilerin herhangi başka bir şekilde kullanımı, hiçbir şekilde avukat – müvekkil ilişkisi oluşturmayacağı gibi büromuzun var olan müvekkilleri ile de kısmi avukat – müvekkil ilişkisi oluşturmaz.