Riskli Yapı Tespiti ve Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler? 2026 Güncel Rehber

Yayın tarihi: 28 Eylül 2026

Bir apartmanın eski olması, çatlaklarının bulunması veya deprem bölgesinde yer alması o yapının hukuken kendiliğinden “riskli yapı” sayıldığı anlamına gelmez.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun bakımından riskli yapı statüsünün ortaya çıkabilmesi için, yapının mevzuatta öngörülen teknik esaslara göre incelenmesi ve riskli olduğunun resmî süreç içerisinde tespit edilmesi gerekir.

Bu süreç yalnız teknik bir deprem performans raporundan da ibaret değildir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi;

tapuda riskli yapı belirtmesi yapılmasına,

tahliye ve yıkım sürecinin başlamasına,

maliklerin yapının yeniden yapılması veya başka şekilde değerlendirilmesi konusunda karar almasına,

karara katılmayan maliklerin paylarının satışına,

kira yardımı ve diğer dönüşüm desteklerinin gündeme gelmesine

kadar uzanan önemli hukuki sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle riskli yapı sürecinde üç farklı aşamanın birbirinden ayrılması gerekir:

Riskli yapı tespiti.

Tespit kesinleştikten sonraki tahliye ve yıkım.

Yıkım sonrasında taşınmazın yeniden değerlendirilmesi.

Bu aşamaların her birinde farklı çoğunluk, süre ve başvuru kuralları uygulanmaktadır.

Riskli Yapı Nedir?

6306 sayılı Kanuna göre riskli yapı;

riskli alan içinde veya dışında bulunan, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı veya yapılardır.

Dolayısıyla bir binanın riskli yapı olarak değerlendirilebilmesi için yalnız yaşına bakılmaz.

Yapının taşıyıcı sistemi, malzeme özellikleri, mevcut hasarları ve mevzuatta belirtilen diğer teknik veriler birlikte değerlendirilir.

Bir bina 40 yıllık olduğu hâlde riskli yapı çıkmayabilir; daha yeni bir bina ise yapısal sorunları nedeniyle riskli kabul edilebilir.

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği

Riskli Yapı ile Riskli Alan Aynı Şey midir?

Hayır.

Bu kavramlar sıkça birbirine karıştırılmaktadır.

Riskli yapı, tek bir bina veya belirli yapılar hakkında yapılan teknik tespittir.

Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve kanundaki özel usulle belirlenen daha geniş bir bölgedir.

Bir yapı riskli alan içerisinde bulunmasa bile tek başına riskli yapı olarak tespit edilebilir.

Buna karşılık bir bölge riskli alan ilan edilmişse, o bölgedeki uygulamalar riskli alan hükümleri çerçevesinde yürütülebilir.

Dolayısıyla:

“Mahalle riskli alan ilan edilmedi, bizim bina kentsel dönüşüme giremez.”

şeklindeki düşünce doğru değildir.

Malikler yalnız kendi binaları için riskli yapı tespit sürecini başlatabilir.

Bir Binanın Riskli Olduğunu Kim Tespit Edebilir?

Riskli yapı tespiti herhangi bir mühendislik bürosundan alınan sıradan raporla hukuki sonuç doğurmaz.

Tespit;

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı,

ilgili idareler

veya

Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar

tarafından yapılabilir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının yetkilendirdiği riskli yapı tespit kuruluşları ülke genelinde faaliyet gösterebilir.

Bu nedenle maliklerin başvuru yapmadan önce çalışacakları kuruluşun güncel lisans durumunu kontrol etmeleri gerekir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Riskli Yapı Süreci

Riskli Yapı Tespiti İçin Bütün Maliklerin Onayı Gerekir mi?

Hayır.

Bu konuda uygulamada en fazla yanlış bilinen konulardan biri budur.

Riskli yapı tespitinin yaptırılabilmesi için apartmandaki maliklerin yarısının, üçte ikisinin veya tamamının onayı gerekmez.

Bakanlığın güncel açıklamasına göre, maliklerden herhangi birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu üzerine riskli yapı tespiti yaptırılabilir.

Başka bir ifadeyle 20 bağımsız bölümlü bir apartmanda diğer 19 malik istemese dahi tek bir malik, masraflarını karşılayarak yetkili bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırabilir.

Bu aşamada çoğunluk aranmaz.

Çoğunluk meselesi daha sonra, taşınmazın nasıl yeniden değerlendirileceğine karar verilirken gündeme gelir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Riskli Yapılar SSS

Riskli Yapı Tespit Masrafını Kim Öder?

Malik tarafından talep edilen riskli yapı tespitinde masraflar kural olarak başvuruyu yapan malik veya malikler tarafından karşılanır.

Bakanlık veya idare de belirli durumlarda maliklerden risk tespiti yaptırmasını isteyebilir.

Verilen süre içerisinde tespit yaptırılmazsa riskli yapı tespiti kamu makamlarınca yaptırılabilir.

Dolayısıyla:

“Bir malik kendi başına başvuramaz çünkü diğer maliklerin masrafa katılması gerekir.”

şeklinde bir şart bulunmamaktadır.

Ancak daha sonra ortak giderlerin iç ilişkide nasıl paylaşılacağı ayrı bir özel hukuk meselesi olabilir.

Ruhsatsız Bina Riskli Yapı Tespitine Konu Olabilir mi?

Evet.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, bir yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında risk tespitine konu edilebilmesi için mutlaka ruhsatlı olması gerektiği yönünde bir şart bulunmadığını açıkça belirtmektedir.

Dolayısıyla imar mevzuatına aykırı veya ruhsatsız bir bina da teknik koşulları mevcutsa riskli yapı olarak tespit edilebilir.

Ancak riskli yapı süreci, binanın geçmişteki bütün imar aykırılıklarını kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez.

Yeniden yapılacak yapı bakımından yürürlükteki imar ve yapılaşma şartlarının ayrıca incelenmesi gerekir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Riskli Yapılar

Metruk veya Yarım Kalmış Yapılar Riskli Yapı Tespitine Konu Edilebilir mi?

Her yapı riskli yapı tespitine konu edilemez.

Bakanlığın açıklamalarına göre, kendi başına kullanılabilen ve insanların veya eşyaların korunmasına yarayan yapı niteliğinin bulunması gerekir.

İnşaat hâlinde olup henüz kullanılmayan yapılar veya metruk olması ya da bir kısmının yıkılması nedeniyle yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine konu olmayabilir.

Bu nedenle teknik inceleme talep edilmeden önce yapının mevzuattaki “yapı” tanımına girip girmediği ayrıca kontrol edilmelidir.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Başvuru üzerine lisanslı kuruluş yapıyı teknik olarak inceler.

Riskli yapı tespiti, Uygulama Yönetmeliğinin ekinde bulunan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar doğrultusunda yapılır.

Yapıdan gerekli beton ve donatı verileri alınabilir, taşıyıcı sistem özellikleri belirlenebilir ve mevzuatta öngörülen hesaplamalar yapılabilir.

Hazırlanan riskli yapı tespit raporu elektronik sistem üzerinden ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne iletilir.

Müdürlük raporu mevzuata uygunluk açısından inceler.

Eksiklik veya hata görülürse rapor düzeltme için tespiti yapan kuruluşa iade edilebilir.

Rapor uygun bulunursa yapı hakkında riskli yapı süreci resmî olarak ilerler.

Riskli Yapı Kararı Tapuya İşlenir mi?

Evet.

Riskli olduğu kesinleşme sürecine giren yapı hakkında tapu kayıtlarında gerekli belirtmeler yapılır.

Bu belirtme, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine konu olduğunu gösterir.

Ancak tapudaki riskli yapı belirtmesi:

“Mülkiyet artık sona erdi.”

veya

“Taşınmaz satılamaz.”

anlamına gelmez.

Mülkiyet devam eder; ancak taşınmaz hakkında 6306 sayılı Kanunun özel hükümleri uygulanır.

Satış veya başka hukuki işlem yapılacaksa alıcının da riskli yapı statüsünü bilerek hareket etmesi gerekir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilebilir mi?

Evet.

Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri 15 gün içerisinde itiraz edebilir.

İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri bulunan yerlerde ilgili idareye yapılır.

Bakanlığın güncel açıklamasına göre 15 günlük süre, tebligatın postaya verildiği tarihten değil, hak sahibinin tebligatı tebellüğ ettiği tarihten hareketle değerlendirilir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Riskli Yapılar SSS

Bu nedenle yalnız tapu kaydının hangi tarihte işlendiğine bakmak yeterli değildir.

Tebligatın nasıl ve ne zaman yapıldığı ayrıca kontrol edilmelidir.

İtirazı Kim İnceler?

Riskli yapı tespitine yapılan itiraz, teknik bir incelemeye tabidir.

Bakanlığın açıklamasına göre itirazlar, üniversiteler ve Bakanlık tarafından belirlenen üyelerden oluşan teknik heyet tarafından incelenir.

Teknik heyet riskli yapı raporunu uygun bulursa tespit kesinleşir.

Raporda teknik hata bulunduğu sonucuna varılırsa tespit değiştirilebilir ve buna göre tapu kayıtları da düzeltilir.

Bu nedenle itiraz dilekçesinin yalnız:

“Binamız sağlamdır, karara katılmıyorum.”

şeklindeki genel bir itirazdan oluşması yerine, varsa rapordaki teknik veya hukuki eksikliklerin somut biçimde belirtilmesi önemlidir.

15 Günlük İtiraz Süresi Kaçırılırsa Ne Olur?

Kanundaki idari itiraz süresi geçirilirse riskli yapı tespiti bu idari yol bakımından kesinleşebilir.

Ancak bu durum idari işlemin hiçbir şekilde yargı denetimine götürülemeyeceği anlamına gelmez.

6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı açılacak davalarda Kanunda özel süre hükümleri bulunmaktadır.

Somut işlemin riskli yapı tespiti, pay satışı, tahliye-yıkım veya başka bir işlem olması dava süresini ve görevli yargı merciini etkileyebilir.

Bu nedenle idari itiraz süresi ile idari yargıda dava açma süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Özellikle riskli yapı tespitine karşı dava düşünülüyorsa işlem ve tebliğ tarihleri dosya üzerinden ayrı ayrı hesaplanmalıdır.

Riskli Yapı Tespiti Kesinleşince Bina Mutlaka Yıkılır mı?

Kural olarak riskli yapıların güvenli hâle getirilmesi gerekir.

Ancak riskli yapının mutlaka yıkılıp aynı şekilde yeniden yapılması tek seçenek değildir.

Teknik olarak mümkün ve mevzuata uygun olması hâlinde güçlendirme de gündeme gelebilir.

Bununla birlikte güçlendirme kararı ve ruhsat sürecinin, riskli yapı için verilen yıkım süreleri içerisinde tamamlanacak şekilde ilerletilmesi gerekir.

Riskli yapı hiçbir işlem yapılmadan süresiz biçimde kullanılmaya devam edemez.

Riskli Yapının Yıkılması İçin Ne Kadar Süre Verilir?

Güncel Uygulama Yönetmeliğine göre idare, riskli yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için maliklere 90 günden fazla olmamak üzere süre verir.

Bu süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca tahliye edilip yıktırılabileceği bildirilir.

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği

Bu noktada eski internet kaynaklarında sıkça görülen:

“60 gün + 30 gün ek süre”

anlatımına dikkat edilmelidir.

Eski mevzuat döneminde kullanılan bu sistem, güncel Yönetmelik değişiklikleri sonrasında aynı şekilde aktarılmamalıdır.

2026 itibarıyla güncel hüküm, tahliye ve yıkım için 90 günü aşmayacak bir süre verilmesi esasına dayanmaktadır.

Malikler Yıkımı İstemiyorsa Bina Yine de Yıkılabilir mi?

Evet.

Riskli yapı tespiti kesinleşmişse yıkım için ayrıca maliklerin çoğunlukla karar alması şartı aranmaz.

Bakanlık da açık biçimde, riskli olduğu kesinleşen binanın yıktırılmasının Kanunun emredici sonucu olduğunu ve yıkım için maliklerin ayrıca karar almasına gerek bulunmadığını belirtmektedir.

Dolayısıyla:

“Apartmanın çoğunluğu yıkıma karşı, bu nedenle bina yıkılamaz.”

şeklindeki yaklaşım doğru değildir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra güvenliğin sağlanmasına yönelik tahliye ve yıkım süreci idari olarak yürütülebilir.

Malikler Yıkmazsa Ne Olur?

Verilen süre içinde riskli yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa idari makamlar sürece müdahale edebilir.

Gerekli koşullarda elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin durdurulması gündeme gelebilir.

Yapının tahliyesi ve yıkımı kamu makamları tarafından gerçekleştirilebilir veya gerçekleştirtilir.

Bu işlemler sırasında ortaya çıkan maliyetlerin kanunda belirtilen usullerle ilgililerine yansıtılması mümkündür.

Bu nedenle riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra yalnız:

“Biz yıkmazsak süreç durur.”

şeklinde hareket edilmesi hukuken sonuç doğurmaz.

Riskli Yapı Güçlendirilebilir mi?

Evet, teknik olarak mümkünse güçlendirme yoluna gidilebilir.

Ancak riskli yapı için yalnız:

“Yıkmak istemiyoruz, güçlendirelim.”

şeklindeki malik iradesi yeterli değildir.

Öncelikle yapının teknik olarak güçlendirilebileceğinin ortaya konulması gerekir.

Ardından Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 bakımından gerekli karar koşulları sağlanmalıdır.

Bakanlığın güncel açıklamasına göre, güçlendirme için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.

Alternatif olarak, yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkeme tarafından tespit edilmesi hâlinde de süreç yürütülebilir.

Ayrıca güçlendirme projesi hazırlanmalı ve ilgili idareden ruhsat alınmalıdır.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Güçlendirme Açıklaması

Riskli Yapı Yıkıldıktan Sonra Ne Olur?

Yıkımla birlikte binanın fiziki varlığı sona erer; ancak arsa üzerindeki mülkiyet payları devam eder.

Malikler bundan sonra taşınmazın nasıl değerlendirileceğine karar verir.

Örneğin;

yeni bina yapılması,

bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması,

hasılat paylaşımı,

arsa paylarının satılması,

parselin başka parsellerle birleştirilmesi,

ifraz veya başka bir uygulama yapılması

gündeme gelebilir.

Bu aşamada 6306 sayılı Kanunun özel çoğunluk sistemi devreye girer.

Yeni Binanın Yapılmasına Kaç Malik Karar Verebilir?

2026 itibarıyla en önemli güncel konulardan biri budur.

Eski kaynaklarda hâlen:

“Kentsel dönüşümde üçte iki çoğunluk gerekir.”

bilgisine sıkça rastlanmaktadır.

Ancak güncel 6306 sayılı Kanun sistemi değişmiştir.

Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yaptırılması, payların satılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve benzeri uygulamalar için kural olarak sahip olunan hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilir.

Salt çoğunluk, yüzde 50'yi aşan hisse oranını ifade eder.

Örneğin arsa paylarının yüzde 55'ine sahip maliklerin aynı uygulama üzerinde anlaşması hâlinde kanundaki salt çoğunluk şartı sağlanabilir.

Burada malik sayısı değil, arsa payı oranı esas alınır.

Bakanlığın 2026 yılında Antalya'daki riskli yapı uygulamalarında da bu kural açıkça uygulanmaktadır.

Antalya Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü – 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Pay Satışı

Salt Çoğunluk Malik Sayısına Göre mi Hesaplanır?

Hayır.

Kanun hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunu esas almaktadır.

Örneğin dört malikin bulunduğu bir taşınmaz düşünelim.

Maliklerin arsa payları:

A: %40

B: %20

C: %20

D: %20

olsun.

A ve B aynı uygulamaya karar verirse malik sayısı yalnız 2/4 yani yarı yarıya görünse de toplam arsa payları %60'tır.

Bu nedenle salt çoğunluk sağlanmış olur.

Buna karşılık üç malik anlaşmış ancak toplam arsa payları %49'da kalmışsa malik sayısı çoğunluğu tek başına yeterli olmayabilir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm kararlarında apartmandaki kişi sayısından çok tapu arsa payları kontrol edilmelidir.

Karara Katılmayan Malik Ne Olur?

Hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payları bakımından 6306 sayılı Kanun özel bir satış sistemi öngörmektedir.

Karara katılmayan maliklerin arsa payları, Müdürlük veya İdare tarafından tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satışa çıkarılır.

İlk satışta paydaşlara satılamazsa, Kanundaki koşullarla satış tekrar edilebilir ve anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul eden üçüncü kişilere de satış gündeme gelebilir.

2026 tarihli Antalya Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ilanlarında bu sistem fiilen uygulanmaktadır.

Antalya Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü – Pay Satışı Örneği

Bir Malik Müteahhitle Anlaşmak İstemiyorsa Payı Otomatik Satılır mı?

Hayır.

Salt çoğunluğun sağlanmış olması, azınlıkta kalan malikin payının aynı gün kendiliğinden el değiştirdiği anlamına gelmez.

Kanunda ve Uygulama Yönetmeliğinde öngörülen bildirim ve satış süreci izlenmelidir.

Çoğunluk kararının ve anlaşma koşullarının karara katılmayan maliklere usulüne uygun biçimde bildirilmesi gerekir.

Ardından şartları oluşursa pay satış prosedürü başlatılır.

Satışın rayiç değerden az olmaması gerekir.

Bu nedenle:

“%51'i bulduk, kalan maliklerin tapuları otomatik olarak üzerimize geçer.”

şeklindeki düşünce doğru değildir.

Pay Satışındaki Rayiç Değere İtiraz Edilebilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki pay satışı kendine özgü bir idari işlemdir.

Bakanlığın 2026 tarihli satış ilanlarında, satıştan önce Müdürlük nezdinde ayrıca bir itiraz yolu bulunmadığı; satış gerçekleştikten sonra ise Kanunun özel hükmü doğrultusunda 30 gün içerisinde idari yargıda dava açılabileceği açıkça belirtilmektedir.

Bu nedenle pay satışı aşamasında;

çoğunluk kararının oluşumu,

tebligat,

rayiç değer,

satış usulü

ve

satışın kanuni şartları

birlikte incelenmelidir.

Antalya Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü – 2026 Pay Satışı Duyurusu

Müteahhit Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kentsel dönüşümde maliklerin en önemli kararlarından biri müteahhit seçimidir.

Sözleşmede yalnız:

“Eski dairem yerine yeni daire verilecek.”

yazılması yeterli değildir.

Özellikle;

yeni bağımsız bölümün konumu ve metrekaresi,

arsa payı,

teknik şartname,

malzeme kalitesi,

ruhsat ve teslim süreleri,

gecikme durumunda uygulanacak hükümler,

kira veya gecikme ödemeleri,

teminatlar,

iskan ve kat mülkiyetinin kurulması,

ortak alanlar,

müteahhidin üçüncü kişilere satış yetkileri

ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.

Müteahhidin yetki belgesi ve önceki projeleri de kontrol edilmelidir.

Bakanlığın kentsel dirençlilik projelerinde de müteahhitlerin yetki grupları ve teknik yeterlilikleri ayrıca değerlendirilmektedir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Kentsel Dirençlilik SSS

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi İmzalanmadan Önce Tapu Kontrolü Neden Önemlidir?

Apartmanda herkesin dairesinin yaklaşık aynı büyüklükte olması, tapudaki arsa paylarının da eşit olduğu anlamına gelmez.

6306 sayılı Kanunda çoğunluk hesabı arsa payları üzerinden yapıldığı için tapu kayıtları son derece önemlidir.

Ayrıca taşınmaz üzerinde;

ipotek,

haciz,

intifa hakkı,

aile konutu şerhi,

tedbir,

irtifak hakkı

veya başka kısıtlamalar bulunabilir.

Riskli yapının yıkılması bu hakların tamamını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Güncel Uygulama Yönetmeliğine göre yıkımdan sonra tapudaki ayni ve şahsi haklar ile tasarrufu kısıtlayan şerhler kural olarak hisseler üzerinde devam eder.

Yeni kat mülkiyeti kurulduğunda bu hakların yeni bağımsız bölümlere nasıl aktarılacağı ayrıca önem taşır.

Bu nedenle müteahhit sözleşmesi imzalanmadan önce güncel tapu kayıtları incelenmelidir.

Riskli Yapıda Kiracının Durumu Ne Olur?

Riskli yapı süreci yalnız maliklerin değil, binada oturan kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin de durumunu etkiler.

Tahliye ve yıkım sürecinde binanın boşaltılması gerektiğinden kiracı da taşınmazı tahliye etmek zorunda kalabilir.

Bununla birlikte 6306 sayılı Kanunda belirli şartlarla malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri için yardım ve destek mekanizmaları bulunmaktadır.

Bakanlığın açıklamalarına göre şartlarını taşıyan kiracılar için de tek seferlik yardım mekanizmaları uygulanabilmektedir.

Ancak kira yardımının miktarı, başvuru şekli ve gerekli belgeler yıllara ve uygulama yerine göre değişebileceğinden başvuru tarihindeki güncel kılavuzun ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Malik Kira Yardımı Alabilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamında anlaşma ile tahliye edilen veya yıktırılan riskli yapılarda, şartlarını sağlayan maliklere kira yardımı yapılabilir.

Riskli yapılarda kira yardımının süresi mevzuat ve güncel uygulama kılavuzuna göre belirlenir.

Ayrıca Bakanlık, aynı kişi bakımından kira yardımı ile faiz desteğinin birlikte kullanılamayacağını açıkça belirtmektedir.

Başka bir ifadeyle hak sahibi, koşulları varsa destek seçeneklerinden hangisinin uygulanacağını değerlendirmelidir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Mali Haklar

Kira Yardımı İçin Maliklerin Anlaşması Gerekir mi?

Hayır.

Bakanlığın güncel açıklamasına göre kira yardımı veya faiz desteğinden yararlanmak için maliklerin kendi aralarında dönüşüm konusunda anlaşmış olması şart değildir.

Bu nedenle:

“Apartmanda müteahhitle henüz çoğunluk sağlanamadı, kira yardımına hiçbir şekilde başvurulamaz.”

şeklinde genel bir kural yoktur.

Ancak tahliye, yıkım ve yardım başvurusuna ilişkin özel koşulların sağlanması gerekir.

Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetleri Var mı?

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan belirli işlem, sözleşme, devir ve tesciller için çeşitli vergi, harç ve ücret muafiyetleri öngörülmüştür.

Bakanlığın açıklamalarında;

tapu harcı,

noter harcı,

damga vergisi,

belirli belediye harç ve ücretleri,

döner sermaye ücretleri

gibi kalemlerde Kanunun şartları çerçevesinde muafiyetler bulunduğu belirtilmektedir.

Ancak bir işlemin yalnız riskli yapı bulunan parselle ilgili olması, her türlü işlem ve her büyüklükteki yeni yapı bakımından otomatik ve sınırsız muafiyet anlamına gelmez.

İşlemin gerçekten 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunup bulunmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.

Riskli Yapı Tespitine veya Kentsel Dönüşüm İşlemine Karşı Dava Açılabilir mi?

Evet.

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan birçok işlem idari işlem niteliğindedir.

Riskli yapı tespiti, pay satışı, rezerv yapı alanı veya başka uygulama işlemleri somut olayın niteliğine göre idari yargı denetimine konu olabilir.

Kanunda bu davalar bakımından özel süreler de bulunmaktadır.

Örneğin 2026 tarihli Bakanlık pay satışı ilanlarında satış işlemine karşı 6306 sayılı Kanun m.6/9 uyarınca 30 gün içerisinde idari yargıda dava açılabileceği belirtilmektedir.

Ancak her 6306 işlemi için:

“Her zaman 30 gün vardır.”

şeklinde tek bir genelleme yapılmamalıdır.

Hangi işlemin dava konusu yapıldığına göre süre ve görevli mahkeme ayrıca incelenmelidir.

Dava Açılması Kentsel Dönüşüm İşlemlerini Otomatik Olarak Durdurur mu?

Kural olarak hayır.

İdari işleme karşı dava açılması, işlemin yürütmesini kendiliğinden durdurmaz.

Yürütmenin durdurulması için idari yargı mevzuatındaki özel koşulların oluşması ve mahkemeden bu yönde karar alınması gerekir.

Bu nedenle riskli yapı veya pay satışı işlemine karşı dava açılmış olması tek başına idari sürecin durduğu anlamına gelmez.

Özellikle tahliye ve yıkım gibi geri dönüşü güç sonuçlar doğurabilecek işlemlerde dava stratejisi oluşturulurken yürütmenin durdurulması talebinin koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Riskli yapı tespiti için bütün apartman maliklerinin onayı gerekir mi?

Hayır. Maliklerden herhangi biri veya kanuni temsilcisi yetkili kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti yaptırabilir.

Riskli yapı tespiti için üçte iki çoğunluk gerekir mi?

Hayır. Risk tespiti aşamasında çoğunluk aranmaz. Eski üçte iki çoğunluk bilgisi ayrıca güncel değildir; yeniden değerlendirme kararlarında güncel sistem hisseleri oranında salt çoğunluğu esas almaktadır.

Riskli yapı tespitine kaç gün içinde itiraz edilir?

Malikler veya kanuni temsilcileri, usulüne uygun bildirimden sonra 15 gün içinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetkili idareye itiraz edebilir.

İtirazı kim inceler?

İtiraz teknik heyet tarafından incelenir. Teknik heyet raporu uygun bulursa riskli yapı tespiti kesinleşir.

Riskli yapı kesinleşince maliklerin yıkım kararı alması gerekir mi?

Hayır. Kesinleşmiş riskli yapının tahliye ve yıkımı için ayrıca malik çoğunluğu aranmaz.

Yıkım için ne kadar süre verilir?

Güncel Uygulama Yönetmeliğinde riskli yapının tahliye edilip yıktırılması için 90 günü aşmayan bir süre verilmesi öngörülmektedir.

Eski 60+30 günlük yıkım süresi hâlen geçerli mi?

Eski mevzuat ve eski bilgilendirme metinlerinde bu sisteme rastlanmaktadır. 2026 itibarıyla güncel Yönetmelik metni 90 günü aşmayan süre düzenlemesini esas almaktadır.

Riskli yapı yıkılmadan güçlendirilebilir mi?

Teknik olarak mümkünse ve gerekli hukuki karar ile ruhsat koşulları sağlanırsa evet.

Güçlendirme için kaç malik gerekir?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Güçlendirmenin zorunlu olduğunun mahkemece tespiti hâlinde farklı yol uygulanabilir.

Yeni bina yapılmasına kaç malik karar verir?

6306 sayılı Kanundaki güncel sistemde, kural olarak arsa payları üzerinden salt çoğunluk yeterlidir.

Salt çoğunluk kişi sayısına göre mi hesaplanır?

Hayır. Maliklerin sahip olduğu arsa paylarının toplamı esas alınır.

Karara katılmayan malikin payı ne olur?

Şartları oluştuğunda pay, rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan paydaşlara satışa çıkarılabilir. İlk satış gerçekleşmezse kanundaki koşullarla tekrar satış ve üçüncü kişilere satış gündeme gelebilir.

Pay satışına itiraz edilebilir mi?

Bakanlığın 2026 uygulamasında satış öncesinde Müdürlük nezdinde ayrıca itiraz yolu öngörülmemekte, satış işleminden sonra kanundaki süre içerisinde idari yargıya başvuru imkânı bulunmaktadır.

Kiracılar kira yardımı alabilir mi?

Şartları taşıyan kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri bakımından da Kanunda yardım mekanizmaları bulunmaktadır. Güncel tutar ve belgeler başvuru tarihindeki kılavuza göre kontrol edilmelidir.

Kira yardımı ile faiz desteği birlikte alınabilir mi?

Bakanlığın açıklamasına göre aynı kişi için kira yardımı ve faiz desteği birlikte kullanılamaz.

Sonuç

Riskli yapı ve kentsel dönüşüm süreci, yalnız eski binanın yıkılıp yenisinin yapılmasından ibaret değildir.

İlk aşamada yapının gerçekten 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olup olmadığı teknik olarak tespit edilir.

Bu tespit için bütün maliklerin anlaşması gerekmez.

Tek bir malik dahi yetkili kuruluşa başvurarak süreci başlatabilir.

Tespit riskli çıkarsa maliklere itiraz hakkı tanınır. İtiraz için 15 günlük süre bulunduğundan bildirim tarihi özellikle önemlidir.

Riskli yapı statüsü kesinleşirse binanın tahliye ve güvenli hâle getirilmesi süreci başlar.

Yıkım için ayrıca maliklerin çoğunluk kararı aranmaz.

Teknik şartları taşıyan yapılarda güçlendirme mümkün olmakla birlikte bu yol için teknik rapor, gerekli malik iradesi ve ruhsat işlemleri tamamlanmalıdır.

Yıkım sonrasında ise asıl özel hukuk uyuşmazlıkları başlar.

Malikler;

hangi müteahhitle anlaşılacağı,

yeni yapının nasıl olacağı,

bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı,

arsa paylarının nasıl korunacağı

ve

sözleşme şartlarının ne olacağı

konusunda karar verir.

Bu aşamada 2026 itibarıyla güncel çoğunluk üçte iki değil, hisseleri oranında salt çoğunluktur.

Karara katılmayan maliklerin mülkiyet hakları da kendiliğinden ortadan kalkmaz. Kanunun öngördüğü bildirim, rayiç değer tespiti ve satış prosedürünün uygulanması gerekir.

Bu nedenle bir kentsel dönüşüm dosyasında sağlıklı sıra şöyledir:

Tapu ve arsa paylarını kontrol etmek.

Yetkili kuruluşa risk tespiti yaptırmak.

Riskli yapı raporunu ve tebligatı incelemek.

Gerekirse 15 gün içinde itiraz etmek.

Yıkım veya güçlendirme seçeneklerini değerlendirmek.

Yeni uygulama için arsa payına göre salt çoğunluğu hesaplamak.

Müteahhit ve sözleşme koşullarını teknik ve hukuki açıdan incelemek.

Karara katılmayan paydaşlara ilişkin satış sürecini mevzuata uygun yürütmek.

Kentsel dönüşümde en önemli hatalardan biri, teknik risk tespiti ile maliklerin yeniden yapım konusundaki kararlarını aynı süreçmiş gibi değerlendirmektir.

Risk tespiti için bir malik yeterli olabilir.

Yıkım için maliklerin ayrıca çoğunluk kararı aranmaz.

Yeni uygulamanın nasıl yapılacağı konusunda ise arsa payları üzerinden salt çoğunluk sistemi devreye girer.

Bu üç aşamanın birbirinden ayrılması, hem maliklerin hak kaybını önlemek hem de dönüşüm sürecinin hukuka uygun ilerlemesini sağlamak bakımından temel öneme sahiptir.

Hukuki Dayanaklar

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; özellikle güçlendirmeye ilişkin m.19.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu.

7201 sayılı Tebligat Kanunu.

Resmî kaynaklar

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Güncel 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Riskli Yapı Süreci

Bakanlık – Riskli Yapılar Hakkında Sık Sorulan Sorular

Bakanlık – Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Tebligat

Bakanlık – Mali Haklar, Kira Yardımı ve Faiz Desteği

Antalya Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü – 2026 Tarihli Pay Satışı Uygulaması

Antalya Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü – Salt Çoğunluk ve Pay Satışı Örneği

İlgili Yazılar

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır?

Tapu İptali ve Tescil Davasında İhtiyati Tedbir Nasıl İstenir? 2026 Güncel Rehber

Kiracının Tahliyesi Hangi Sebeplerle İstenebilir? 2026 Güncel Rehber

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Hakları Nelerdir?

Kat Mülkiyetinde Aidat ve Ortak Gider Borcu Nasıl Tahsil Edilir?

Yazar: Av. Süleyman Kesici

Yayın tarihi: 28 Eylül 2026

Son hukuki kontrol ve güncelleme: 28 Eylül 2026

Bilgilendirme Notu: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Riskli yapı ve kentsel dönüşüm işlemlerinde uygulanacak usul; taşınmazın tapu yapısına, arsa paylarına, riskli yapı raporuna, tebligatlara, imar durumuna, maliklerin kararlarına ve somut işlemin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kesici Hukuk

BİZE ULAŞIN

Şafak Mahallesi 75. Yıl Caddesi No: 119 K:2 D:1 Kepez/ANTALYA

✉️ av.suleymankesici@gmail.com

☎ +90 546 866 01 02

© 2026 Kesici Hukuk, Avukat Süleyman Kesici Hukuk Bürosu. Tüm hakkı saklıdır.

Faaliyet Alanları