Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir? Kentsel Dönüşümde Yanlış Arsa Payı Nasıl Düzeltilir?

Yayın tarihi: 26 Ekim 2026

Aynı apartmanda bulunan iki daire yaklaşık aynı büyüklükte olabilir.

Hatta dairelerden biri;

daha yüksek katta,

daha iyi cephede,

daha geniş,

daha aydınlık

ve daha değerli olabilir.

Ancak tapuya bakıldığında daha değersiz durumdaki bağımsız bölümün arsa payının çok daha yüksek olduğu görülebilir.

Yıllarca kimse bu farklılığı önemsememiş olabilir.

Apartman ayakta olduğu sürece mesele yalnız ortak gider veya bazı kat malikleri kurulu kararlarında hissedilmiş olabilir.

Fakat bina kentsel dönüşüme girdiğinde durum değişir.

Çünkü artık soru:

“Eski dairem kaç metrekareydi?”

olmaktan çıkar ve giderek şu soruya dönüşür:

“Bu arsanın ne kadarına hukuken sahibim?”

Bu fark, özellikle Antalya gibi arsa değerlerinin yüksek olduğu bölgelerde son derece önemli ekonomik sonuçlar doğurabilir.

Bir apartmanın üzerinde bulunduğu arsanın değeri onlarca milyon liraya ulaşabiliyorsa, birkaç puanlık arsa payı farklılığı dahi malik açısından ciddi bir ekonomik menfaat anlamına gelebilir.

Üstelik güncel kentsel dönüşüm mevzuatında yeni uygulamaya ilişkin kararlar malik sayısına göre değil, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınmaktadır.

Dolayısıyla tapudaki arsa payının yanlış belirlenmiş olması yalnız teorik bir tapu problemi değildir.

Yanlış arsa payı;

kentsel dönüşüm kararındaki oy gücünü,

arsa üzerindeki paylı mülkiyet oranını,

yıkımdan sonraki hukuki konumu,

ortak yerlerdeki mülkiyet oranını,

bazı ortak giderleri,

kamulaştırma bedelinin dağılımını

ve yeni yapılaşma sürecindeki ekonomik pazarlık gücünü

doğrudan etkileyebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu bu nedenle arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak belirlenmesini zorunlu tutmaktadır.

Bu oran başlangıçta yanlış belirlenmişse başvurulabilecek temel hukuki yol arsa payının düzeltilmesi davasıdır.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken her bağımsız bölüme ana taşınmazın arsası üzerinde tahsis edilen paydır.

Bir apartmanda yalnız dairenin kendisine sahip olunmaz.

Bağımsız bölümle birlikte ana taşınmazın arsasında da belirli bir ortak mülkiyet payına sahip olunur.

Örneğin tapuda:

10/100 arsa paylı 3 numaralı bağımsız bölüm

şeklinde kayıt varsa, malik yalnız dairenin değil, anagayrimenkulün arsasının da 10/100 oranındaki payına bağlı bir hak sahibidir.

Arsa payı bağımsız bölümden ayrı bir mal gibi satılamaz.

Bağımsız bölüm devredildiğinde ona bağlı arsa payı da birlikte geçer.

Arsa Payı Neye Göre Belirlenmelidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 bu konuda temel ölçütü koymaktadır.

Arsa payı, bağımsız bölümlerin yalnız metrekarelerine göre değil, konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak tahsis edilmelidir.

Bu nedenle iki dairenin aynı metrekarede olması arsa paylarının mutlaka eşit olması gerektiği anlamına gelmez.

Değeri etkileyebilecek unsurlar arasında somut yapıya göre;

bağımsız bölümün büyüklüğü,

bulunduğu kat,

cephe,

manzara,

güneş ve ışık alma durumu,

ulaşım ve erişilebilirlik,

mimari özellikler,

kullanım şekli,

işyeri veya konut niteliği,

ısınma imkânı

ve yapının kurulduğu tarihte değeri etkileyen diğer objektif özellikler

değerlendirilebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da arsa payı değerlendirmesinde bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerini etkileyen bütün olumlu ve olumsuz unsurların incelenmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Arsa Payı Metrekareye Göre mi Hesaplanır?

Sadece metrekareye göre hesaplanmaz.

Bu, arsa payı uyuşmazlıklarında yapılan en önemli hatalardan biridir.

100 m² iki bağımsız bölüm düşünelim.

Birincisi;

zemin katta,

arka cephede,

karanlık

ve ticari değeri daha düşük olabilir.

İkincisi ise;

üst katta,

geniş manzaralı,

ön cephede

ve daha yüksek ekonomik değere sahip olabilir.

Sırf ikisi de 100 m² olduğu için arsa paylarının kesin olarak eşit olması gerektiği söylenemez.

Asıl ölçüt bağımsız bölümlerin arsa payının ilk tahsis edildiği tarihteki göreli değerleridir.

Bugünkü Daire Değeri mi Esas Alınır?

Hayır.

Arsa payı düzeltme davasında en kritik noktalardan biri budur.

Mahkeme:

“Bu daire bugün 15 milyon TL, diğer daire bugün 10 milyon TL; dolayısıyla arsa payı değişmeli.”

şeklinde değerlendirme yapmaz.

Kat irtifakı hangi tarihte kurulmuşsa, esas olarak bağımsız bölümlerin o tarihteki değerleri araştırılır.

Doğrudan kat mülkiyetine geçilmişse de kat mülkiyetinin kurulduğu tarih önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu ayrıca bağımsız bölümün değerinde daha sonra meydana gelen artış veya azalmanın tek başına arsa payının değiştirilmesi sebebi olamayacağını düzenlemektedir.

Dolayısıyla bugün bir bölgenin çok değerlenmiş olması, metro gelmesi, alışveriş merkezi yapılması veya deniz manzarasının sonradan açılması:

“Arsa payım artık daha yüksek olmalı.”

sonucunu doğurmaz.

Dava, sonradan ortaya çıkan değer değişikliğini değil, başlangıçta hatalı yapılan paylaştırmayı düzeltmeye yöneliktir.

Basit Bir Arsa Payı Örneği

Bir binada dört bağımsız bölüm bulunduğunu düşünelim.

Kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlerin göreli değerleri:

A dairesi: 4 birim

B dairesi: 3 birim

C dairesi: 2 birim

D dairesi: 1 birim

olsun.

Toplam değer 10 birimdir.

Bu durumda teorik olarak değer oranları:

A için %40,

B için %30,

C için %20,

D için %10

seviyesindedir.

Ancak tapuda bütün bağımsız bölümlere:

25/100'er arsa payı

verilmişse değerle arsa payı arasında ciddi bir orantısızlık iddiası ortaya çıkabilir.

Gerçek davalarda hesap bu kadar basit değildir.

Mahkeme ve bilirkişiler;

mimari projeleri,

bağımsız bölüm alanlarını,

kat ve cephe durumlarını,

kuruluş tarihindeki kullanım değerlerini

ve diğer teknik unsurları birlikte inceler.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?

Arsa payının düzeltilmesi davası, Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 uyarınca bağımsız bölümlere başlangıçta tahsis edilen arsa paylarının, bu bölümlerin gerçek değerleriyle orantılı olmadığının ileri sürülmesi üzerine payların yeniden belirlenmesini amaçlayan davadır.

Amaç:

bugünkü piyasa değerine göre yeniden paylaşım yapmak

değil,

kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken yapılmış oransız tahsisi düzeltmektir.

Bu fark davanın temelidir.

Hangi Durumlarda Arsa Payı Düzeltme Davası Gündeme Gelir?

Uygulamada özellikle şu durumlarda uyuşmazlık çıkmaktadır:

Kat irtifakı kurulurken bütün dairelere otomatik olarak eşit pay verilmiş olması.

Bağımsız bölümlerin gerçek büyüklüklerinin dikkate alınmaması.

Dükkân ile konutların ekonomik değerleri arasındaki farkın hesaba katılmaması.

Çatı, depo veya bodrum niteliğindeki yerler için orantısız yüksek pay oluşturulması.

Birden fazla blok bulunan projelerde blokların konum ve değer farklarının dikkate alınmaması.

Kat karşılığı inşaat sürecinde arsa paylarının yalnız taraflar arasındaki ekonomik paylaşım düşüncesiyle belirlenmiş olması.

Projede gösterilen bağımsız bölümler ile fiilî yapı arasında önemli farklılıklar bulunması.

Kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde eski ve yıllardır önemsenmeyen arsa payı hatasının ekonomik sonuçlarının ortaya çıkması.

Ancak bu ihtimallerin hiçbiri tek başına davanın kabul edileceği anlamına gelmez.

Somut bir değer-oran uyumsuzluğunun ispatlanması gerekir.

Tapudaki Payın Düşük Olması Tek Başına Yeterli mi?

Hayır.

Davacı:

“Benim dairem 150 m² ama komşumun dairesi 100 m²; benim arsa payım kesin daha yüksek olmalı.”

diyerek otomatik olarak sonuç alamaz.

Arsa payının yalnız alan üzerinden değerlendirilmesi mümkün değildir.

Kat, cephe, kullanım biçimi, konum ve diğer değer unsurları birlikte değerlendirilmelidir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin E.2025/14168, K.2026/9565, 20.05.2026 tarihli kararında da arsa payları arasında düzeltilmesi gereken orantısızlığın somut ve haklı nedenlerle ortaya konulamaması nedeniyle ret sonucunun onandığı görülmektedir.

Bu nedenle dava açmadan önce yalnız tapu paylarına değil, teknik ve tarihî verilere dayanan bir ön inceleme yapılması gerekir.

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Neden Çok Daha Önemli Hâle Geliyor?

Bir bina normal şekilde kullanılmaya devam ederken arsa payı farklılığı çoğu malik tarafından fark edilmeyebilir.

Ancak riskli yapı tespiti yapılıp bina dönüşüme girdiğinde arsa payı ekonomik sistemin merkezine yerleşir.

6306 sayılı Kanunun güncel sisteminde;

yeniden bina yapılması,

kat karşılığı inşaat,

hasılat paylaşımı,

parsellerin birleştirilmesi,

payların satılması

ve benzeri yeni uygulamalar bakımından hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esas alınmaktadır.

Bu nedenle apartmanda:

10 daireden 6'sı kabul etti.

demek tek başına yeterli değildir.

Bu altı dairenin toplam hisse oranına bakılır.

Örneğin beş malik toplam arsa paylarının %55'ine sahipse kişi sayısı bakımından azınlıkta olmalarına rağmen hisseleri oranında salt çoğunluğu sağlayabilirler.

Tam tersine yedi malik anlaşmış ancak toplam hisseleri %48'de kalmışsa malik sayısındaki çoğunluk tek başına yeterli değildir.

Bu nedenle yanlış arsa payı, kentsel dönüşümde yalnız ekonomik paylaşımı değil karar gücünü de etkileyebilir.

Yanlış Arsa Payı Yeni Dairemin Büyüklüğünü Doğrudan Belirler mi?

Her durumda doğrudan belirlemez.

Bu ayrım önemlidir.

Kentsel dönüşümde yeni binadaki bağımsız bölümlerin;

metrekareleri,

katları,

cepheleri,

şerefiye değerleri

ve hangi malike hangi bölümün bırakılacağı

çoğu zaman maliklerle yüklenici arasındaki sözleşmeyle düzenlenir.

Dolayısıyla:

“Arsa payım %10 ise yeni binanın da tam %10'u bana verilir.”

şeklinde otomatik bir mekanizma yoktur.

Ancak arsa payı, bina yıkıldıktan sonra arsa üzerindeki paylı mülkiyet oranının ve 6306 kapsamındaki çoğunluk hesabının temelini oluşturduğu için müzakere gücünü ve ekonomik pozisyonu ciddi şekilde etkileyebilir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce tapudaki arsa paylarının kontrol edilmesi stratejik önem taşır.

Bina Yıkılınca Arsa Payı Ne Olur?

Kat mülkiyetine konu yapı tamamen ortadan kalktığında bağımsız bölümlerin fiziksel varlığı sona erer.

Ancak arsa ortadan kalkmaz.

Hukuk Genel Kurulunun E.2023/648, K.2025/512, 10.09.2025 tarihli kararında da vurgulandığı üzere bina yıkılarak arsa hâline geldiğinde maliklerin arsa üzerindeki mülkiyet ilişkisi arsa payları üzerinden önemini sürdürmektedir.

İşte arsa payı düzeltme davalarının kentsel dönüşümde yüksek ekonomik önem taşımasının temel sebeplerinden biri budur.

Eski bina artık yoktur.

Fakat tapudaki yüzde birkaçlık pay farkı, çok değerli bir arsada önemli ekonomik sonuç yaratabilir.

Dava Devam Ederken Bina Yıkılırsa Dava Düşer mi?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10 Eylül 2025 tarihli kararı bu konuda son derece önemlidir.

Somut olayda arsa payının düzeltilmesi davası bina ayaktayken açılmış, yargılama devam ederken yapı yıkılmıştı.

Bölge Adliye Mahkemesi, bina yıkıldığı için davanın konusuz kaldığına karar vermişti.

Hukuk Genel Kurulu ise bu yaklaşımı benimsemedi.

Malikler yeni arsa paylarını kendi iradeleriyle belirleyerek yeniden kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurmadıkları sürece mevcut payların arsa üzerindeki mülkiyet ilişkisini etkilediğini ve davacının esasa ilişkin karar verilmesinde hukuki yararının devam edebileceğini kabul etti.

Bu karar kentsel dönüşüm dosyaları açısından oldukça güçlüdür.

Ancak kararın sınırı doğru anlaşılmalıdır.

Bina Yıkıldıktan Sonra İlk Kez Arsa Payı Düzeltme Davası Açılabilir mi?

Burada kesin ifadelerden kaçınmak gerekir.

Hukuk Genel Kurulunun 2025/512 sayılı kararındaki dosyada dava yıkımdan önce açılmıştır.

Dolayısıyla bu karar:

“Bina ne zaman yıkılırsa yıkılsın, yıllar sonra mutlaka KMK m.3 davası açılabilir.”

şeklinde sınırsız bir sonuç doğurmaz.

Yıkımdan sonra ilk kez açılacak davada;

dava tarihindeki tapu rejimi,

kat mülkiyetinin sona erip ermediği,

yeni payların belirlenip belirlenmediği,

yeni kat irtifakı kurulup kurulmadığı

ve talebin hukuki niteliği

ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm gündemdeyse:

arsa payı incelemesini yıkımdan sonraya bırakmak yerine dönüşüm kararları alınmadan önce yapmak çok daha güvenli bir stratejidir.

Arsa Payı Düzeltme Davası Dönüşümü Otomatik Olarak Durdurur mu?

Hayır.

Bir malikin:

“Arsa payım yanlış, dava açtım.”

demesi 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bütün işlemleri otomatik olarak durdurmaz.

Dava açılmış olması ile dönüşüm işlemlerinin hukuken askıya alınması ayrı meselelerdir.

Somut dosyada;

ihtiyati tedbir,

idari işleme karşı dava,

yürütmenin durdurulması

veya başka koruyucu başvurular

gündeme gelebilir.

Ancak bunların her biri ayrı şartlara tabidir.

Bu nedenle özellikle pay satışı veya müteahhit sözleşmesi süreci başlamışsa arsa payı düzeltme davasının zamanlaması, en az davanın esası kadar önemlidir.

Arsa Payı Yanlışsa Salt Çoğunluk Hesabı da Yanlış Olabilir mi?

Pratikte evet.

6306 kapsamında karar nisabı tapudaki hisse oranları üzerinden hesaplanır.

Örneğin tapudaki mevcut paylara göre:

A grubu %51,

B grubu %49

oranında görünüyorsa A grubu salt çoğunluğu sağlayabilir.

Ancak bir malik arsa paylarının başlangıçta hukuka aykırı ve orantısız belirlendiğini ileri sürüyorsa, düzeltmenin sonucu bu dağılımı değiştirebilir.

Fakat bu iddia tapudaki oranı kendiliğinden değiştirmez.

Mahkeme kararıyla düzeltilinceye kadar tapu kaydının ve devam eden işlemlerin etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle dönüşüm aşamasında arsa payı uyuşmazlığının geç fark edilmesi çok ciddi stratejik sorun yaratabilir.

Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Malikin Payı Satılabilir mi?

6306 sayılı Kanunun güncel sisteminde hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, kanundaki özel satış prosedürüne tabi tutulabilir.

Güncel Uygulama Yönetmeliğine göre;

salt çoğunluk kararının alınması,

kararın ve anlaşma şartlarını içeren teklifin bildirilmesi,

on beş günlük kabul süresi,

SPK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşunca değerleme

ve ilgili idari satış prosedürü

gündeme gelmektedir.

Bu nedenle arsa payı yalnız yeni dairenin ekonomik paylaşımında değil, payın satış sürecinde de kritik öneme sahiptir.

Arsa Payı Düzeltme Davasında Hangi Tarih Esas Alınır?

Esas tarih, kural olarak:

kat irtifakının kurulduğu tarih

ve doğrudan kat mülkiyeti kurulmuşsa:

kat mülkiyetinin kurulduğu tarih

olmalıdır.

Mahkemenin görevi bugünkü piyasayı yeniden dağıtmak değil, o tarihte bağımsız bölümler arasında doğru değer oranının kurulup kurulmadığını araştırmaktır.

Hukuk Genel Kurulu da 2025/512 sayılı kararında bilirkişi incelemesinin bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerini etkileyen bütün unsurlar üzerinden yapılması gerektiğini açık biçimde ortaya koymuştur.

Bugünkü Ekspertiz Raporu Tek Başına Yeterli mi?

Genellikle hayır.

Bugünkü ekspertiz raporu taşınmazların güncel piyasa değeri hakkında fikir verebilir.

Ancak davanın hukuki sorusu farklıdır.

Örneğin kat irtifakı 1985 yılında kurulmuşsa bilirkişinin 2026 yılındaki emlak ilanlarına bakıp:

“Bugün bu daire daha pahalı.”

demesi tek başına yeterli olmaz.

1985 yılındaki;

mimari proje,

kat planları,

bağımsız bölümlerin alanları,

cepheleri,

kullanım şekilleri

ve o tarihte değeri etkileyen objektif özellikleri

esas alınmalıdır.

Bu nedenle arsa payı düzeltme davası klasik bir güncel taşınmaz değerleme dosyasından daha teknik bir davadır.

Bilirkişi Heyetinde Kimler Bulunmalıdır?

Somut dosyanın niteliğine göre mahkeme teknik uzmanlardan oluşan bilirkişi heyeti görevlendirebilir.

Çünkü uyuşmazlık;

mimari projeyi,

bağımsız bölüm alanlarını,

tarihî değer ilişkisini,

taşınmaz değerlemesini

ve tapu/imar kayıtlarını

birlikte incelemeyi gerektirir.

Özellikle eski yapılarda yalnız güncel keşif yapılması yeterli olmayabilir.

Eski belediye dosyaları, onaylı mimari projeler ve kat irtifakı kuruluş belgeleri önem kazanır.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Toplanmalı?

Bu dava bakımından ön hazırlık son derece önemlidir.

Özellikle;

güncel tapu kaydı,

kat irtifakı veya kat mülkiyeti kuruluş tarihindeki tapu belgeleri,

onaylı mimari proje,

vaziyet planı,

yönetim planı,

bağımsız bölüm listeleri,

yapı ruhsatı,

yapı kullanma izin belgesi,

varsa tadilat projeleri,

belediye arşivindeki eski dosyalar,

kat karşılığı inşaat sözleşmeleri,

eski satış veya paylaşım belgeleri

ve kentsel dönüşüm başlamışsa:

riskli yapı ve dönüşüm dosyası

incelenmelidir.

Davanın kaderi çoğu zaman apartmanın bugünkü görünümünden çok, 30-40 yıl önceki kuruluş dosyasının ne söylediğine bağlıdır.

Sonradan Yapılan Kaçak Eklemeler Arsa Payını Artırır mı?

Kural olarak bağımsız bölümde sonradan meydana gelen değer artışı, başlangıçtaki arsa payını değiştirmez.

Örneğin malik;

teras kapatmış,

balkonu odaya çevirmiş,

ortak alanı fiilen bağımsız bölüme katmış

veya ruhsatsız bir ilave yapmış olabilir.

Bu durum sırf bağımsız bölüm fiilen büyüdü diye arsa payını artırmaz.

Çünkü KMK m.3 sistemi başlangıçtaki hukuki ve objektif değer oranını esas almaktadır.

Üstelik yapılan ilavenin ortak alana müdahale veya imar mevzuatına aykırılık oluşturması hâlinde tamamen farklı davalar da gündeme gelebilir.

Çatı, Sığınak veya Depoya Yüksek Arsa Payı Verilmişse Ne Olur?

Bu tür uyuşmazlıklar uygulamada teknik ve yüksek değerli dosyalara dönüşebilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin E.2025/14168, K.2026/9565 sayılı kararına konu olayda da ortak alan olması gerektiği iddia edilen çatı/depo niteliğindeki bir bölüme yüksek arsa payı verilmesi tartışılmıştır.

Ancak Yargıtay, somut dosyada kat irtifakının kuruluş tarihindeki değerler ve paylar arasında düzeltmeyi gerektiren orantısızlığın yeterli biçimde ortaya konulamadığı gerekçesiyle ret sonucunu onamıştır.

Bu karar önemli bir mesaj vermektedir:

Şüpheli görünen arsa payı dağılımı tek başına dava kazanmak için yeterli değildir.

Teknik olarak kuruluş tarihindeki gerçek değer-oran uyumsuzluğunun ispatlanması gerekir.

Arsa Paylarını Daha Önce Kendim Belirlediysem Sonradan Dava Açabilir miyim?

Bu konu 2026 Yargıtay kararlarında özellikle önem taşımaktadır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin E.2025/13605, K.2026/9562, 20.05.2026 tarihli kararında davacının kat irtifakı ve ilgili işlemlerin oluşturulmasındaki rolü, payları uzun süre bilmesi ve mevcut paylardan geçmişte yararlanmış olması da dosyanın değerlendirilmesinde önem taşımıştır.

Daire, arsa paylarında düzeltilmesi gereken somut bir yanlışlığın ortaya konulamadığı gerekçesiyle ret kararını onamıştır.

Dolayısıyla yıllarca mevcut arsa paylarına göre;

ortak gider ödeyen,

hak kullanan,

pay dağılımını bizzat oluşturan

ve daha sonra yalnız kentsel dönüşüm kendisine ekonomik olarak avantaj sağlayacağı zaman bu paylara itiraz eden kişinin durumu TMK m.2'deki dürüstlük kuralı bakımından ayrıca tartışılabilir.

Ancak her geç başvuru otomatik olarak hakkın kötüye kullanılması değildir.

Somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa Payı Düzeltme Davasında Zamanaşımı Var mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 bu talep için özel bir hak düşürücü süre öngörmemektedir.

Bu nedenle klasik anlamda:

“Beş yıl geçti, artık dava açılamaz.”

veya

“On yıl geçti, dava hakkı kesin olarak sona erdi.”

şeklinde bir süre kuralı bulunmamaktadır.

Ancak uzun süre hiçbir itirazda bulunulmaması, özellikle arsa payının bizzat davacı veya hukuki selefi tarafından oluşturulmuş olması hâlinde dürüstlük ve iyi niyet değerlendirmesinde önem taşıyabilir.

Yargıtay'ın 2026 tarihli kararlarında bu unsurun ciddiyetle değerlendirildiği görülmektedir.

Bu nedenle:

“Zamanaşımı yok, istediğim zaman açarım.”

yaklaşımı özellikle kentsel dönüşüm arifesinde risklidir.

Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Hiç Kurulmamışsa Bu Dava Açılabilir mi?

KMK m.3 anlamında arsa payı düzeltme davası açılamaz.

Bu ayrım 2026 Yargıtay kararlarında açık biçimde görülmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin E.2025/1745, K.2026/1150, 01.04.2026 tarihli kararına konu taşınmaz tapuda arsa niteliğindeydi.

Üzerinde yapılar bulunmasına rağmen;

kat irtifakı kurulmamış,

kat mülkiyeti kurulmamış,

onaylı mimari proje de bulunmamıştı.

Davacılar kullandıkları dairelerle tapudaki payların orantısız olduğunu ileri sürerek payların düzeltilmesini istemişti.

Yargıtay, bu durumda taşınmazın normal paylı mülkiyete tabi olduğunu ve fiilî kullanım alanlarının KMK m.3 üzerinden “arsa payına” dönüştürülmesini sağlayan hukuki bir dayanak bulunmadığını kabul ederek ret kararını onadı.

Benzer biçimde Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E.2026/2002, K.2026/3673, 05.05.2026 tarihli kararında da kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış taşınmaz bakımından arsa payının düzeltilmesi talebinin kabul edilmemesi gerektiği yönündeki karar onanmıştır.

Bu nedenle dava açmadan önce ilk kontrol:

Tapuda gerçekten kat irtifakı veya kat mülkiyeti var mı?

olmalıdır.

Hisseli Tapu ile Kat Mülkiyetindeki Arsa Payı Aynı Şey mi?

Hayır.

Normal paylı mülkiyette kişinin:

1/2,

1/4,

3/20

gibi payı taşınmazın kendisindeki paylı mülkiyet hakkıdır.

Kat mülkiyetinde ise bağımsız bölüm ve ona bağlı arsa payı vardır.

Arsa payının düzeltilmesi davası KMK m.3'e özgü bir davadır.

Sıradan hisseli tapuda:

“Ben daha büyük kısmı kullanıyorum, o hâlde tapu payımı artırın.”

talebi arsa payı düzeltme davası değildir.

Yargıtay'ın 2026 tarihli kararları bu ayrımı özellikle belirginleştirmektedir.

Davayı Kim Açabilir?

KMK m.3'e göre:

her kat maliki

veya

kat irtifakı sahibi

arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Tek bir malik de dava açabilir.

Bütün apartmanın birlikte hareket etmesi zorunlu değildir.

Ancak davanın sonucu yalnız davacının arsa payını değil, diğer bütün bağımsız bölümlerin pay dağılımını etkileyebileceği için taraf yapısı ayrı önem taşır.

Dava Kime Karşı Açılır?

Arsa payı dağılımı toplamı bir bütün oluşturur.

Bir bağımsız bölümün arsa payı artırıldığında başka bağımsız bölümlerin paylarının da buna göre yeniden düzenlenmesi gerekebilir.

Bu nedenle uyuşmazlığın sonucundan etkilenecek diğer bağımsız bölüm maliklerinin davada yer alması gerekir.

Yargılama sırasında bağımsız bölüm satılırsa yeni malik bakımından da taraf teşkilinin tamamlanması gerekebilir.

Bu nedenle büyük sitelerde arsa payı düzeltme davaları usul açısından da karmaşık olabilir.

50 bağımsız bölümlü bir yapıda yalnız iki kişi arasındaki klasik tapu davası gibi yürütülemez.

Tapu Müdürlüğüne Karşı mı Dava Açılır?

Kural olarak uyuşmazlığın özü tapu müdürlüğünün hatalı idarî işlemi değil, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının birbirleriyle orantısızlığıdır.

Bu nedenle dava taraflarının belirlenmesinde diğer kat maliklerinin hakları esas alınır.

Somut talebin tapu sicilinin tutulmasından doğan ayrı bir sorumluluk veya yolsuz tescil iddiası içermesi hâlinde ise hukuki nitelendirme değişebilir.

Bu nedenle:

“Tapu yanlış, Tapu Müdürlüğüne dava açarım.”

şeklinde otomatik taraf belirlemesi yapılmamalıdır.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenlemektedir. Bu sistem 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Arsa payının düzeltilmesi talebi KMK m.3'e dayandığı için dava öncesinde zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

Ancak arabuluculukta anlaşma sağlanması durumunda taşınmaz ve ayni haklara ilişkin özel hükümler ayrıca dikkate alınmalıdır.

6325 sayılı Kanun, taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde icra edilebilirlik şerhine ilişkin özel bir denetim sistemi kurmaktadır.

Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ana taşınmazda KMK m.3'e dayalı arsa payı düzeltme davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.1, Kanunun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesini görevli kılmaktadır.

Ancak taşınmazda hiç kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamışsa uyuşmazlığın KMK m.3 davası olmadığı unutulmamalıdır.

Bu durumda talebin hukuki niteliğine göre görevli mahkeme ve uygulanacak maddeler değişebilir.

Yetkili Mahkeme Neresi?

Arsa payı uyuşmazlığı taşınmazdaki ayni hakları ve tapu sicilini doğrudan etkilediğinden taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi önemlidir.

Örneğin taşınmaz Antalya'daysa uyuşmazlık başka şehirdeki tarafların yerleşim yerlerine bakılarak taşınamaz.

Yetki değerlendirmesi HMK m.12'deki taşınmaza ilişkin kesin yetki sistemiyle birlikte yapılmalıdır.

Dava Değeri Nasıl Belirlenir?

Arsa payı düzeltme davasının ekonomik etkisi önemli olmakla birlikte, dava klasik:

“5 milyon TL alacağım var.”

şeklindeki para davası değildir.

Talep tapudaki ayni hakkın dağılımının düzeltilmesine yöneliktir.

Bununla birlikte davanın sonucu arsa üzerindeki ekonomik değeri ciddi biçimde değiştirebilir.

Örneğin çok değerli bir sahil veya merkez arsasında arsa payının %5'ten %10'a çıkması, özellikle dönüşüm veya satış gündeminde son derece yüksek ekonomik sonuç yaratabilir.

Bu yönüyle arsa payı davaları, aidat veya küçük yönetim uyuşmazlıklarından farklı olarak taşınmaz değerinin çekirdeğine temas eder.

Dava Sonucunda Yalnız Benim Payım mı Değişir?

Genellikle hayır.

Toplam arsa payı sabittir.

Bir bağımsız bölümün olması gerekenden düşük pay aldığı tespit edilip payı artırılırsa bu artışın diğer paylarla matematiksel olarak dengelenmesi gerekir.

Bu nedenle mahkemenin yalnız davacının payını izole biçimde artırması yerine bütün dağılımı tutarlı hâle getirmesi gerekir.

Bu özellik, davayı teknik açıdan daha karmaşık hâle getirir.

Yönetim Planındaki Paylar Mahkemeyi Bağlar mı?

Yönetim planı önemli belgedir.

Ancak Kat Mülkiyeti Kanununun arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olması yönündeki kuralı karşısında yalnız yönetim planında belirli bir oran yazması, her durumda gerçek değer oranına ilişkin uyuşmazlığı ortadan kaldırmaz.

Bununla birlikte kuruluş belgelerinde davacının veya hukuki selefinin imzası ve mevcut payların uzun yıllar benimsenmiş olması dürüstlük kuralı bakımından önem taşıyabilir.

2026 Yargıtay kararlarında bu hususun özellikle değerlendirildiği görülmektedir.

Daireyi Sonradan Satın Alan Kişi Dava Açabilir mi?

Sonradan satın alan kişi mevcut bağımsız bölümü ona bağlı arsa payıyla birlikte devralır.

Arsa payı hatası yeni malik üzerinde de ekonomik etki yaratabilir.

Ancak önceki maliklerin kuruluş sürecindeki davranışları, tapu kayıtlarının içeriği, daha önce verilmiş kararlar ve somut olayın iyi niyet boyutu ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle:

“Ben yeni aldım, geçmişte ne olmuşsa beni ilgilendirmez.”

şeklinde mutlak bir yaklaşım doğru olmayabilir.

Özellikle kentsel dönüşüm öncesinde yeni bağımsız bölüm satın alınırken tapudaki arsa payının incelenmesi bu nedenle önemlidir.

Arsa Payı Düşük Daire Satın Almak Riskli mi?

Taşınmaz satın alırken çoğu kişi yalnız;

net metrekare,

brüt metrekare,

kat,

cephe,

manzara,

otopark

ve fiyatı

kontrol eder.

Tapudaki arsa payı ise sıklıkla gözden kaçırılır.

Oysa eski ve dönüşüm potansiyeli yüksek binalarda arsa payı ciddi ekonomik önem taşıyabilir.

Özellikle yüksek arsa değerine sahip bölgelerde aynı binadaki benzer dairelerin arsa payları arasında olağan dışı farklılık bulunması hâlinde, satın alma öncesinde bunun nedeni araştırılmalıdır.

Çünkü satın alınan şey yalnız mevcut betonarme daire değildir.

Aynı zamanda gelecekte üzerinde yeni yapı kurulabilecek arsada belirli bir hukuki paydır.

Müteahhit Sözleşmesi İmzalamadan Önce Arsa Payları Kontrol Edilmeli mi?

Kesinlikle evet.

Kentsel dönüşümde maliklerin yaptığı en önemli hatalardan biri, müteahhitle sözleşme müzakeresine geçmeden önce tapu yapısını kontrol etmemektir.

Öncelikle;

hangi bağımsız bölümün ne kadar arsa payı bulunduğu,

toplam hisselerin dağılımı,

ipotek ve hacizler,

intifa ve diğer ayni haklar,

aile konutu veya tedbir kayıtları

incelenmelidir.

Sitenizdeki mevcut Riskli Yapı Tespiti ve Kentsel Dönüşüm Süreci rehberinde de güncel 6306 sisteminde karar çoğunluğunun arsa paylarına göre hesaplandığı açıklanmaktadır.

Arsa payında ciddi hata ihtimali varsa bunun, müteahhit sözleşmesi ve pay satışı aşamasına geçmeden önce belirlenmesi çok daha etkili bir hukuki strateji sağlar.

Arsa Payı Düzeltme Davası ile Kentsel Dönüşüm Pay Satışı Davası Aynı Şey mi?

Hayır.

Arsa payı düzeltme davası:

“Tapudaki arsa payım başlangıçtan beri yanlış belirlenmiş.”

iddiasına dayanır.

6306 kapsamında pay satışına karşı uyuşmazlık ise:

“Kentsel dönüşüm nedeniyle yapılan idari satış işlemi hukuka uygun mu?”

sorusuna ilişkindir.

Birincisi Kat Mülkiyeti Kanunu ve özel hukuk uyuşmazlığıdır.

İkincisinde 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan idari işlemlerin denetimi gündeme gelebilir.

Görevli mahkeme, süreler ve talep biçimleri aynı değildir.

Bu nedenle iki uyuşmazlığın birbirine karıştırılması önemli hak kaybına yol açabilir.

Arsa Payı Düzeltme Davası Açtığım İçin Payım Satılamaz mı?

Davanın açılması tek başına otomatik satış yasağı oluşturmaz.

6306 kapsamındaki pay satışı için ayrıca kanunun öngördüğü şartların gerçekleşmesi gerekir.

Arsa payının hatalı olduğu iddiasıyla dava açılmış olması halinde;

ihtiyati tedbir,

satış işleminin hukuki durumu,

idari başvuru ve dava yolları

ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle dönüşüm hızla ilerliyorsa arsa payı düzeltme dosyasının yalnız esası değil, koruyucu tedbir stratejisi de baştan planlanmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Başladıktan Sonra Arsa Payı Davası Açmak Geç mi?

Her durumda geç değildir.

Ancak beklemek ciddi risk yaratabilir.

Riskli yapı süreci;

yıkım,

salt çoğunluk kararı,

müteahhit sözleşmesi,

pay satışı

ve yeni kat irtifakı

aşamalarına ilerledikçe hukuki ilişki daha karmaşık hâle gelir.

Hukuk Genel Kurulunun 2025/512 sayılı kararı, dava devam ederken binanın yıkılması hâlinde dahi hukuki yararın sürebileceğini göstermektedir.

Bununla birlikte bu sonuç:

“Nasıl olsa yıkıldıktan sonra da hallederiz.”

şeklinde yorumlanmamalıdır.

Kentsel dönüşüm gündeme geldiği anda arsa paylarının teknik ve hukuki incelemeye alınması en güvenli yaklaşımdır.

2026 Yargıtay Kararlarından Çıkan Temel İlkeler

KararUyuşmazlıkÖne çıkan sonuçYargıtay HGK, E.2023/648, K.2025/512, 10.09.2025Dava devam ederken bina yıkıldıYıkım tek başına davayı konusuz bırakmaz; mevcut payların arsa mülkiyetine etkisi nedeniyle hukuki yarar sürebilirYargıtay 5. HD, E.2025/13605, K.2026/9562, 20.05.2026Uzun süredir kullanılan ve kuruluş sürecine davacının da katıldığı pay dağılımıSomut arsa payı hatası ispatlanmalı; davacının önceki davranışları ve dürüstlük boyutu önem taşıyabilirYargıtay 5. HD, E.2025/14168, K.2026/9565, 20.05.2026Çatı/depo dâhil bağımsız bölümler arasında pay orantısızlığı iddiasıKat irtifakı kuruluş tarihindeki değer-oran uyumsuzluğu somut ve haklı nedenlerle ortaya konulmalıYargıtay 6. HD, E.2025/1745, K.2026/1150, 01.04.2026Kat mülkiyeti ve kat irtifakı hiç kurulmamış yapıFiilî kullanım alanlarına göre KMK m.3 kapsamında arsa payı düzeltme yapılamazYargıtay 1. HD, E.2026/2002, K.2026/3673, 05.05.2026Normal paylı mülkiyette payın artırılması talebiKat mülkiyeti veya kat irtifakı yoksa KMK m.3 arsa payı düzeltme yolu uygulanmaz

Sık Sorulan Sorular

Arsa payı nedir?

Kat mülkiyeti veya kat irtifakına bağlı bağımsız bölümün ana taşınmazın arsasındaki ortak mülkiyet payıdır.

Arsa payı nasıl belirlenir?

Bağımsız bölümlerin konum ve büyüklükleri dikkate alınarak hesaplanan değerleriyle orantılı biçimde belirlenmelidir.

Arsa payı sadece metrekareye göre mi belirlenir?

Hayır. Metrekare önemli unsurlardan biridir ancak kat, konum, cephe, kullanım biçimi ve değeri etkileyen diğer objektif özellikler de önemlidir.

Arsa payım yanlışsa ne yapabilirim?

Şartları varsa KMK m.3 uyarınca arsa payının düzeltilmesi talep edilebilir.

Bugünkü daire fiyatı mı esas alınır?

Hayır. Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değer ilişkisi esas alınır.

Dairem sonradan çok değerlendi, arsa payımı artırabilir miyim?

Sırf sonradan meydana gelen değer artışı nedeniyle arsa payı değiştirilemez.

Arsa payı kentsel dönüşümde neden önemli?

Çünkü bina yıkıldıktan sonra arsa üzerindeki mülkiyet oranını ve güncel 6306 sisteminde dönüşüm kararlarında kullanılan hisse ağırlığını etkileyebilir.

Kentsel dönüşüm kararları daire sayısına göre mi alınır?

Hayır. Güncel 6306 sayılı Kanunda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu önemlidir.

Beş daire sahibi her zaman on daireli apartmanda çoğunluk mudur?

Hayır. Malik sayısından çok toplam hisse oranı önemlidir.

Arsa payım düşükse yeni dairem otomatik küçük mü olur?

Hayır. Yeni bağımsız bölümlerin paylaşımı sözleşme ve proje koşullarına göre ayrıca belirlenir. Ancak arsa payı arsa üzerindeki mülkiyet ve dönüşüm karar gücü bakımından önemlidir.

Arsa payı düzeltme davası kentsel dönüşümü durdurur mu?

Davanın açılması tek başına dönüşüm işlemlerini otomatik olarak durdurmaz.

Bina yıkılırsa devam eden arsa payı davası düşer mi?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2025/512 sayılı kararına göre dava bina ayaktayken açılmışsa, yapının yargılama sırasında yıkılması tek başına davayı konusuz bırakmayabilir.

Bina yıkıldıktan sonra ilk kez dava açabilir miyim?

Bu konuda her olay için otomatik olumlu cevap verilemez. HGK kararındaki dava yıkımdan önce açılmıştır. Yıkım sonrası tapu rejimi ve yeni haklar ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa payı düzeltme davasında zamanaşımı kaç yıl?

KMK m.3 özel bir hak düşürücü süre öngörmemektedir. Ancak uzun süre itiraz edilmemesi ve davacının geçmiş davranışları TMK m.2 kapsamında önem taşıyabilir.

30 yıl sonra dava açılabilir mi?

Sırf uzun süre geçmiş olması tek başına özel bir hak düşürücü süre oluşturmaz. Ancak dürüstlük kuralı ve ispat sorunları somut olayda davanın sonucunu ciddi biçimde etkileyebilir.

Arsa payını daha önce ben belirlediysem dava açabilir miyim?

Talep ileri sürülebilse de arsa paylarının oluşumuna bizzat katılmış olmak ve mevcut dağılımdan uzun süre yararlanmış olmak dürüstlük kuralı bakımından önemli olabilir. Yargıtay'ın 2026 tarihli kararlarında bu husus dikkate alınmıştır.

Kat irtifakı yoksa arsa payı düzeltme davası açılır mı?

KMK m.3 anlamında hayır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2026/1150 sayılı kararı bu ayrımı açıkça göstermektedir.

Hisseli tapudaki oran bu davayla değiştirilebilir mi?

Normal paylı mülkiyet ile kat mülkiyetine bağlı arsa payı aynı kurum değildir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti yoksa KMK m.3 yolu kullanılamaz.

Davayı kim açabilir?

Kat maliki veya kat irtifakı sahibi açabilir.

Dava kime açılır?

Pay değişikliğinden etkilenecek diğer bağımsız bölüm maliklerinin davada yer alması gerekir.

Arsa payı düzeltme davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar 1 Eylül 2023'ten itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Görevli mahkeme hangisidir?

KMK m.3'e dayalı klasik arsa payı düzeltme davasında Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Dava nerede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Uygulamada davanın teknik niteliği nedeniyle keşif ve bilirkişi incelemesi son derece önemlidir.

Bilirkişi bugünkü fiyatlara mı bakar?

Esas olarak bağımsız bölümlerin kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki göreli değerlerini araştırmalıdır.

Ortak alanın bağımsız bölüm gibi tapulanması arsa payı davasına konu olabilir mi?

Somut projenin ve tapu kaydının yapısına göre ciddi uyuşmazlık doğabilir. Ancak bunun yalnız arsa payı düzeltme mi, tapu sicili veya ortak alan niteliğine ilişkin başka bir dava mı olduğu ayrıca belirlenmelidir.

Çatı katına yüksek arsa payı verilmişse mutlaka düzeltilir mi?

Hayır. Orantısızlığın kuruluş tarihindeki somut değerler üzerinden ispatlanması gerekir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2026/9565 sayılı kararı bu noktada önemlidir.

Arsa payı düşük olduğu için daha fazla ortak gider mi öderim?

Birçok ortak gider KMK m.20 kapsamında arsa payına göre paylaşılmaktadır; ancak bazı personel giderleri eşit paylaşım sistemine tabidir.

Arsa payı ortak alan kullanım hakkını etkiler mi?

Kat malikleri ortak yerlerde arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir. Fiilî kullanım ve yönetim planındaki hükümler ayrıca önem taşır.

Kentsel dönüşümde arsa payı satış bedelini etkiler mi?

Satışa konu edilen hak arsa payı olduğundan pay büyüklüğü ve taşınmazın rayiç değeri ekonomik sonucu doğrudan etkileyebilir. 6306 kapsamındaki satışlarda ayrıca özel değerleme ve satış prosedürü uygulanmaktadır.

Arsa payı davası açmadan önce ekspertiz yaptırmak gerekli mi?

Kanuni zorunluluk olarak her durumda özel ekspertiz şartı bulunmasa da, özellikle yüksek değerli ve dönüşüm aşamasındaki taşınmazlarda dava öncesi teknik ön inceleme davanın ekonomik ve hukuki olarak anlamlı olup olmadığını görmek açısından yararlı olabilir.

Sonuç

Arsa payı, apartman tapusundaki küçük bir kesirden ibaret değildir.

Özellikle eski yapılarda ve kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde, bu oran taşınmazın ekonomik değerinin en kritik bileşenlerinden biri hâline gelebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.3'ün temel yaklaşımı nettir:

Arsa payları bağımsız bölümlerin başlangıçtaki değerleriyle orantılı olmalıdır.

Eğer bu oran kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken yanlış oluşturulmuşsa, şartları bulunan malik mahkemeden arsa paylarının yeniden düzenlenmesini isteyebilir.

Ancak başarılı bir arsa payı düzeltme davası:

“Benim dairem daha büyük.”

iddiasından çok daha fazlasını gerektirir.

Öncelikle gerçekten kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunmalıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 1 Nisan 2026 tarihli E.2025/1745, K.2026/1150 sayılı kararı; tapuda normal paylı mülkiyet bulunan ve kat irtifakı hiç kurulmamış yapılarda KMK m.3 mekanizmasının kullanılamayacağını açık biçimde göstermektedir.

Ardından arsa payının hangi tarihte oluşturulduğu belirlenmelidir.

Çünkü hesap bugünün piyasa değerine göre değil, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değer ilişkisine göre yapılır.

Hukuk Genel Kurulunun E.2023/648, K.2025/512 sayılı kararında da bu tarih itibarıyla bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen bütün unsurların değerlendirilmesi gerektiği açıkça vurgulanmıştır.

Üçüncü aşama somut orantısızlığın ispatıdır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 20 Mayıs 2026 tarihli E.2025/14168, K.2026/9565 sayılı kararı, yalnız arsa paylarını karşılaştırmanın yeterli olmadığını göstermektedir.

Arsa paylarının kuruluş tarihindeki bağımsız bölüm değerlerine göre gerçekten hatalı tahsis edildiği somut ve haklı nedenlerle ortaya konulmalıdır.

Dördüncü önemli başlık dürüstlük kuralıdır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin aynı tarihli E.2025/13605, K.2026/9562 sayılı kararına konu dosyada davacının arsa paylarının oluşumundaki rolü, yıllarca mevcut dağılımı bilmesi ve bu paylardan geçmiş uyuşmazlıklarda yararlanmış olması dosyanın değerlendirilmesinde önem taşımıştır.

Dolayısıyla:

“Aradan ne kadar zaman geçerse geçsin, kentsel dönüşüm başlayınca payımı artırırım.”

şeklindeki strateji güvenli değildir.

En güçlü dosya, kentsel dönüşüm başlamadan önce teknik ve hukuki kayıtların incelendiği dosyadır.

Kentsel dönüşüm bu davaların önemini daha da artırmaktadır.

Güncel 6306 sayılı Kanun sisteminde yeni uygulamanın nasıl yapılacağına hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu karar verebilmektedir.

Bu nedenle yanlış arsa payı;

yalnız kaç metrekare yeni daire alınacağını tartışmaya açmaz.

Aynı zamanda:

dönüşüm kararındaki oy gücünü,

arsa üzerindeki mülkiyet oranını,

pay satışı sürecindeki ekonomik menfaati

ve

müteahhitle kurulacak yeni ekonomik dengenin başlangıç noktasını

etkileyebilir.

Bir başka kritik gelişme ise Hukuk Genel Kurulunun 2025/512 sayılı kararıdır.

Yüksek Mahkeme, arsa payı düzeltme davası devam ederken binanın yıkılmış olmasının davayı kendiliğinden konusuz bırakmayacağını kabul etmiştir.

Çünkü yapı ortadan kalksa da maliklerin arsa üzerindeki paylı mülkiyet ilişkisi mevcut paylardan etkilenmeye devam edebilir.

Ancak bu karar:

“Binayı yıktıralım, yıllar sonra istediğimiz zaman dava açarız.”

şeklinde yorumlanmamalıdır.

Karara konu dava bina ayaktayken açılmıştır.

Bu nedenle özellikle riskli yapı kararı alınmış veya müteahhitle görüşmeler başlamışsa arsa payı problemi yıkımdan önce ele alınmalıdır.

Sağlıklı bir arsa payı dosyasında uygulanabilecek inceleme sırası şöyledir:

Tapudaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü kontrol etmek.

Bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarını çıkarmak.

Kat irtifakının ilk kurulduğu tarihi tespit etmek.

O tarihteki onaylı mimari projeyi belediye ve tapu arşivlerinden temin etmek.

Bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki büyüklük, konum, cephe ve diğer değer unsurlarını karşılaştırmak.

Sonradan yapılan tadilat ve kaçak ilaveleri başlangıçtaki durumdan ayırmak.

Davacının veya önceki maliklerin kuruluş belgelerinde imzası ve payların oluşturulmasındaki rolünü araştırmak.

Geçmişte mevcut arsa payına dayanılarak kullanılan hakları ve yapılan işlemleri incelemek.

Kentsel dönüşüm başlamışsa salt çoğunluk, müteahhit sözleşmesi ve pay satışı takvimini ayrıca analiz etmek.

Dava şartı arabuluculuğu tamamlamak.

Gerekirse dönüşüm işlemleri bakımından ayrıca tedbir ve idari dava ihtimallerini değerlendirmek.

Arsa payının düzeltilmesi davaları bu nedenle sıradan bir kat mülkiyeti uyuşmazlığı değildir.

Doğru dosyada mesele:

“Apartman giderinden birkaç bin lira daha az ödemek”

değil,

çok değerli bir arsanın gerçekte ne kadarına sahip olunduğunu belirlemektir.

Özellikle kentsel dönüşümün gündemde olduğu bir taşınmazda tapuda yazan birkaç rakam, malikin gelecekteki ekonomik pozisyonunu yıllarca etkileyebilir.

Bu nedenle dönüşüm sürecindeki en önemli belgelerden biri yalnız riskli yapı raporu veya müteahhit sözleşmesi değildir.

Tapudaki arsa payıdır.

Ve o pay başlangıçta yanlış oluşturulmuşsa, sorun müteahhitle sözleşme imzalandıktan veya bina yıkıldıktan sonra değil; mümkün olduğunca erken aşamada tespit edilmelidir.

Hukuki Dayanaklar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; özellikle m.3, m.5, m.16, m.20, m.33, Ek m.1 ve ilgili hükümler.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu; özellikle m.2 ve paylı mülkiyet hükümleri.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu; özellikle m.12, bilirkişi incelemesi ve taşınmaza ilişkin yetki hükümleri.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu; özellikle m.18/A ve m.18/B.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun; özellikle m.6.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği; özellikle hisseleri oranında salt çoğunluk, karara katılmayan maliklerin paylarının satışı ve rayiç değer tespiti hükümleri.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2023/648, K.2025/512, 10.09.2025 – Arsa payı düzeltme davası devam ederken binanın yıkılmasının davayı kendiliğinden konusuz bırakmaması; kuruluş tarihindeki değer unsurlarının araştırılması.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/13605, K.2026/9562, 20.05.2026 – Arsa payı orantısızlığının somut biçimde ispatı ve davacının payların oluşumu ile geçmiş kullanımındaki davranışlarının değerlendirilmesi.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/14168, K.2026/9565, 20.05.2026 – Arsa paylarının kuruluş tarihindeki bağımsız bölüm değerleriyle orantısız olduğunun somut ve haklı nedenlerle ortaya konulması gereği.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2025/1745, K.2026/1150, 01.04.2026 – Kat mülkiyeti veya kat irtifakı hiç kurulmamış paylı mülkiyet taşınmazında fiilî kullanım üzerinden KMK m.3 arsa payı düzeltmesi yapılamaması.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2026/2002, K.2026/3673, 05.05.2026 – Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunmayan taşınmazlarda KMK anlamında arsa payı düzeltme talebinin uygulanamaması.

Güncel ve Resmî Kaynaklar

Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – 6306 sayılı Kanunun güncel Uygulama Yönetmeliği.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı – 6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunluk ve pay satışı uygulama kılavuzu.

İlgili Yazılar

Riskli Yapı Tespiti ve Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler? 2026 Güncel Rehber

Gayrimenkul Hukuku Rehberi

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır?

Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Malikin Arsa Payı Nasıl Satılır?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? Arsa Sahibinin Hakları ve Müteahhidin Sorumluluğu

Yazar: Av. Süleyman Kesici

Yayın tarihi: 26 Ekim 2026

Son hukuki kontrol ve güncelleme: 26 Ekim 2026

Bilgilendirme Notu: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Arsa payının düzeltilmesi talebinin mümkün olup olmadığı; taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunup bulunmadığına, arsa paylarının ilk tahsis edildiği tarihteki bağımsız bölüm değerlerine, tapu ve belediye kayıtlarına, tarafların geçmiş davranışlarına, kentsel dönüşüm sürecinin hangi aşamada olduğuna ve somut dosyadaki teknik delillere göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kesici Hukuk

BİZE ULAŞIN

Şafak Mahallesi 75. Yıl Caddesi No: 119 K:2 D:1 Kepez/ANTALYA

✉️ av.suleymankesici@gmail.com

☎ +90 546 866 01 02

© 2026 Kesici Hukuk, Avukat Süleyman Kesici Hukuk Bürosu. Tüm hakkı saklıdır.

Faaliyet Alanları

https://kesici.av.tr web sitesinde yer alan bilgiler, Türkiye Barolar Birliği’nin Meslek Kuralları ve ilgili mevzuatına bağlı kalınarak ve ilgili mevzuatla reklam yasağına ilişkin düzenlemelere uygun olarak hazırlanmıştır. Bu site, iş veya buna benzer başka bir kazanım talep etmek ve/veya reklam amaçlı olarak kullanılamaz.Yer alan bilgiler, haberler ve etkinliklerle bültenlerimiz yalnızca bilgi verme amaçlı olarak hazırlanmış olup, ticari amaç içermemektedir. Herhangi bir şekilde hukuki görüş veya dayanak olarak kullanılmamalıdır. Şöyle ki içerikler güncelliğini yitirebilir ve yürürlükte olan mevzuat veya hukuki uygulamaların son halini yansıtmayabilir. Bu nedenle AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ bu sitede yer alan bilgilerdeki herhangi bir yanlışlık veya eksiklikten veya bu bilgilerin kullanımından doğan sonuçlardan sorumlu tutulamaz, ziyaretçiler sunulan içeriklerin doğru olmadığını veya bu içerikler nedeniyle zarar gördüklerini iddia edemezler.
Bu sitedeki tüm bilgi ve dosyaların mülkiyeti AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve Avukat Süleyman KESİCİ’ye ait olup, yazılı iznimiz olmadan kopyalanamaz, çoğaltılamaz ve kullanılmaz.
AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ tarafından açıkça yazılı şekilde izin verilmediği sürece, bu sitede yeni linkler açılması ve/veya bu siteye link yaratılması kesinlikle yasaktır. Faks ve/veya e-mail ve/veya iletişim formu ile AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ'ye ileteceğiniz herhangi bir bilgi veya bu sitenin veya içerdiği bilgilerin herhangi başka bir şekilde kullanımı, hiçbir şekilde avukat – müvekkil ilişkisi oluşturmayacağı gibi büromuzun var olan müvekkilleri ile de kısmi avukat – müvekkil ilişkisi oluşturmaz.