Kamulaştırma Bedeli Düşük Belirlenirse Ne Yapılabilir? Emsal, İmar Durumu ve Bilirkişi Raporu

Yayın tarihi: 4 Kasım 2026

Bir taşınmazın kamulaştırılacağını öğrenen malik açısından ilk tepki çoğu zaman kamulaştırmanın kendisine yönelir.

Ancak uygulamada uyuşmazlığın ekonomik merkezini çoğunlukla başka bir soru oluşturur:

Taşınmazın gerçek değeri ne kadar?

Bu soru özellikle geniş arsalar, ticari değeri yüksek taşınmazlar, gelişme bölgesindeki araziler, yol güzergâhında kalan parseller veya enerji ve altyapı projelerinin etkilediği büyük taşınmazlarda son derece önemlidir.

Örneğin 20.000 m² büyüklüğündeki bir taşınmazda metrekare değerinin yalnızca 2.000 TL eksik belirlenmesi, toplam kamulaştırma bedelinde 40 milyon TL'lik fark yaratabilir.

Benzer şekilde tarım arazisinde yanlış ürün veriminin kullanılması, taşınmazın ulaşım ve yerleşim alanlarına yakınlığının göz ardı edilmesi veya kısmi kamulaştırmadan sonra geride kalan bölümde meydana gelen değer kaybının hesaba katılmaması toplam bedeli ciddi ölçüde değiştirebilir.

Bu nedenle kamulaştırma dosyalarında mesele yalnız:

“Devlet bu taşınmazı alabilir mi?”

sorusundan ibaret değildir.

Çoğu dosyada asıl ekonomik mücadele:

“Taşınmazın gerçek karşılığı doğru hesaplandı mı?”

sorusu üzerinden yürür.

Anayasa Mahkemesinin yaklaşımı da açıktır. Kamulaştırma nedeniyle mülkiyetinden yoksun bırakılan kişiye taşınmazın gerçek karşılığının ödenmesi gerekir. Gerçek değerinin altında kalan bir bedel, somut olayın koşullarına göre mülkiyet hakkı bakımından ölçüsüz bir külfete dönüşebilir.

İdarenin Teklif Ettiği Bedel Kesin Kamulaştırma Bedeli midir?

Hayır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda idarenin, tapuda kayıtlı taşınmazlarda öncelikle satın alma usulünü uygulaması öngörülmektedir.

İdare kendi bünyesinde oluşturduğu kıymet takdir komisyonuyla taşınmaz için tahmini bir değer belirler ve maliki anlaşma görüşmelerine davet eder.

Malik, bildirimin tebliğinden itibaren on beş gün içinde idareye başvurarak pazarlık görüşmesine katılabilir.

Ancak burada kritik bir ayrım vardır:

İdarenin başlangıçta belirlediği kıymet, mahkemenin ileride belirleyeceği kamulaştırma bedeli değildir.

Satın alma aşaması bir uzlaşma sürecidir.

Taraflar anlaşamazsa idare, Kamulaştırma Kanunu m.10 kapsamında taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açar.

Dolayısıyla idarenin ilk teklifinin:

“Taşınmazın hukuken kesin değeri budur.”

şeklinde algılanması doğru değildir.

İdareyle Anlaşma Tutanağı İmzalanmadan Önce Neden Dikkatli Olunmalıdır?

Çünkü Kamulaştırma Kanunu m.8 uyarınca satın alma usulünde anlaşmaya varılıp gerekli tutanak imzalandığında sonuç son derece güçlüdür.

Kanun, bu şekilde satın alınan taşınmaz bakımından sonradan kamulaştırmaya veya kamulaştırma bedeline karşı itiraz davası açılamayacağını açıkça düzenlemektedir.

Bu nedenle özellikle değeri yüksek taşınmazlarda idarenin teklif ettiği rakamın yalnız çevredeki ilan fiyatlarıyla karşılaştırılması yeterli olmayabilir.

İmzadan önce en azından;

taşınmazın hukuki niteliği,

imar durumu,

emsal satışlar,

mevcut kullanım biçimi,

kısmi kamulaştırma varsa kalan kısmın durumu,

üzerindeki yapı ve diğer unsurlar

birlikte değerlendirilmelidir.

Çünkü anlaşma imzalandıktan sonra:

“Daha sonra öğrendim ki yan parsel için çok daha yüksek bedel belirlenmiş.”

şeklindeki itirazın hukuki etkisi çok farklı olacaktır.

Kamulaştırma Bedelini Kim Belirler?

Satın alma aşamasında taraflar anlaşamazsa bedeli nihai olarak mahkeme belirler.

Kamulaştırma Kanunu m.10 uyarınca idare bedel tespiti ve tescil talebiyle asliye hukuk mahkemesine başvurur.

Mahkeme keşif yapar ve Kanunun 15. maddesine göre oluşturulan bilirkişi kurulundan rapor alır.

Güncel düzenlemede kamulaştırılacak taşınmazın niteliğine göre oluşturulan en az üç kişilik bilirkişi heyetinde taşınmaz geliştirme alanında lisansüstü uzmanlığa sahip bir kişi veya yetkili gayrimenkul değerleme uzmanının bulunması zorunludur.

Bilirkişi heyeti Kamulaştırma Kanunu m.11'deki kriterlere göre değerleme yapar.

Taraflara bilirkişi raporu tebliğ edilir ve taraflar rapora itirazlarını sunabilir.

Mahkeme gerektiğinde yeni bilirkişi kurulu da görevlendirebilir.

Bu nedenle kamulaştırma bedeli esasen teknik bilirkişi incelemesi ile hukuki denetimin birlikte yürüdüğü bir değerleme sürecinin sonucudur.

Kamulaştırma Bedelinde En Kritik Ayrım: Arsa mı, Arazi mi?

Kamulaştırma bedelini milyonlarca lira değiştirebilecek ilk soru budur.

Çünkü arsa ile arazi aynı yöntemle değerlendirilmez.

Kamulaştırma Kanunu m.11'e göre arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal satış karşılaştırması, arazi niteliğindeki taşınmazlarda ise esas olarak taşınmazın olduğu gibi kullanılması hâlinde sağlayacağı net gelir üzerinden değerleme yapılır.

Bu nedenle bir taşınmazın yanlışlıkla arazi kabul edilmesi veya aksine arsa kabul edilmesi bedel hesabını tamamen değiştirebilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de 8 Eylül 2026 tarihli E.2026/3781, K.2026/12460 sayılı kararında, taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi olduğunun belirlenebilmesi için gerekli imar durumu ve belediye hizmetleri araştırması yapılmadan hüküm kurulmasını eksik inceleme olarak değerlendirmiştir.

Bu nedenle tapu kaydında “tarla” yazması, kamulaştırma değerlemesinde taşınmazın mutlaka tarım arazisi olarak kabul edileceği anlamına gelmez.

Tersi de geçerlidir.

Taşınmazın değerlendirme tarihindeki gerçek hukuki ve fiilî özellikleri araştırılmalıdır.

Tapuda “Tarla” Yazması Taşınmazın Arazi Olduğunu Kesin Olarak Gösterir mi?

Hayır.

Tapudaki vasıf önemli olmakla birlikte tek başına belirleyici değildir.

Taşınmazın uygulama imar planı içerisindeki durumu, belediye ve altyapı hizmetlerinden yararlanma imkânı, yerleşim alanıyla bütünleşme düzeyi ve diğer hukuki özellikleri araştırılmalıdır.

Özellikle büyükşehirlerde eskiden tarla niteliğinde bulunan çok sayıda taşınmaz zaman içerisinde şehirleşme alanının içinde kalabilmektedir.

Bu nedenle bir taşınmazın yalnız tapu kaydındaki eski niteliğine bakılarak değerlenmesi ciddi bedel kaybına yol açabilir.

2026 tarihli Yargıtay kararının arsa–arazi ayrımında araştırma eksikliğini bozma nedeni yapması da bu konunun uygulamadaki önemini göstermektedir.

Arsa Niteliğindeki Taşınmazın Bedeli Nasıl Belirlenir?

Arsalarda temel yöntem emsal satış karşılaştırmasıdır.

Kamulaştırma Kanunu m.11/1-g uyarınca kamulaştırma gününden önce gerçekleşmiş, özel amacı bulunmayan emsal satışlar esas alınır.

Ancak “emsal” kavramı, çevrede satılmış herhangi bir taşınmaz anlamına gelmez.

Dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın;

konumu,

imar hakkı,

yüzölçümü,

yola cephesi,

geometrik yapısı,

ticari veya konut kullanım imkânı,

altyapı ve belediye hizmetlerinden yararlanması,

merkeze ve ana ulaşım akslarına uzaklığı

gibi özellikleri karşılaştırılmalıdır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2026 tarihli kararlarında da arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsalin üstün ve eksik yönlerinin belirlenerek kıyaslama yapılmasını Kamulaştırma Kanunu m.11/1-g bakımından esas almaya devam etmektedir.

En Yakın Satış Her Zaman En Doğru Emsal midir?

Hayır.

Fiziksel yakınlık önemlidir ancak tek başına yeterli değildir.

Örneğin dava konusu taşınmaz ana cadde üzerinde ticaret alanındayken birkaç yüz metre uzaktaki emsal konut alanında bulunabilir.

Başka bir emsal çok yakın olmasına rağmen küçük bir parsel, dava konusu taşınmaz ise yüz binlerce metrekare büyüklüğünde olabilir.

Emsal satışın aile içi işlem olması, özel amaçla gerçekleştirilmesi veya piyasa koşullarını yansıtmaması da karşılaştırma kabiliyetini azaltabilir.

Bu nedenle yalnız:

“Yan parsel şu fiyata satıldı.”

demek yerine o satışın gerçekten sağlıklı bir emsal olup olmadığı incelenmelidir.

Emsal Satış Çok Eskiyse Ne Olur?

Emsalin satış tarihi ile değerlendirme tarihi aynı olmayabilir.

Bu durumda satış bedelinin değerlendirme tarihine uyarlanması ve taşınmazların niteliklerinin karşılaştırılması gerekir.

Ancak emsalin çok eski veya piyasanın tamamen farklı olduğu bir döneme ait olması, karşılaştırmanın güvenilirliğini azaltabilir.

Özellikle taşınmaz piyasasının hızlı değiştiği bölgelerde emsal seçimi kamulaştırma bedelinin en tartışmalı noktalarından biri hâline gelebilir.

Antalya gibi imar gelişiminin, turizm yatırımlarının ve nüfus hareketinin belirli bölgelerde taşınmaz değerlerini hızla değiştirebildiği yerlerde bu konu daha da önem kazanabilir.

İmar Hakkı Kamulaştırma Bedelini Etkiler mi?

Evet.

Aynı bölgede bulunan iki arsanın yalnız konumlarının yakın olması değerlerinin aynı olduğu anlamına gelmez.

Bir taşınmazın konut, ticaret, turizm veya başka bir yapılaşma fonksiyonunda bulunması; yapılaşma yoğunluğu ve imar hakları ekonomik değer üzerinde ciddi fark yaratabilir.

Bu nedenle emsal taşınmazın imar özelliklerinin dava konusu taşınmazla karşılaştırılması gerekir.

Yargıtay'ın 2026 tarihli kararlarında da taşınmazın niteliğinin belirlenmesi bakımından imar durumunun araştırılmasına özel önem verilmektedir.

Ancak burada önemli bir sınır vardır.

Kamulaştırmayı gerektiren projenin kendisinin meydana getirdiği değer artışı bedel hesabına eklenemez.

Kamulaştırma Kanunu m.11 bunu açıkça yasaklamaktadır.

Örneğin yeni otoyol projesinin açıklanmasının ardından sırf bu proje nedeniyle oluşan değer artışı, aynı projenin kamulaştırma bedelini yükseltmek için kullanılamaz.

Tarım Arazilerinin Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Arazi niteliğindeki taşınmazlarda emsal satış yöntemi yerine esas olarak net gelir yöntemi uygulanır.

Taşınmazın bulunduğu yer ve koşullarda olağan biçimde kullanılması hâlinde hangi ürünlerin yetiştirilebileceği belirlenir.

Ürün verimleri, ürünlerin satış fiyatları ve üretim masrafları dikkate alınarak net gelir hesaplanır.

Bu değer kapitalizasyon yoluyla taşınmazın değerine dönüştürülür.

Ancak hesaplamada kullanılan ürün verimi veya maliyet rakamlarının soyut tahminlere dayandırılması doğru değildir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 8 Nisan 2026 tarihli E.2025/116, K.2026/228 sayılı kararında, kamulaştırma bedeli hesabında kullanılan tarımsal verilerin resmî verilerle uyumlu olması gerektiği vurgulanmış ve çelişkili verilere dayanan bilirkişi değerlendirmesi yeterli görülmemiştir.

Bu nedenle tarım arazisinin bedelinde kullanılan;

ürün çeşidi,

dekar başına verim,

ürün fiyatı,

üretim maliyeti

gibi her rakamın kaynağı önemlidir.

“Objektif Değer Artırıcı Unsur” Nedir?

Tarım arazilerinde yalnız matematiksel net gelir hesabı her zaman taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtmayabilir.

Örneğin iki tarla aynı ürünü yetiştiriyor olabilir.

Ancak biri köy merkezine uzak, ulaşımı güç bir noktadayken diğeri ana yolun hemen yanında, şehir gelişme alanına yakın ve ürünlerin pazarlanması bakımından çok daha avantajlı olabilir.

Kamulaştırma Kanunu m.11, bedelin tespitinde etkili diğer objektif ölçülerin de değerlendirilmesini öngörmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2026 tarihli kararlarında; ulaşım ve pazarlama kolaylığı, ana yollara, il veya ilçe merkezlerine ve yerleşim alanlarına yakınlık gibi özelliklerin objektif değer artışına esas alınabileceğini belirtmektedir.

Ancak her unsurun bedel üzerindeki etkisinin ayrıca açıklanması gerekir.

Dolayısıyla bilirkişi raporunda yalnız:

“Taşınmazın konumu nedeniyle yüzde 20 objektif değer artışı uygulanmıştır.”

denilmesi her durumda yeterli bir gerekçe oluşturmayabilir.

Artışın hangi somut özellik nedeniyle ve neden o oranda yapıldığı denetlenebilmelidir.

Objektif Değer Artışı İçin Kanunda Sabit Bir Yüzde Var mı?

Hayır.

“Her taşınmaza yüzde 20” veya “şehir merkezine yakınsa yüzde 30” şeklinde genel bir oran bulunmamaktadır.

Oranın taşınmazın somut özellikleriyle gerekçelendirilmesi gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 11 Mart 2026 tarihli kararları bu konuda özellikle dikkat çekicidir.

Hukuk Genel Kurulu, aynı kamulaştırma sahasındaki benzer taşınmazlar bakımından uygulama birliğinin de gözetilmesi gerektiğini; benzer konumdaki parseller arasında açıklanamayan aşırı bedel farklılıklarının bulunmaması gerektiğini belirtmiştir. Ayrıca objektif değer artışının her bir unsur bakımından açıklanmasını istemiştir.

Bu yaklaşım yüksek metrekareli taşınmazlarda çok önemlidir.

Çünkü objektif değer artış oranındaki birkaç puanlık fark dahi toplam kamulaştırma bedelinde ciddi parasal sonuç yaratabilir.

Aynı Projedeki Komşu Parsele Daha Yüksek Bedel Verildiyse Bu Önemli midir?

Evet.

Ancak:

“Komşuya 5.000 TL/m² verildi, bana da aynısı verilmelidir.”

şeklinde otomatik bir kural bulunmaz.

Parsellerin özellikleri farklı olabilir.

Bununla birlikte aynı kamulaştırma kapsamında, benzer konum ve özellikteki taşınmazlar için kesinleşmiş bedeller bulunuyorsa bunların göz ardı edilmesi de doğru değildir.

Hukuk Genel Kurulu 2026 tarihli kararlarında aynı kamulaştırma kapsamındaki benzer taşınmazlar arasında uygulama birliğinin gözetilmesini ve açıklanamayan aşırı değer farklılıklarının önlenmesini özellikle vurgulamıştır.

Bu nedenle büyük kamulaştırma projelerinde yalnız kendi parsel dosyasını değil, aynı proje kapsamındaki emsal yargılamaları da incelemek önemli olabilir.

Kısmi Kamulaştırmada Yalnız Alınan Alanın Bedeli mi Ödenir?

Hayır.

Bu konu özellikle yol, demiryolu, enerji ve altyapı projelerinde büyük ekonomik önem taşır.

Bir taşınmazın yalnız belirli bölümü kamulaştırılmış olabilir.

Örneğin 30.000 m² arazinin 5.000 m²'sinden yol geçirilebilir.

Ancak yol güzergâhı taşınmazı ikiye bölebilir, kalan bölümün ulaşımını bozabilir veya taşınmazın geometrik kullanımını ciddi biçimde zorlaştırabilir.

Kamulaştırma Kanunu m.12'ye göre kamulaştırma dışında kalan bölümün değerinde kamulaştırma nedeniyle azalma meydana gelmişse bu değer kaybı tespit edilerek kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir.

Dolayısıyla doğru soru yalnız:

“Kaç metrekarem alındı?”

değildir.

Ayrıca:

“Geride kalan taşınmazın ekonomik değeri bu işlemden nasıl etkilendi?”

sorusu sorulmalıdır.

Kalan Parselin Şeklinin Bozulması Tazminatı Artırabilir mi?

Somut olaya göre evet.

Kısmi kamulaştırma sonucunda kalan taşınmaz;

çok dar,

üçgen,

ulaşımı zor,

tarımsal işletme bütünlüğü bozulmuş,

yapılaşmaya elverişsiz

hâle gelebilir.

Bu durum taşınmazın kalan kısmının piyasa değerini azaltabilir.

Azalmanın kamulaştırmadan kaynaklandığının ve ekonomik büyüklüğünün teknik olarak ortaya konulması hâlinde Kamulaştırma Kanunu m.12 kapsamında bedel hesabına etkisi olabilir.

Büyük arazilerde bu kalem, doğrudan kamulaştırılan bölümün bedeli kadar önemli hâle gelebilir.

Enerji Nakil Hattı Geçirilirse Taşınmazın Tamamının Bedeli mi Ödenir?

Her durumda değil.

Bazı projelerde taşınmazın mülkiyeti tamamen alınmak yerine taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulmaktadır.

Örneğin enerji nakil hattı, doğalgaz boru hattı veya benzeri altyapı tesislerinde taşınmaz kullanılmaya devam edebilir fakat kullanım kapasitesi sınırlanabilir.

Kamulaştırma Kanunu m.11'e göre irtifak hakkı kurulması hâlinde, bu işlem nedeniyle taşınmazda meydana gelen değer düşüklüğü belirlenir ve bu değer düşüklüğü kamulaştırma bedelini oluşturur.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 7 Eylül 2026 tarihli kararlarında da enerji nakil hattı irtifaklarında taşınmazın yüzölçümü, geometrik durumu ve hattın güzergâhına göre oluşan değer kaybının değerlendirilmesi gerektiği görülmektedir.

Taşınmaz Üzerindeki Bina ve Yapılar Nasıl Değerlenir?

Kamulaştırma yalnız çıplak arsa değerinden ibaret olmayabilir.

Taşınmaz üzerinde bina, depo, fabrika yapısı veya başka muhdesatlar bulunabilir.

Kamulaştırma Kanunu m.11 uyarınca yapılarda resmî birim fiyatlar, yapı maliyetleri ve yıpranma payı dikkate alınır.

Dolayısıyla büyük ticari taşınmazlarda;

arsa değeri,

yapı değeri,

kalan kısımda değer kaybı,

varsa irtifak etkisi

gibi farklı kalemler aynı dosyada birlikte bulunabilir.

Özellikle fabrika, akaryakıt tesisi, depo veya ticari tesis niteliğindeki taşınmazlarda bu durum toplam uyuşmazlık değerini ciddi biçimde artırabilir.

Bilirkişi Raporunda Bedel Düşük Çıkarsa Ne Yapılabilir?

Bilirkişi raporu mahkeme kararının kendisi değildir.

Taraflara rapora itiraz etme hakkı tanınır.

Bu nedenle etkili bir itirazın yalnız:

“Bedel düşüktür, kabul etmiyoruz.”

şeklinde yapılması yeterli olmayabilir.

Bedelin neden düşük olduğu teknik olarak gösterilmelidir.

Örneğin dava konusu taşınmazın arsa yerine arazi kabul edildiği, seçilen emsalin imar hakkının daha düşük olduğu, emsal satışın piyasa dışı olduğu, taşınmazın ana yola yakınlığının objektif değer artışına yansıtılmadığı veya kısmi kamulaştırma sonrası kalan bölümde oluşan değer kaybının hiç hesaplanmadığı ortaya konulabilir.

Kamulaştırma Kanunu m.10, mahkemenin rapora yönelik itirazları dinlemesini ve gerektiğinde yeni bilirkişi heyeti görevlendirebilmesini öngörmektedir.

Kendi Emsal Satışlarımı Mahkemeye Sunabilir miyim?

Evet.

Malikin dava konusu taşınmaza gerçekten benzeyen satışları tespit ederek dosyaya sunması mümkündür.

Ancak sunulan emsalin neden uygun olduğunun açıklanması önemlidir.

Salt internet ilanları gerçek satış işlemi değildir.

İlan fiyatı ile gerçekleşmiş tapu satışı aynı delil değerine sahip değildir.

Bu nedenle mümkün olduğunda gerçek satış işlemlerinin tapu kayıtları ve resmî belgeler üzerinden araştırılması daha sağlıklı olur.

Emsalin dava konusu taşınmazdan üstün veya eksik özellikleri de ayrıca açıklanmalıdır.

“İnternette Bu Bölgede Metrekaresi 20.000 TL” Demek Yeterli midir?

Genellikle hayır.

Satılık ilanındaki talep fiyatı, gerçekleşmiş piyasa satışını göstermeyebilir.

Malik taşınmazını dilediği rakamdan ilana koyabilir ancak bu rakamdan satış gerçekleşmemiş olabilir.

Kamulaştırma Kanunu'nun arsalarda esas aldığı ölçü gerçek emsal satışlardır.

Bununla birlikte ilanlar piyasa hareketliliğinin anlaşılması veya başka emsallerin araştırılması bakımından yardımcı olabilir; fakat değerleme sisteminin merkezine doğrudan ilan bedelinin konulması doğru değildir.

İdarenin Kendi Kıymet Takdir Raporu Mahkemeyi Bağlar mı?

Hayır.

İdarenin kıymet takdir komisyonunca hazırlanan rapor, satın alma aşamasında idarenin tahmini bedelini belirlemeye yarar.

Taraflar anlaşamazsa mahkeme, Kamulaştırma Kanunu m.11 ve m.15 çerçevesinde kendi bilirkişi incelemesini yaptırır.

Bu nedenle idarenin:

“Biz taşınmaza 10 milyon TL değer biçtik.”

demesi mahkemenin de aynı bedeli kabul edeceği anlamına gelmez.

Mahkemenin amacı taşınmazın kanundaki yöntemlerle gerçek karşılığını belirlemektir.

Mahkeme Bilirkişi Raporundaki Rakamla Bağlı mıdır?

Mahkeme bilirkişi raporunu değerlendirir; raporun kanuna, dosyadaki verilere ve denetime elverişli bir gerekçeye dayanması gerekir.

Kamulaştırma Kanunu m.10, hâkimin taraf ve bilirkişi beyanları ile raporlardan yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun kamulaştırma bedelini tespit etmesini öngörmektedir.

Ancak bedel teknik değerleme bilgisi gerektirdiği için mahkemenin gerekçesiz biçimde bilirkişinin yerine geçerek yeni bir matematiksel değer üretmesi de sorun yaratabilir.

Hukuk Genel Kurulunun 2026 tarihli kararlarında bölge adliye mahkemesinin bilirkişi raporundan ayrılarak kendi hesaplamasını yapması yerine, ayrılma nedenlerinin bilirkişi incelemesiyle açıklığa kavuşturulması gerektiği vurgulanmıştır.

Kamulaştırma Bedeline Faiz İşler mi?

Bu konuda 2023–2026 döneminde önemli anayasal ve içtihadi değişiklikler yaşandı.

Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma bedelinin enflasyon karşısında gerçek değerini korumayan faiz rejiminin mülkiyet hakkı bakımından sorun oluşturduğunu kabul eden kararlar vermiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 8 Nisan 2026 tarihli E.2025/116, K.2026/228 sayılı kararında, önündeki kesinleşmemiş dava bakımından Anayasa Mahkemesinin iptal kararını dikkate alarak kamulaştırma bedeline dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faizin işletilmesini uygun bulmuştur.

Bununla birlikte Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2026 kararlarında davanın açılış tarihi ve Anayasa Mahkemesi iptal kararının zaman bakımından uygulanması nedeniyle farklı tarihsel rejimlerin değerlendirildiği dosyalar da bulunmaktadır.

Bu nedenle kamulaştırma dosyasında:

“Faiz oranı kesin olarak şudur.”

şeklinde dosyadan bağımsız tek bir cevap vermek yerine dava tarihi, karar tarihi, ödeme tarihi ve dosyanın kesinleşme durumu birlikte incelenmelidir.

Özellikle yüksek bedelli ve birkaç yıl süren dosyalarda faiz tartışması da uyuşmazlığın ekonomik değerinin önemli bir bölümünü oluşturabilir.

Kamulaştırma Bedelinin Geç Ödenmesi Neden Ayrıca Önemlidir?

Kamulaştırma bedeli taşınmazın gerçek değerinde belirlenmiş olsa dahi yıllar sonra aynı nominal tutarın ödenmesi malikin gerçek ekonomik karşılığı elde ettiği anlamına gelmeyebilir.

Anayasa Mahkemesi, taşınmazın gerçek karşılığı yanında bedelin ödeme tarihine kadar enflasyon karşısında aşırı değer kaybetmemesi gerektiğini mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirmektedir.

2026 yılında Anayasa Mahkemesinin bölüm kararlarında da kamulaştırma bedelinin değer kaybına uğratılması nedeniyle mülkiyet hakkı ihlali tespitlerinin devam ettiği görülmektedir.

Bu nedenle yüksek değerli kamulaştırma dosyasında yalnız ana bedel değil, bedelin hangi tarihte ve hangi faiz rejimiyle ödendiği de izlenmelidir.

Kamulaştırma Bedel Tespiti Davasında İlk Yapılması Gereken Nedir?

Dava dilekçesi tebliğ edildiğinde yalnız idarenin teklif ettiği rakama odaklanmak yerine taşınmazın değerleme dosyası hazırlanmalıdır.

Öncelikle güncel tapu ve kadastro kayıtları, imar durumu, kamulaştırma planı, taşınmazın yüzölçümü, kamulaştırılan kısmın konumu ve mevcut kullanım şekli belirlenmelidir.

Arsa ise gerçek emsal satışlar araştırılmalıdır.

Arazi ise tarımsal gelir verileri, sulama imkânı, ulaşım, pazarlama ve yerleşime yakınlık gibi objektif özellikler incelenmelidir.

Kısmi kamulaştırma varsa geride kalan alanın kullanılabilirliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Çünkü keşif günü ilk kez:

“Bu parsel aslında çok daha değerlidir.”

demeye çalışmak yerine taşınmazın değer unsurlarının önceden belirlenmesi, bilirkişi incelemesinin de daha sağlıklı denetlenmesini sağlar.

Yüksek Değerli Kamulaştırma Dosyalarında En Büyük Hata Nedir?

En önemli hata, kamulaştırma bedelini yalnız bir metrekare rakamı olarak görmek olabilir.

Gerçekte doğru değerleme şu soruların birlikte cevaplanmasını gerektirir:

Taşınmaz arsa mı arazi mi?

Doğru emsal hangisi?

İmar hakkı nedir?

Değerleme tarihinde hangi belediye hizmetlerinden yararlanıyor?

Tarım arazisiyse hangi ürün deseni ve resmî veriler kullanılmalı?

Objektif değer artışı var mı?

Kısmi kamulaştırmadan sonra kalan bölüm değer kaybediyor mu?

Taşınmaz üzerindeki yapıların ve diğer unsurların değeri doğru mu?

Aynı proje içerisindeki benzer parsellerde hangi bedeller kesinleşmiş?

Bedelin ödenmesine uygulanacak faiz rejimi nedir?

Özellikle yüzölçümü büyük taşınmazlarda bu sorulardan yalnız birindeki hata dahi toplam kamulaştırma bedelini çok ciddi ölçüde değiştirebilir.

Sık Sorulan Sorular

İdarenin teklif ettiği kamulaştırma bedelini kabul etmek zorunda mıyım?

Hayır. Satın alma görüşmesinde anlaşma sağlanmazsa idare Kamulaştırma Kanunu m.10 kapsamında bedel tespiti ve tescil davası açabilir.

İdareyle anlaşma tutanağını imzaladıktan sonra bedelin artırılmasını isteyebilir miyim?

Kamulaştırma Kanunu m.8 kapsamında anlaşma yoluyla satın alınan taşınmaz bakımından kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz. Bu nedenle özellikle yüksek değerli taşınmazlarda anlaşma öncesi bedelin değerlendirilmesi önemlidir.

Tapuda tarla yazıyorsa değer mutlaka tarım arazisi olarak mı hesaplanır?

Hayır. Taşınmazın arsa veya arazi niteliği değerlendirme tarihindeki hukuki ve fiilî özelliklerine göre araştırılmalıdır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2026 yılında imar ve belediye hizmetleri araştırılmadan yapılan nitelendirmeyi eksik bulmuştur.

Kamulaştırılan arsanın bedeli nasıl hesaplanır?

Arsalarda temel yöntem, kamulaştırmadan önce gerçekleşmiş özel amacı olmayan gerçek emsal satışların karşılaştırılmasıdır. Emsallerin dava konusu taşınmazla üstün ve eksik yönleri kıyaslanmalıdır.

Tarım arazisinin bedeli nasıl hesaplanır?

Arazi niteliğindeki taşınmazlarda esas olarak net gelir yöntemi uygulanır. Ürün verimi, fiyat ve giderler gibi verilerin güvenilir ve resmî kaynaklara dayanması gerekir.

Yola ve şehir merkezine yakınlık bedeli artırır mı?

Arazi niteliğindeki taşınmazlarda ulaşım, pazarlama, ana yola veya yerleşim alanına yakınlık gibi özellikler somut olayda objektif değer artırıcı unsur olarak değerlendirilebilir. Ancak etkisinin gerekçelendirilmesi gerekir.

Kamulaştırma nedeniyle taşınmazın yalnız bir kısmı alındıysa kalan kısmın zararı istenebilir mi?

Kamulaştırmadan sonra kalan kısmın değerinde işlem nedeniyle azalma meydana gelirse bu değer kaybı Kamulaştırma Kanunu m.12 kapsamında kamulaştırma bedeline eklenebilir.

Bilirkişi raporu düşük çıkarsa itiraz edilebilir mi?

Evet. Taraflar rapora teknik ve hukuki gerekçelerle itiraz edebilir. Mahkeme gerektiğinde ek rapor veya yeni bilirkişi kurulu incelemesi yaptırabilir.

Komşu parsele daha yüksek bedel verilmiş olması benim davamı etkiler mi?

Parseller gerçekten benzer nitelikteyse önemli olabilir. Hukuk Genel Kurulu 2026 yılında aynı kamulaştırma alanındaki benzer taşınmazlarda uygulama birliğinin gözetilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Kamulaştırma bedeline faiz uygulanır mı?

Uygulanabilir; ancak 2023 sonrası Anayasa Mahkemesi kararları ve 2026 Yargıtay içtihadı nedeniyle faiz rejiminin dava ve karar tarihine göre incelenmesi gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 8 Nisan 2026 tarihli kararında önündeki dosyada dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faizi esas almıştır.

Sonuç

Kamulaştırma bedelinin doğru belirlenmesi, yalnız taşınmazın yüzölçümünün bir metrekare rakamıyla çarpılmasından ibaret değildir.

Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda birkaç teknik tercih toplam bedelde milyonlarca liralık fark yaratabilir.

Arsa niteliğindeki taşınmazlarda yanlış emsal seçimi, arazi niteliğindeki taşınmazlarda hatalı tarımsal veriler, objektif değer artırıcı özelliklerin göz ardı edilmesi veya kısmi kamulaştırmada kalan bölümün değer kaybının hesaba katılmaması taşınmazın gerçek karşılığının altında bir bedel ortaya çıkmasına neden olabilir.

Yargıtayın 2026 tarihli kararları da bedel tespitinde daha ayrıntılı ve denetlenebilir bir yaklaşımı öne çıkarıyor.

Taşınmazın arsa mı arazi mi olduğu yeterli araştırmayla belirlenmeli; objektif değer artırıcı unsurların her biri gerekçelendirilmeli; kullanılan resmî veriler denetlenmeli ve aynı kamulaştırma alanındaki benzer taşınmazlar arasında açıklanamayan büyük bedel farklılıkları bulunmamalıdır.

Bu nedenle yüksek değerli bir kamulaştırma dosyasında yalnız idarenin teklifine veya ilk bilirkişi raporunda yazan toplam rakama bakılması yeterli değildir.

Asıl yapılması gereken; taşınmazın hukuki niteliğini, imar durumunu, gerçek emsallerini, ekonomik özelliklerini ve kamulaştırma sonrası kalan kısmın durumunu birlikte inceleyerek bedel hesabının her aşamasını denetlemektir.

Özellikle geniş arazi, ticari arsa, turizm veya gelişme bölgesindeki taşınmaz, fabrika sahası ya da yüksek metrekareli parsellerde bu inceleme uyuşmazlığın ekonomik sonucunu doğrudan belirleyebilir.

Kamulaştırmada mülk sahibinin hakkı, idarenin uygun gördüğü herhangi bir bedel değildir.

Anayasal güvence taşınmazın gerçek karşılığıdır.

Hukuki Dayanaklar

2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m.35 ve m.46.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8, m.10, m.11, m.12, m.15 ve ilgili hükümler.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2025/764, K.2026/178, 11.03.2026.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2025/802, K.2026/184, 11.03.2026.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2025/116, K.2026/228, 08.04.2026.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2026/3781, K.2026/12460, 08.09.2026.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kamulaştırma bedeli ve emsal karşılaştırmasına ilişkin güncel kararları.

Anayasa Mahkemesinin kamulaştırma bedelinin gerçek karşılığı ve değer kaybına ilişkin mülkiyet hakkı kararları.

İlgili Yazılar

Gayrimenkul Hukuku Rehberi

Maddi ve Manevi Tazminat Arasındaki Fark Nedir?

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır?

İdare ve Vergi Hukuku Rehberi

Yazar: Av. Süleyman Kesici

Yayın tarihi: 4 Kasım 2026

Son hukuki kontrol: 4 Kasım 2026

Bilgilendirme Notu: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde taşınmazın niteliği, imar durumu, emsal satışlar, tarımsal gelir verileri, kısmi kamulaştırmanın etkileri ve dava tarihine göre uygulanacak mevzuat her somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Kesici Hukuk

BİZE ULAŞIN

Şafak Mahallesi 75. Yıl Caddesi No: 119 K:2 D:1 Kepez/ANTALYA

✉️ av.suleymankesici@gmail.com

☎ +90 546 866 01 02

© 2026 Kesici Hukuk, Avukat Süleyman Kesici Hukuk Bürosu. Tüm hakkı saklıdır.

Faaliyet Alanları

https://kesici.av.tr web sitesinde yer alan bilgiler, Türkiye Barolar Birliği’nin Meslek Kuralları ve ilgili mevzuatına bağlı kalınarak ve ilgili mevzuatla reklam yasağına ilişkin düzenlemelere uygun olarak hazırlanmıştır. Bu site, iş veya buna benzer başka bir kazanım talep etmek ve/veya reklam amaçlı olarak kullanılamaz.Yer alan bilgiler, haberler ve etkinliklerle bültenlerimiz yalnızca bilgi verme amaçlı olarak hazırlanmış olup, ticari amaç içermemektedir. Herhangi bir şekilde hukuki görüş veya dayanak olarak kullanılmamalıdır. Şöyle ki içerikler güncelliğini yitirebilir ve yürürlükte olan mevzuat veya hukuki uygulamaların son halini yansıtmayabilir. Bu nedenle AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ bu sitede yer alan bilgilerdeki herhangi bir yanlışlık veya eksiklikten veya bu bilgilerin kullanımından doğan sonuçlardan sorumlu tutulamaz, ziyaretçiler sunulan içeriklerin doğru olmadığını veya bu içerikler nedeniyle zarar gördüklerini iddia edemezler.
Bu sitedeki tüm bilgi ve dosyaların mülkiyeti AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve Avukat Süleyman KESİCİ’ye ait olup, yazılı iznimiz olmadan kopyalanamaz, çoğaltılamaz ve kullanılmaz.
AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ tarafından açıkça yazılı şekilde izin verilmediği sürece, bu sitede yeni linkler açılması ve/veya bu siteye link yaratılması kesinlikle yasaktır. Faks ve/veya e-mail ve/veya iletişim formu ile AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ'ye ileteceğiniz herhangi bir bilgi veya bu sitenin veya içerdiği bilgilerin herhangi başka bir şekilde kullanımı, hiçbir şekilde avukat – müvekkil ilişkisi oluşturmayacağı gibi büromuzun var olan müvekkilleri ile de kısmi avukat – müvekkil ilişkisi oluşturmaz.