Kiracının Tahliyesi Hangi Sebeplerle İstenebilir? 2026 Güncel Rehber

Yayın tarihi: 18 Eylül 2026

Kira sözleşmesinin süresinin dolması, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kendiliğinden tahliye edilebileceği anlamına gelmez.

Örneğin bir yıllık kira sözleşmesi yapılmış ve bu bir yıllık süre sona ermiş olabilir. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce çıkacağını bildirmemişse sözleşme kural olarak bir yıl daha uzar. Kiraya veren ise yalnız:

“Sözleşmenin bir yıllık süresi doldu.”

diyerek kiracının tahliyesini isteyemez.

Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kiralarını hangi durumlarda sona erdirebileceğini belirli şartlara bağlamıştır.

Kiracının tahliyesi; kiraya verenin veya yeni malikin konut ya da işyeri ihtiyacından, geçerli bir tahliye taahhüdünden, kira borcunun ödenmemesinden, iki haklı ihtardan, yeniden inşa ve imardan veya kiracının sözleşmeye ağır biçimde aykırı davranmasından kaynaklanabilir.

Ayrıca on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya verene sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanıyan ayrı bir düzenleme de bulunmaktadır.

Bu nedenle kiracının tahliyesinde doğru soru yalnız:

“Ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?”

değil;

“Somut olay hangi tahliye sebebine giriyor, bu sebebin özel şartları gerçekleşmiş mi ve kanundaki süreler doğru kullanılmış mı?”

olmalıdır.

Kira Sözleşmesinin Süresi Dolunca Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak hayır.

Türk Borçlar Kanunu m.347'ye göre belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.

Kiraya veren ise yalnız sözleşmede yazılı sürenin sona ermesine dayanarak kira sözleşmesini bitiremez.

TBMM – Türk Borçlar Kanunu m.347 ve devamı

Örneğin 1 Ekim 2025 tarihinde bir yıllık konut kira sözleşmesi yapılmışsa:

“30 Eylül 2026'da sözleşme sona eriyor, bu nedenle kiracı hiçbir başka sebep olmadan çıkmak zorundadır.”

sonucu doğmaz.

Kiracı kanundaki süre içinde fesih bildiriminde bulunmamışsa kira ilişkisi kural olarak uzar.

Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi ile tahliye sebebi birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.

Ev Sahibi Hangi Sebeplerle Kiracının Tahliyesini İsteyebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

Kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı

Taşınmazı yeni satın alan malikin ihtiyacı

Yeniden inşa veya esaslı imar ihtiyacı

Geçerli tahliye taahhüdü

Kira bedelinin ödenmemesi

Bir kira döneminde iki haklı ihtar oluşması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı bölgede oturmaya elverişli konutunun bulunması

Kiralananın özensiz kullanılması veya komşulara karşı ağır aykırılıklar

On yıllık uzama süresinin tamamlanması

Bunların her biri farklı şartlara ve farklı sürelere tabidir.

Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliyedeki bir aylık dava süresi ile yeni malikin altı aylık bekleme süresi veya tahliye taahhüdündeki bir aylık başvuru süresi aynı şey değildir.

Tahliye davalarında yapılan önemli hataların bir kısmı, doğru tahliye sebebi bulunmasına rağmen yanlış sürede veya yanlış usulle işlem yapılmasından kaynaklanır.

Ev Sahibinin Kendi İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Mümkün mü?

Evet.

Türk Borçlar Kanunu m.350'ye göre kiraya veren, kiralananı;

kendisi,

eşi,

altsoyu,

üstsoyu

veya

kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler

için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde tahliye talep edebilir.

TBMM – Türk Borçlar Kanunu m.350

Burada yalnız:

“Evimi artık kiraya vermek istemiyorum.”

demek yeterli değildir.

İleri sürülen ihtiyacın somut olayda gerçekten mevcut olup olmadığı mahkeme tarafından değerlendirilir.

Örneğin kiraya veren başka şehirden taşınacak olabilir, mevcut konutunun artık ihtiyacını karşılamadığını ileri sürebilir veya çocuğunun bağımsız konut ihtiyacı ortaya çıkmış olabilir.

Her dosyanın koşulları farklıdır.

Çocuğum İçin Kiracıyı Tahliye Ettirebilir miyim?

Kanun, ihtiyaç sebebini yalnız kiraya verenin kişisel ihtiyacıyla sınırlamamıştır.

Kiraya verenin altsoyu, yani örneğin çocuğu için gerçek bir konut veya işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde de TBK m.350 kapsamında tahliye talep edilebilir.

Aynı şekilde kiraya verenin anne veya babası gibi üstsoyu bakımından da kanunda açık düzenleme bulunmaktadır.

Ancak çocuğun adının söylenmesi tek başına yeterli değildir.

Uyuşmazlık mahkemeye taşındığında ihtiyacın gerçek olup olmadığı somut olgular üzerinden değerlendirilir.

Örneğin çocuğun başka bir şehirde yaşaması, başka konutunun bulunması, eğitimi, işi, evlilik durumu ve taşınmazı gerçekten kullanma iradesi gibi hususlar dosyanın niteliğine göre önem taşıyabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılabilir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemleri ve bildirim süreleri dikkate alınarak belirlenecek tarihten itibaren bir aylık süre uygulanır.

Ancak TBK m.353 önemli bir imkân daha tanır.

Kiraya veren, dava açma süresi içerisinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye dosyasında yalnız kira sözleşmesine bakmak yeterli değildir.

Varsa ihtarnamenin;

tarihi,

tebliğ tarihi

ve

içeriği

de incelenmelidir.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?

Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Bu nedenle:

“Ev satıldı, yeni malik geldi; kiracı hemen çıkmak zorundadır.”

şeklinde genel bir kural yoktur.

Ancak yeni malikin kendisi veya kanunda sayılan yakınları bakımından gerçek bir konut ya da işyeri ihtiyacı varsa Türk Borçlar Kanunu m.351 özel bir tahliye imkânı tanır.

Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir.

TBMM – Türk Borçlar Kanunu m.351

Yeni malik ayrıca isterse, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde ihtiyaç sebebiyle dava açma yolunu da kullanabilir.

Bu iki seçeneğin tarihleri birbirinden farklı olduğundan, taşınmazın edinildiği gün ve kira döneminin bitiş tarihi birlikte hesaplanmalıdır.

Yeni Malik Bir Aylık Bildirim Süresini Kaçırırsa Ne Olur?

TBK m.351'de düzenlenen edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim şartı, yeni malikin altı ay sonra kullanacağı özel tahliye yolu bakımından önemlidir.

Bu sürenin kaçırılması hâlinde yeni malik, bu özel altı aylık yoldan yararlanamayabilir.

Ancak bu durum her koşulda ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkının tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Kanun yeni malike ayrıca kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açma imkânı da tanımaktadır.

Bu nedenle:

“Bir aylık ihtar süresi geçti, artık hiçbir şekilde tahliye istenemez.”

sonucuna otomatik olarak ulaşılmamalıdır.

Hangi hukuki yolun hâlen kullanılabilir olduğu somut tarihlere göre belirlenmelidir.

Tahliye Taahhütnamesiyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Evet, ancak taahhüdün kanundaki şartları taşıması gerekir.

Türk Borçlar Kanunu m.352/1'e göre kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmiş ancak bu tarihte çıkmamışsa kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.

TBMM – Türk Borçlar Kanunu m.352

Kanunun özellikle:

“kiralananın teslim edilmesinden sonra”

ifadesini kullanması önemlidir.

Bu nedenle kira sözleşmesi kurulurken veya kiralanan henüz teslim edilmeden alınmış bir belgenin geçerliliği ayrı değerlendirilmelidir.

Tahliye taahhüdünde ayrıca tahliye tarihinin belirli olması ve yazılı şekle uyulması gerekir.

Tahliye Taahhüdünde Bir Aylık Süre Nedir?

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin sınırsız süre bekleyip daha sonra bu belgeye dayanması mümkün değildir.

TBK m.352'ye göre kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde:

icra takibine başvurmalı

veya

tahliye davası açmalıdır.

Bu bir aylık süre uygulamada son derece önemlidir.

Örneğin tahliye taahhüdünde 1 Eylül 2026 tarihi yazıyorsa, kiraya verenin yıllar sonra aynı taahhütnameyi kullanarak tahliye istemesi mümkün değildir.

Sürenin doğru hesaplanması gerekir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?

Uygulamada en fazla uyuşmazlık çıkan konulardan biri budur.

Kiracı bazen imzasının kendisine ait olduğunu ancak tahliye tarihinin sonradan doldurulduğunu ileri sürebilir. Bazen de belgenin kira sözleşmesiyle aynı anda imzalandığı, buna rağmen daha sonraki bir tarih yazıldığı iddia edilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda yalnız belgenin üzerinde yazılı tarihe bakılması her zaman yeterli olmaz.

Belgenin ne zaman düzenlendiği, boş bırakılan kısımların nasıl doldurulduğu, imza itirazı bulunup bulunmadığı ve tarafların delilleri önem kazanabilir.

Bu nedenle tahliye taahhüdü:

“İmzalı kâğıt varsa kiracı kesin tahliye edilir.”

şeklinde değerlendirilemez.

Belgenin hukuki geçerliliği ve ileri sürülen itirazlar ayrıca incelenmelidir.

Kira Bedelini Ödemeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Evet.

Türk Borçlar Kanunu m.315, kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi hâlinde uygulanabilecek temel düzenlemelerden biridir.

Kiracı, teslimden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğini bildirir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür.

Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

TBMM – Türk Borçlar Kanunu m.315

Kiracı verilen süre içinde borcu ödemezse kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliye gündeme gelebilir.

Ancak kullanılacak hukuki yolun niteliğine göre dava veya ilamsız icra yoluyla tahliye usulleri birbirinden ayrılabilir.

Kiracı Borcu Sonradan Öderse Tahliye Yine de Mümkün mü?

Bu sorunun cevabı hangi tahliye sebebine dayanıldığına göre değişir.

TBK m.315 kapsamında verilen otuz günlük süre içinde borcun tamamen ödenmesi, bu temerrüt sebebine dayalı tahliye talebi bakımından önemlidir.

Ancak aynı kiracı bir kira yılı içerisinde kira bedellerini sürekli geciktiriyor ve her seferinde haklı ihtara sebep oluyorsa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ayrıca gündeme gelebilir.

Dolayısıyla:

“Borcu sonunda ödedim, artık hiçbir şekilde tahliye mümkün değildir.”

şeklinde genel bir sonuç çıkarılamaz.

Ödemenin ne zaman yapıldığı ve daha önce kaç haklı ihtarın meydana geldiği ayrıca incelenmelidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

Türk Borçlar Kanunu m.352/2, kira bedelini zamanında ödemeyen ancak daha sonra ödeme yapan kiracılar bakımından ayrı bir tahliye sebebi düzenlemektedir.

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan dönem içinde, kiracı kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa kiraya veren tahliye talep edebilir.

Dava;

kira süresinin,

veya bir yıldan uzun sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının

bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

TBMM – Türk Borçlar Kanunu m.352/2

Burada yalnız iki adet ihtarname bulunması yeterli değildir.

İhtarların haklı olması gerekir.

Başka bir ifadeyle, ihtarın gönderildiği sırada ilgili kira borcunun gerçekten muaccel ve ödenmemiş olması önem taşır.

Aynı Ay İçin İki İhtar Gönderilirse İki Haklı İhtar Oluşur mu?

İki haklı ihtar sisteminin amacı, kiracının farklı kira bedellerini zamanında ödememesi nedeniyle tekrarlanan ödeme aksaklıklarını dikkate almaktır.

Bu nedenle yalnız ihtarname sayısına bakmak doğru değildir.

Hangi aylara ilişkin kira bedellerinin ödenmediği, ihtar tarihinde borcun bulunup bulunmadığı ve kiracının ödemeyi ne zaman yaptığı incelenmelidir.

Örneğin aynı muaccel kira borcu için arka arkaya iki ihtar gönderilmiş olması, yalnız belge sayısının ikiye çıkması nedeniyle otomatik olarak TBK m.352/2 anlamında iki haklı ihtar oluşturmaz.

Her ihtarın dayandığı borcun ve zamanlamanın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kiracının Kendisine Ait Başka Evi Varsa Tahliye Edilebilir mi?

Belirli şartlarla evet.

TBK m.352/3'e göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin kira sözleşmesi kurulurken bunu bilmiyor olması hâlinde tahliye davası açılabilir.

Dava, sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

TBMM – Türk Borçlar Kanunu m.352/3

Burada birden fazla şart birlikte aranır.

Kiracının Türkiye'nin herhangi bir yerinde taşınmaz sahibi olması tek başına yeterli değildir.

Taşınmazın;

aynı ilçe veya belde belediye sınırlarında bulunması,

oturmaya elverişli olması

ve

kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumu bilmemesi

önemlidir.

Kiralananın Yeniden İnşası veya Esaslı Tadilatı İçin Tahliye Mümkün mü?

Evet.

TBK m.350, ihtiyaç sebebinin yanında yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyeyi de düzenlemektedir.

Kiralananın;

yeniden inşası,

imarı,

esaslı onarımı,

genişletilmesi

veya

değiştirilmesi

gerekiyor ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanılması mümkün değilse, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi talep edilebilir.

TBMM – Türk Borçlar Kanunu m.350

Her tadilat tahliye sebebi değildir.

Örneğin kiracı içeride yaşamaya devam ederken yapılabilecek basit boya veya küçük tamirat işlerinin, sırf yenileme yapılacağı gerekçesiyle tahliye sebebi sayılması beklenmez.

Yapılacak işin niteliği ve taşınmaz kullanılırken gerçekleştirilip gerçekleştirilemeyeceği önemlidir.

Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Edilen Taşınmaz Hemen Başkasına Kiralanabilir mi?

Kanun bu konuda kiracıyı koruyan önemli sınırlamalar getirmiştir.

TBK m.355'e göre yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl boyunca eski hâliyle başka kişiye kiralanamaz.

Yeniden inşa veya imar tamamlandıktan sonra eski kiracının taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli üzerinden kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmaktadır.

Bu öncelik hakkının, kiraya verenin yazılı bildiriminden itibaren bir ay içinde kullanılması gerekir.

TBMM – Türk Borçlar Kanunu m.355

Dolayısıyla yeniden inşa gerekçesinin yalnız kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle başka bir kişiye kiralama yöntemi olarak kullanılması kanunun amacıyla bağdaşmaz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edilen Ev Başkasına Kiralanabilir mi?

Kural olarak belirli bir süre için hayır.

TBK m.355'e göre kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi sağladıktan sonra haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başka bir kişiye kiralayamaz.

Bu kurala aykırı davranılması hâlinde eski kiracı tazminat talep edebilir.

Kanuna göre tazminat, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamaz.

TBMM – Türk Borçlar Kanunu m.355

Bu düzenleme, ihtiyaç sebebinin gerçeğe aykırı biçimde ileri sürülmesini önlemeye yönelik önemli güvencelerden biridir.

Kiracı Eve Zarar Veriyorsa Tahliye Edilebilir mi?

Kiracı yalnız kira bedelini ödemekle yükümlü değildir.

TBK m.316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak; aynı taşınmazda yaşayan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır.

Konut ve çatılı işyerlerinde bu yükümlülüğe aykırılık hâlinde kiraya veren kural olarak kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak ister ve aksi durumda sözleşmeyi feshedeceğini bildirir.

TBMM – Türk Borçlar Kanunu m.316

Ancak bazı ağır hâllerde otuz günlük süre verilmesi gerekmez.

Kiracı Komşuları Sürekli Rahatsız Ediyorsa Tahliye Mümkün mü?

Somut olayın ağırlığına göre mümkün olabilir.

TBK m.316 yalnız kiralananın fiziksel olarak korunmasını değil, aynı taşınmazdaki kişiler ve komşulara gerekli saygının gösterilmesini de kiracının yükümlülükleri arasında saymaktadır.

Kiracının davranışının kiraya veren veya komşular açısından çekilmez hâle gelmesi, kanunda derhâl fesih imkânı verilen durumlardan biridir.

Ancak sıradan komşuluk anlaşmazlıkları ile sürekli ve ciddi rahatsızlık oluşturan davranışların birbirinden ayrılması gerekir.

Gürültüye ilişkin tutanaklar, apartman yönetimi kayıtları, kolluk müracaatları, tanık beyanları ve diğer deliller somut dosyanın niteliğine göre önem taşıyabilir.

Yalnız:

“Komşular kiracıyı sevmiyor.”

gerekçesi tahliye için yeterli değildir.

Kiracı Eve Ağır Zarar Verirse Önce İhtar Çekmek Zorunlu mu?

Her durumda değil.

TBK m.316'ya göre konut ve çatılı işyeri kiralarında normal koşullarda önce en az otuz günlük süre verilmesi gerekir.

Ancak;

kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi,

verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması

veya

aykırı davranışın kiraya veren ya da komşular açısından çekilmez olması

hâlinde kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi derhâl feshedebilir.

Bu nedenle olayın ağırlığı, hangi tahliye usulünün uygulanacağını doğrudan etkileyebilir.

Kiracı Evi Başkasına Verirse Tahliye Edilebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira ve kullanım hakkının devri ayrıca düzenlenmiştir.

Kiracının kira sözleşmesine ve kanuna aykırı biçimde taşınmazı üçüncü kişiye kullandırması, somut olayda sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Ancak her üçüncü kişinin taşınmazda bulunması:

“Ev başkasına devredildi.”

anlamına gelmez.

Örneğin kiracının aile bireylerinin yanında kalması ile kiracının taşınmazdan tamamen çıkıp konutu ücret karşılığı başka bir kişiye vermesi aynı hukuki durum değildir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi, kullanım şekli ve kiraya verenin rızası birlikte değerlendirilmelidir.

Kira Sözleşmesi 10 Yılı Geçince Kiracı Sebepsiz Tahliye Edilebilir mi?

Burada önemli fakat sıkça yanlış hesaplanan bir düzenleme bulunmaktadır.

TBK m.347'ye göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

TBMM – Türk Borçlar Kanunu m.347

Buradaki ifade yalnız:

“Kira başlayalı 10 yıl oldu.”

şeklinde hesaplanmamalıdır.

Kanun on yıllık uzama süresinden söz etmektedir.

Örneğin başlangıçta bir yıllık belirli süreli sözleşme yapılmışsa, ilk sözleşme süresi ile bundan sonraki uzama yıllarının ayrımı dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle uzun süreli kira sözleşmelerinde fesih tarihi takvim üzerinden ayrıca hesaplanmalıdır.

5 Yılı Dolduran Kiracı 2026'da Sebepsiz Tahliye Edilebilir mi?

Hayır.

2026 yılında bu konuda internette yanıltıcı bilgilere rastlanabilmektedir.

Beş yılın dolması, mevcut Türk Borçlar Kanunu sisteminde kiraya verene sırf süre dolduğu için konut veya çatılı işyeri kiracısını sebepsiz tahliye etme hakkı vermez.

Beş yıl özellikle kira bedelinin tespiti bakımından önem taşıyabilir; tahliye bakımından ise TBK m.347'deki on yıllık uzama süresi ve diğer özel tahliye sebepleri dikkate alınır.

TBMM'de kiraya verenin beş yılın sonunda sözleşmeyi sona erdirebilmesine yönelik bir kanun teklifi bulunmaktadır; ancak 18 Eylül 2026 itibarıyla teklifin TBMM kayıtlarındaki durumu komisyondadır. Teklif, yürürlükteki kanun değildir.

TBMM – 6098 Sayılı Kanunun 347. Maddesine İlişkin Kanun Teklifi

Bu nedenle:

“2026'da artık beş yılı dolan bütün kiracılar çıkarılabiliyor.”

şeklindeki bilgi doğru değildir.

Kira Bedelinin Düşük Kalması Tek Başına Tahliye Sebebi midir?

Hayır.

Örneğin bölgede benzer evlerin aylık 40.000 TL'ye kiralanması, mevcut kiracının ise 15.000 TL ödemesi tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.

Kira bedelinin piyasa koşullarının altında kalması ile tahliye birbirinden farklı hukuki konulardır.

Şartları varsa kira bedelinin tespiti veya uyarlama talepleri gündeme gelebilir.

Ancak kiraya veren:

“Bu kiracı çok düşük kira ödüyor, daha yüksek bedelle başkasına vermek istiyorum.”

gerekçesiyle kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biri bulunmaksızın tahliye talep edemez.

Evin Satılacak Olması Tahliye Sebebi midir?

Tek başına değildir.

Kiraya verenin taşınmazı satmak istemesi, mevcut kira ilişkisini otomatik olarak sona erdirmez.

Ayrıca taşınmazın satılması hâlinde yeni malik de sırf mülkiyet değiştiği için kiracıyı derhâl çıkaramaz.

Yeni malik ancak kanundaki şartlar varsa, örneğin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek ihtiyaç bulunması durumunda TBK m.351'deki yollardan yararlanabilir.

Bu nedenle:

“Ev satılığa çıkarıldı, kiracı önce tahliye edilmek zorundadır.”

şeklinde bir genel kural bulunmamaktadır.

Kiraya Veren Kiracıyı Kendi İmkânlarıyla Çıkarabilir mi?

Hayır.

Tahliye konusunda hukuki sebep bulunması, kiraya verene kiracıyı zor kullanarak çıkarma yetkisi vermez.

Örneğin uyuşmazlık devam ederken;

kilidin değiştirilmesi,

kiracının eşyalarının dışarı çıkarılması,

elektrik veya su gibi hizmetlerin hukuka aykırı biçimde kestirilmesi

hukuki ve somut olayın niteliğine göre cezai sorumluluk dâhil farklı sonuçlar doğurabilir.

Tahliye, kanunun öngördüğü dava veya cebri icra yolları kullanılarak gerçekleştirilmelidir.

Kiraya verenin tahliye sebebi güçlü olsa dahi hukuki süreci takip etmesi gerekir.

Tahliye Davasından Önce Arabulucuya Gitmek Zorunlu mu?

Kira uyuşmazlıklarında bu soru 1 Eylül 2023'ten beri özellikle önemlidir.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır.

Resmî Gazete – 7445 Sayılı Kanun

Adalet Bakanlığı – Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk

Bu kapsam ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı dava ve diğer birçok kira uyuşmazlığı bakımından önem taşır.

Ancak kanunda özel bir istisna bulunmaktadır.

İcra Yoluyla Tahliyede Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kiralanan taşınmazın İcra ve İflâs Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler, kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kapsamının dışında bırakılmıştır.

Adalet Bakanlığı da bu istisnayı açıkça belirtmektedir.

Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı – Dava Şartı Arabuluculuk

Bu nedenle örneğin kira borcunun ödenmemesine dayalı ilamsız tahliye takibi ile sulh hukuk mahkemesinde açılacak klasik tahliye davasının arabuluculuk bakımından aynı şekilde değerlendirilmesi doğru değildir.

Hangi hukuki yolun kullanılacağı baştan belirlenmelidir.

Tahliye Davasına Hangi Mahkeme Bakar?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, dava konusunun değerine bakılmaksızın kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların sulh hukuk mahkemesinde görülmesini düzenlemektedir.

TBMM – Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4

Bununla birlikte İcra ve İflâs Kanununa göre yürütülen ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklar bakımından icra hukukuna özgü görev ve usul hükümleri ayrıca uygulanır.

Bu nedenle:

“Bütün tahliye işlemleri sulh hukuk mahkemesinde aynı şekilde yürür.”

demek de doğru değildir.

Tahliye Davalarında Süreler Neden Bu Kadar Önemlidir?

Kira hukukunda tahliye sebebinin bulunması çoğu zaman tek başına yeterli değildir.

Kanun, birçok tahliye sebebi için ayrıca özel süreler belirlemiştir.

Örneğin;

tahliye taahhüdünde: taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay,

iki haklı ihtarda: ilgili kira döneminin bitiminden itibaren bir ay,

ihtiyaç nedeniyle tahliyede: belirli süreli sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay,

yeni malik ihtiyacında: edinmeden itibaren bir ay içinde bildirim ve altı ay sonra dava,

on yıllık uzama süresinde: ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim

gibi farklı süreler bulunmaktadır.

Bu nedenle kira dosyalarında takvim, çoğu zaman davanın esası kadar önemlidir.

Haklı bir tahliye sebebi, yanlış zamanda kullanılan bir hukuki yolla sonuçsuz kalabilir.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi bittiğinde kiracı otomatik olarak çıkar mı?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren yalnız belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine dayanarak kiracıyı tahliye edemez. TBK m.347'deki veya diğer kanuni tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.

Ev sahibi kendi oturacaksa kiracıyı çıkarabilir mi?

Şartları bulunuyorsa evet. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek konut veya işyeri ihtiyacı tahliye sebebi olabilir.

Çocuğun ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilir mi?

Evet. Altsoy kanunda açıkça sayılmıştır. Ancak ileri sürülen ihtiyacın somut olayda gerçekten bulunup bulunmadığı değerlendirilir.

Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Yeni malik sırf taşınmazı satın aldığı için kiracıyı derhâl tahliye edemez. İhtiyacı varsa TBK m.351'deki bildirim ve dava sürelerine uymalıdır.

Tahliye taahhüdü varsa kiracı kesin çıkar mı?

Taahhüdün yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve belirli tahliye tarihi içermesi gibi şartlar önemlidir. Belgenin düzenlenme tarihi veya imzası tartışmalıysa bunlar ayrıca incelenir.

Tahliye taahhüdüne ne kadar süre içinde başvurulmalıdır?

Kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.

Kirasını ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

Evet. TBK m.315 kapsamında konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi verilmesi ve ödeme yapılmaması hâlinde tahliye gündeme gelebilir.

İki haklı ihtar nedir?

Kiracının aynı kanuni dönem içerisinde iki farklı kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olmasıdır. Kanundaki diğer şartlar da varsa dönem sonunda tahliye davası açılabilir.

Kiracının başka evi varsa tahliye edilebilir mi?

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırlarında oturmaya elverişli konutu bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi hâlinde TBK m.352/3 kapsamında tahliye gündeme gelebilir.

Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Satış tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malik ihtiyaç şartları gerçekleşiyorsa kanundaki özel tahliye yolunu kullanabilir.

Kiracı 5 yıldır evdeyse sebepsiz tahliye edilebilir mi?

Hayır. Beş yıllık sürenin dolması mevcut kanunda sebepsiz tahliye hakkı vermez. TBMM'de bu yönde bir kanun teklifi bulunmakla birlikte 18 Eylül 2026 itibarıyla teklif komisyondadır ve yürürlükteki hukuk değildir.

Kiracı 10 yıldır evdeyse tahliye edilebilir mi?

Kanundaki hesap doğrudan “10 yıl kiracılık” şeklinde değildir. TBK m.347'deki on yıllık uzama süresinin tamamlanması ve ilgili bildirim sürelerine uyulması hâlinde kiraya veren sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

İhtiyaç nedeniyle çıkarılan ev başkasına kiralanabilir mi?

Haklı sebep bulunmadıkça kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle boşalttığı taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

İhtiyaç gerçek değilse eski kiracı tazminat isteyebilir mi?

TBK m.355'teki yeniden kiralama yasağına aykırılık hâlinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olabilir.

Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda kural olarak evet. Ancak İcra ve İflâs Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu dava şartının istisnasıdır.

Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Sonuç

Kiracının tahliyesi, yalnız ev sahibinin taşınmazını geri istemesiyle gerçekleşen bir süreç değildir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, kiraya verenin sözleşmeyi hangi sebeplerle sona erdirebileceğini ve bu hakların hangi sürelerde kullanılacağını ayrıntılı biçimde düzenlemiştir.

Bu nedenle:

“Kira sözleşmesi bitti.”

“Ev satıldı.”

“Kiracı beş yıldır oturuyor.”

veya

“Kira bedeli artık düşük kaldı.”

ifadelerinin hiçbiri tek başına otomatik tahliye sebebi değildir.

Buna karşılık;

gerçek konut veya işyeri ihtiyacı,

yeni malikin ihtiyacı,

geçerli tahliye taahhüdü,

kira borcunun ödenmemesi,

iki haklı ihtar,

yeniden inşa ve imar,

kiralananın ağır biçimde kötü kullanılması

ve

on yıllık uzama süresinin tamamlanması

kanundaki şartlar oluştuğunda tahliye sürecinin temelini oluşturabilir.

Ancak tahliye davalarında çoğu zaman tahliye sebebi kadar süre ve usul de belirleyicidir.

Örneğin gerçekten geçerli bir tahliye taahhüdü bulunabilir; fakat bir aylık başvuru süresi kaçırılmış olabilir.

Yeni malik gerçekten konuta ihtiyaç duyabilir; ancak edinmeden itibaren bir aylık bildirim zamanında yapılmamış olabilir.

İki haklı ihtar bulunduğu düşünülürken ihtarlardan biri gönderildiği tarihte kira borcu aslında ödenmiş olabilir.

Bu nedenle tahliye değerlendirmesi yapılırken şu sıra izlenmelidir:

Tahliye sebebini doğru belirlemek.

Kira sözleşmesinin başlangıç ve uzama dönemlerini hesaplamak.

İhtar ve tebligatları incelemek.

Kanundaki özel süreleri kontrol etmek.

Dava şartı arabuluculuğun uygulanıp uygulanmadığını belirlemek.

Dava veya icra yolundan hangisinin kullanılacağını doğru seçmek.

Kira hukukunda aynı olay için farklı hukuki yollar bulunabildiğinden, yalnız “kiracı çıkar mı?” sorusuna cevap aramak yerine dosyanın tarihlerini ve belgelerini birlikte değerlendirmek gerekir.

Hukuki Dayanaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu; özellikle m.315, m.316 ve m.347-355.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B.

2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri.

TBMM – Türk Borçlar Kanunu

TBMM – Türk Borçlar Kanunu Tam Metni

Resmî Gazete – 7445 Sayılı Kanun

Adalet Bakanlığı – Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı – Dava Şartı Arabuluculuk

TBMM – 5 Yıllık Süreye İlişkin Kanun Teklifinin Güncel Durumu

İlgili Yazılar

Kira Borcu Nedeniyle İcra Takibi ve Tahliye Süreci Nasıl İşler?

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Şartlarda Açılır?

Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçerlidir?

Kira ve Taşınmaz Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk Nasıl İşler?

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Yazar: Av. Süleyman Kesici

Yayın tarihi: 18 Eylül 2026

Son hukuki kontrol ve güncelleme: 18 Eylül 2026

Bilgilendirme Notu: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kiracının tahliyesinde uygulanacak hukuki yol; kira sözleşmesinin türü ve tarihi, tahliye sebebi, ihtarnameler, tebligatlar, ödeme kayıtları, tahliye taahhüdü ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kesici Hukuk

BİZE ULAŞIN

Şafak Mahallesi 75. Yıl Caddesi No: 119 K:2 D:1 Kepez/ANTALYA

✉️ av.suleymankesici@gmail.com

☎ +90 546 866 01 02

© 2026 Kesici Hukuk, Avukat Süleyman Kesici Hukuk Bürosu. Tüm hakkı saklıdır.

Faaliyet Alanları