İcra İhalesinin Feshi Hangi Şartlarda İstenebilir? Taşınmaz Satışlarında Kıymet Takdiri ve E-Satış Hataları

Yayın tarihi: 29 Ekim 2026

Bir şirketin fabrikası ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla satışa çıkarılmış olabilir.

Antalya'daki yüksek değerli bir arsa, icra dosyasında yıllar önce yapılan kıymet takdiri üzerinden ihaleye çıkarılmış olabilir.

Borçluya satış ilanı hiç tebliğ edilmemiş olabilir.

İhale ilanında taşınmazın;

katı,

yüzölçümü,

imar durumu,

bağımsız bölüm niteliği

veya değerini doğrudan etkileyen başka bir özelliği yanlış gösterilmiş olabilir.

Elektronik satış sonucunda taşınmaz piyasa beklentisinin çok altında bir bedelle üçüncü kişiye ihale edilmiş olabilir.

Bu aşamada borçlunun ilk tepkisi çoğunlukla:

“Taşınmazım bu fiyata satılamaz.”

olmaktadır.

Ancak icra hukukunda yalnız:

“Bedel düşük.”

demek, ihalenin kendiliğinden ortadan kalkmasını sağlamaz.

İhalenin feshi için satış sürecinde hukuken önem taşıyan bir usulsüzlük, fesat, esaslı hata veya kanuna aykırılık bulunması ve kural olarak bu usulsüzlüğün başvurucunun menfaatini etkilemiş olması gerekir.

Üstelik süre son derece kısadır.

İcra ve İflas Kanunu m.134 uyarınca genel kural, ihalenin feshinin ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenmesidir. Satış ilanının tebliğ edilmemesi, satılan malın esaslı niteliklerindeki hatanın veya ihaleye fesat karıştırıldığının daha sonra öğrenilmesi hâllerinde süre öğrenme tarihinden başlayabilir; ancak bu imkân da sınırsız değildir.

Bu nedenle yüksek değerli bir taşınmazın cebrî satışında dosya incelemesi:

ihaleden haftalar sonra değil, mümkünse satıştan önce; en geç ihale gerçekleşir gerçekleşmez yapılmalıdır.

İhalenin Feshi Nedir?

İhalenin feshi, icra veya cebrî satış sürecinde gerçekleştirilen ihalenin hukuka aykırılık nedeniyle ortadan kaldırılmasını sağlayan özel bir başvuru yoludur.

Uygulamada sıklıkla “ihalenin feshi davası” denilse de teknik olarak İİK m.134 kapsamında şikâyet niteliğindedir.

Bu ayrım yalnız terminoloji değildir.

Başvurunun;

kim tarafından yapılabileceği,

süresi,

harcı,

teminatı,

görevli mahkemesi

ve reddedilmesi hâlindeki para cezası

İcra ve İflas Kanununda özel olarak düzenlenmiştir.

2026 itibarıyla İİK m.134, ihalenin feshini isteyebilecek kişileri sınırlı biçimde belirlemektedir.

Kimler İhalenin Feshini İsteyebilir?

Güncel İİK m.134'e göre ihalenin feshini;

satış isteyen alacaklı,

borçlu,

satılan malın resmî sicilinde kayıtlı ilgililer,

sınırlı ayni hak sahipleri

ve

peyderpey teklif vererek ihaleye iştirak eden kişiler

isteyebilir.

25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun bu konuda önemli bir değişiklik yaptı.

Artık kanunda sayılan bu kişiler dışında kalan biri ihalenin feshini talep ederse, mahkeme talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddeder.

Bu nedenle ilk değerlendirilmesi gereken soru:

“İhale hukuka aykırı mı?”

sorusundan dahi önce:

“Bu kişinin ihalenin feshini isteme hakkı var mı?”

olmalıdır.

Borçlu İhalenin Feshini İsteyebilir mi?

Evet.

Borçlu İİK m.134'te açıkça sayılan kişilerden biridir.

Örneğin ipotekli taşınmazı veya hacizli fabrikası satılan borçlu;

satış ilanının usulsüz tebliğini,

kıymet takdirindeki hatayı,

ilan bilgilerindeki esaslı yanlışlığı,

artırma kurallarına aykırılığı,

ihaleye fesat karıştırılmasını

ve diğer hukuka aykırılıkları

şartları varsa ileri sürebilir.

Ancak borçlu olmak tek başına ihalenin feshi için yeterli değildir.

Başvuruda somut bir fesih sebebi bulunmalıdır.

İhale Alıcısı İhalenin Feshini İsteyebilir mi?

İhaleye teklif vererek katılan kişiler de kanunda fesih talebinde bulunabilecek kişiler arasında sayılmıştır.

Örneğin alıcı, satın aldığı taşınmazın satış ilanında veya şartnamede açıklanan esaslı özelliklerinin gerçekte farklı olduğunu sonradan öğrenmiş olabilir.

Ancak teklif vererek ihaleye katılan kişi bakımından harç ve teminat rejimi borçlu veya satış isteyen alacaklıdan farklıdır.

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki başvurucular bakımından ihalenin feshi talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir ve ayrıca ihale bedelinin %5'i oranında teminat gösterilmesi gerekir.

Bu ayrım milyonlarca liralık ihalelerde önemli ekonomik sonuç yaratabilir.

İhaleye Hiç Katılmayan Üçüncü Kişi İhalenin Feshini İsteyebilir mi?

Kural olarak, yalnız genel bir menfaat iddiası yeterli değildir.

7571 sayılı Kanun sonrasında İİK m.134'te sayılan kişiler dışında kalanların başvurusu mahkemece dosya üzerinden kesin olarak reddedilmektedir.

Bu nedenle örneğin:

“Taşınmazı satın almak istiyordum ama ihaleye teklif vermedim.”

şeklindeki tek başına bir açıklama fesih hakkı doğurmaz.

Başvuranın kanunun saydığı ilgililerden biri olup olmadığı ilk aşamada belirlenmelidir.

İhalenin Feshi Süresi Kaç Gündür?

Genel süre yedi gündür.

İİK m.134 uyarınca ihalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içerisinde istenir.

Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Mahkeme sürenin geçip geçmediğini taraflar ileri sürmese dahi kendiliğinden dikkate alır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da yedi günlük sürenin hak düşürücü niteliğini açık biçimde vurgulamaktadır.

Bu nedenle:

“İhalenin neden hatalı olduğunu araştırmak için önce birkaç hafta bekleyelim.”

yaklaşımı çok ciddi hak kaybına yol açabilir.

Yedi Gün Ne Zaman Başlar?

Kural olarak ihale tarihinden başlar.

Kanun ayrıca ilgililerin ihale yapılıncaya kadar gerçekleşen işlemlerdeki usulsüzlükleri en geç ihale günü öğrendiklerini kabul etmektedir.

Örneğin ilgilinin bildiği;

ilan eksikliği,

artırmanın başlangıç koşulu,

ihale prosedüründeki açık hata

gibi nedenlerin aylar sonra ileri sürülmesi kural olarak mümkün değildir.

Ancak bazı önemli istisnalar bulunmaktadır.

Satış İlanı Tebliğ Edilmediyse Süre Ne Zaman Başlar?

Kanunun özel düzenlemesine göre;

satış ilanı tebliğ edilmemişse,

satılan malın esaslı özelliklerindeki hata daha sonra öğrenilmişse

veya

ihaleye fesat karıştırıldığı daha sonra öğrenilmişse

yedi günlük süre öğrenme tarihinden itibaren işlemeye başlayabilir.

Ancak bu durumda dahi fesih talebi, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın Elektronik Satış Portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez.

Bu nedenle örneğin borçluya satış ilanının hiç tebliğ edilmediği bir dosyada yalnız ihale tarihine bakılarak:

“Yedi gün geçmiş, artık hiçbir yol yok.”

sonucuna ulaşmak doğru olmayabilir.

Tebligat dosyası ayrıca incelenmelidir.

İhalenin Feshi Başvurusu Nereye Yapılır?

İİK m.134 kapsamındaki klasik cebrî icra satışlarında başvuru icra mahkemesine yapılır.

Yetki bakımından da satış işlemini gerçekleştiren icra dairesinin bağlı bulunduğu yer önem taşır.

Ancak ortaklığın giderilmesi nedeniyle gerçekleştirilen satışlarda farklı bir sistem vardır.

HMK m.322 uyarınca ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde satış memurunun işlemlerine karşı şikâyetler, ortaklığın giderilmesine karar veren Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından incelenir.

Hukuk Genel Kurulunun 10 Haziran 2026 tarihli kararında da bu ayrım açıkça belirtilmiştir.

Dolayısıyla:

icra dosyasındaki taşınmaz satışı

ile

ortaklığın giderilmesi dosyasındaki satış

aynı başvuru merciine tabi değildir.

Taşınmazın Piyasa Değerinin Altında Satılması İhalenin Feshi İçin Yeterli midir?

Tek başına her zaman yeterli değildir.

Cebrî satışın niteliği gereği ihale bedeli serbest piyasa satış bedelinden daha düşük olabilir.

Kanun zaten ihalenin hangi asgari ekonomik koşullarda gerçekleştirilebileceğini ayrıca düzenlemektedir.

İİK m.115'e göre artırma, muhammen kıymetin %50'si üzerinden başlar ve ihale bedelinin;

muhammen kıymetin %50'si ile satış isteyenin alacağına rüçhanlı alacakların toplamından hangisi yüksekse onu

ve ayrıca

paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını

aşması gerekir.

Bu nedenle:

“Taşınmaz 20 milyon TL ederdi ama 13 milyon TL'ye satıldı.”

tespiti tek başına otomatik fesih nedeni değildir.

Asıl araştırılması gereken:

20 milyon TL olduğu iddia edilen değerin neden satış dosyasına yansımadığıdır.

Kıymet takdiri hatalı mıydı?

İmar durumu değişmiş miydi?

Satış ilanı yanlış mıydı?

İhaleye katılım azaltılmış mıydı?

Taşınmazın önemli bir özelliği gizlenmiş veya yanlış gösterilmiş miydi?

İhale rekabeti hukuka aykırı biçimde etkilenmiş miydi?

İhalenin feshi dosyası bu sorular üzerinden kurulmalıdır.

Kıymet Takdiri Neden Bu Kadar Önemlidir?

Kıymet takdiri, cebrî satışın ekonomik temelidir.

Çünkü;

satış ilanı,

teminatlar,

asgari ihale bedeli

ve ihalenin ekonomik yapısı

muhammen kıymet üzerinden şekillenir.

Özellikle;

arsa,

otel,

fabrika,

turizm tesisi,

ticari bina,

yüksek değerli villa,

iş merkezi

gibi taşınmazlarda hatalı kıymet takdiri milyonlarca liralık sonuç doğurabilir.

Bu nedenle kıymet takdiri raporu yalnız:

“bilirkişi 30 milyon TL değer biçmiş.”

şeklinde okunmamalıdır.

Raporun;

imar verileri,

emsalleri,

metrekareleri,

yapı niteliği,

ticari kullanım imkânı,

ruhsat ve proje bilgileri,

takyidatlar,

ulaşım ve konumu

doğru analiz edip etmediği incelenmelidir.

Kıymet Takdirine İtiraz Süresi Kaç Gündür?

İİK m.128/a uyarınca kıymet takdiri kendisine tebliğ edilen ilgili, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinde şikâyette bulunabilir.

Ayrıca şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli bilirkişi masraf ve ücretinin yatırılması gerekir; aksi takdirde başvuru kesin olarak reddedilebilir.

Bu nedenle hatalı kıymet takdiri çoğu zaman ihale gerçekleştikten sonra değil, rapor tebliğ edilir edilmez ele alınmalıdır.

Kıymet Takdirine Süresinde İtiraz Edilmezse İhale Sonrasında Aynı Konu İleri Sürülebilir mi?

Kural olarak kıymet takdirine ilişkin şikâyet süresinin geçirilmesi ciddi hak kaybı yaratır.

Kıymet takdiri şikâyetinin özel yedi günlük süresi vardır ve bu konuda icra mahkemesinin verdiği kararlar da kural olarak kesindir.

Bu nedenle borçlu:

“Kıymet takdirine itiraz etmedim; ihale yapılınca aynı değerleme itirazını ilk kez ileri sürerim.”

diye düşünmemelidir.

Ancak satış ilanında yeni ve esaslı bir hata bulunması, imar durumunda önemli değişiklik meydana gelmesi veya sonradan ortaya çıkan başka bir hukuka aykırılık varsa mesele farklılaşabilir.

Yargıtay'ın 2026 tarihli güncel kararı bu ayrım bakımından özellikle önemlidir.

İki Yıl Dolmadan Yeniden Kıymet Takdiri Yapılabilir mi?

Kural olarak kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez.

Ancak İİK m.128/a önemli bir istisna getirmektedir:

doğal afetler

ve

imar durumunda çok önemli değişiklik meydana getiren benzer hâller

bakımından iki yıllık süre beklenmeden yeni kıymet takdiri gündeme gelebilir.

Bu istisna özellikle yüksek değerli arsa ve ticari taşınmaz dosyalarında son derece önemlidir.

2026 Yargıtay Kararı: İmar Değişikliği Taşınmaz Değerini 3-4 Kat Artırdıysa Ne Olur?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin E.2026/1242, K.2026/1526, 04.03.2026 tarihli kararı tam olarak bu soruya ilişkindir.

Borçlu;

kıymet takdirinin üzerinden yaklaşık 20 ay geçtiğini,

imar durumunda önemli değişiklikler olduğunu,

taşınmazın değerinin en az üç-dört kat arttığını

ileri sürerek yeni kıymet takdiri yapılmasını istemişti.

Talep:

“İki yıl henüz dolmadı.”

gerekçesiyle reddedilmişti.

Yargıtay ise İİK m.128/a'daki istisnaya dikkat çekerek, imar durumundaki çok önemli değişiklik iddiasının araştırılması gerektiğini belirtti.

Son imar durumu getirtilmeden, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan talebin reddedilmesini eksik inceleme olarak değerlendirdi.

Bu karar özellikle arsa ve proje geliştirmeye elverişli taşınmaz ihaleleri bakımından çok önemlidir.

Kıymet takdiri raporunun henüz iki yıllık olmaması:

“Taşınmazın değeri ne kadar değişirse değişsin aynı raporla satış yapılır.”

anlamına gelmez.

Satış İlanında Taşınmazın Katı Yanlış Yazılmışsa İhale Feshedilebilir mi?

Somut olayın ihaleye katılım ve ekonomik değer üzerindeki etkisine göre evet.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2026/1526 sayılı aynı kararında satışı yapılan bağımsız bölüm gerçekte dokuzuncu katta olmasına rağmen satış ilanında üçüncü katta gösterilmişti.

Yargıtay bu tür yanlışlığın talep ve talibi azaltabilecek esaslı hata niteliğinde değerlendirilmesi gerektiğini kabul etti.

Bu örnek son derece öğreticidir.

Satış ilanındaki hata:

“küçük yazım yanlışı”

olarak görülmemelidir.

Yanlış bilgi taşınmazın piyasa algısını ve ihaleye katılımı etkileyebiliyorsa fesih bakımından ciddi sonuç doğurabilir.

Satış İlanındaki Hangi Hatalar Önemli Olabilir?

Somut olayın özelliklerine göre özellikle;

taşınmazın yüzölçümünün yanlış gösterilmesi,

bağımsız bölüm numarasının veya katının hatalı yazılması,

imar durumunun eski veya yanlış gösterilmesi,

ticari kullanım niteliğinin yanlış belirtilmesi,

yapının esaslı fiziksel özelliklerinin yanlış aktarılması,

önemli tapu takyidatlarının veya kullanım durumunun hatalı gösterilmesi,

taşınmazın değerini ciddi biçimde etkileyen bir bilginin ilan ve şartnamede yanlış yer alması

ihalenin sonucunu etkileyebilir.

Ancak her maddi hata fesih nedeni değildir.

Esas soru:

“Bu yanlışlık ihaleye katılımı veya ihale bedelini etkileyebilecek nitelikte miydi?”

olmalıdır.

Satış İlanının Borçluya Tebliği Zorunlu mu?

Satış ilanının kanunen tebliği gereken ilgililere usulüne uygun biçimde tebliğ edilmesi önemlidir.

Borçlu veya diğer ilgililere tebligat yapılması gereken bir dosyada hiç tebligat yapılmaması ya da usulsüz tebligat yapılması, somut şartlarına göre ihalenin feshi bakımından önem taşıyabilir.

Üstelik satış ilanının hiç tebliğ edilmemiş olması, İİK m.134 uyarınca yedi günlük sürenin öğrenme tarihinden başlamasına yol açabilecek özel nedenlerden biridir.

Bu nedenle fesih dosyasında tebligat mazbataları ve UETS kayıtları mutlaka incelenmelidir.

Elektronik Satış Nasıl Yapılıyor?

Haczedilen malların satışı UYAP'a entegre Elektronik Satış Portalı üzerinden açık artırma suretiyle yapılmaktadır.

İİK m.111/b'ye göre teklif verme süresi yedi gündür.

Teklif verenlerin kişisel bilgileri artırma devam ederken sistem görevlileri dışında diğer kişilere gösterilmez.

Güncel sistemde artırmanın son on dakikasında yeni teklif verilirse süre üç dakika uzar; uzama sırasında yeni teklif verilirse her yeni tekliften itibaren üç dakika daha uzatılır. Toplam uzama süresi kural olarak bir saati geçemez.

Bu nedenle günümüzde ihalenin feshi incelemesi yalnız klasik;

tebligat,

gazete ilanı

ve

şartname

üzerinden yapılmaz.

Elektronik artırma kayıtları da dosyanın önemli parçasıdır.

Elektronik Satış Sistemindeki Her Teknik Sorun İhaleyi Fesheder mi?

Hayır.

İhalenin feshi bakımından yine somut ihlal ile ihale sonucunun bağlantısı araştırılmalıdır.

Örneğin sistemsel bir problem nedeniyle ilgililerin teklif vermesi objektif biçimde engellenmişse veya kanundaki artırma süresine aykırı sonuç oluşmuşsa mesele ciddi olabilir.

Ancak ihalenin sonucunu etkilemeyen her teknik aksaklık kendiliğinden fesih sonucu doğurmaz.

İhalenin feshi talebinde başvurucu, ileri sürdüğü yolsuzluk nedeniyle kendi menfaatinin zarar gördüğünü da kural olarak ortaya koymalıdır.

İhaleye Fesat Karıştırılması Ne Demektir?

İhaleye fesat;

gerçek rekabeti engelleyen,

katılımcıları ihaleden uzaklaştıran,

teklifleri yapay biçimde yönlendiren

veya satışın gerçek açık artırma mantığıyla gerçekleşmesini bozan

hukuka aykırı davranışları ifade edebilir.

Örneğin;

katılımcıların tehdit edilerek teklif vermekten vazgeçirilmesi,

anlaşmalı teklif verilmesi,

gerçek katılımın hukuka aykırı biçimde engellenmesi

ve benzeri durumlar

somut olayda fesat tartışmasına yol açabilir.

İhaleye fesadın sonradan öğrenilmesi hâlinde de yedi günlük sürenin öğrenme tarihinden başlaması mümkündür; ancak bir yıllık üst sınır devam eder.

Taşınmaz Üzerindeki İpotek veya Diğer Hakların Yanlış Gösterilmesi Önemli mi?

Evet, olabilir.

Taşınmazın;

ipotek,

intifa,

irtifak,

haciz,

şerh,

kira,

mükellefiyet

ve başka hukuki kayıtları

potansiyel alıcının ekonomik kararını doğrudan etkileyebilir.

Satış şartnamesinde ve ilanlarda bu hakların kanunun gerektirdiği biçimde değerlendirilmemesi ihalenin sağlıklı rekabet ortamında gerçekleşip gerçekleşmediği bakımından önem taşır.

Yüksek değerli ticari taşınmazlarda bu nedenle yalnız bilirkişi değerine değil, güncel tapu kayıtlarının satış tarihine kadar yeniden kontrol edilmesine ihtiyaç vardır.

İhale Bedeli Muhammen Bedelin Üzerindeyse Fesih Hiç Mümkün Değil mi?

Hayır.

Bu konuda önemli bir yanlış bilgi bulunmaktadır.

İhale bedelinin muhammen bedelin üzerinde olması, her durumda:

“Zarar yoktur; fesih mümkün değildir.”

sonucunu doğurmaz.

Hukuk Genel Kurulu 6 Mayıs 2026 tarihli E.2025/466, K.2026/289 sayılı kararında, zarar unsurunun her dosyada yalnız ihale bedelinin muhammen bedelle karşılaştırılması suretiyle belirlenemeyeceğini vurgulamıştır.

Özellikle;

kıymet takdirinin kendisinin hatalı olması,

taşınmaz değerinin önemli ölçüde değişmesi,

satış ilanında talibi azaltacak hata bulunması

gibi durumlarda:

“İhale muhammen bedelin üzerinde sonuçlandı.”

savunması tek başına bütün fesih iddialarını ortadan kaldırmayabilir.

İhalenin Feshini İsteyen Kişinin Zarar Görmesi Şart mı?

Kural olarak başvurucunun hukuki yararı bulunmalıdır.

İİK m.134, fesih isteyen ilgilinin ileri sürdüğü usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatinin ihlal edildiğini ispat etmesini aramaktadır.

Hukuk Genel Kurulunun 2026/289 sayılı kararı da bu koşulu açık biçimde teyit etmektedir.

Örneğin bir usulsüzlük bulunabilir.

Ancak bu usulsüzlük;

ihale bedelini,

başvurucunun hakkını,

satışa katılımı

veya başka hukuki menfaatini

hiç etkilememişse fesih değerlendirmesi farklı olabilir.

Bu nedenle ihalenin feshi dilekçesi yalnız:

“Şu işlem yanlış yapılmıştır.”

dememeli;

“Bu yanlışlık ihalenin sonucunu ve müvekkilin menfaatini şu şekilde etkiledi.”

bağlantısını da kurmalıdır.

İhalenin Feshi Talebi İçin %5 Teminat Kimden Alınır?

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki kişiler bakımından özel bir mali yükümlülük bulunmaktadır.

Özellikle pey sürerek ihaleye katılan kişi fesih talebinde bulunacaksa ihale bedelinin %5'i oranında teminat gösterilmesi gerekir.

Örneğin ihale bedeli:

40.000.000 TL

ise %5 teminat:

2.000.000 TL

olur.

Bu nedenle yüksek değerli ihalelerde başvurucunun sıfatı ve başvuru maliyeti daha dosyanın ilk gününde hesaplanmalıdır.

Nispi Harç Kimden Alınır?

Aynı grup bakımından ihalenin feshi talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir.

Kanun, harcın yarısının talep sırasında peşin yatırılmasını öngörür.

Talep kabul edilirse harç istem hâlinde iade edilir.

Talep reddedilirse yatırılan bölüm iade edilmez ve kalan kısmın tahsili gündeme gelir.

Bu sistemin amacı, özellikle haksız veya sırf ihalenin kesinleşmesini geciktirmek amacıyla yapılan başvuruları sınırlamaktır.

Harç veya Teminat Eksik Yatırılırsa Ne Olur?

Bu konuda 2026 itibarıyla çok önemli yeni bir kural vardır.

7571 sayılı Kanun, 24 Aralık 2025 tarihinde kabul edilmiş ve 25 Aralık 2025'te yürürlüğe girmiştir.

Güncel İİK m.134'e göre harç veya teminat hiç yatırılmamış ya da eksik yatırılmışsa mahkeme başvurucuya iki haftalık kesin süre içeren muhtıra gönderir.

Bu sürede eksiklik tamamlanmazsa fesih talebi dosya üzerinden kesin olarak reddedilir.

Bu hüküm 2026'daki başvurular bakımından özellikle dikkate alınmalıdır.

Eski Yargıtay kararlarındaki farklı usul tartışmaları güncel kanun değişikliğiyle büyük ölçüde açıklığa kavuşturulmuştur.

2026 Hukuk Genel Kurulu Kararı Harç Konusunda Ne Diyor?

Hukuk Genel Kurulunun E.2025/498, K.2026/370, 10.06.2026 tarihli kararında İİK m.134 kapsamındaki nispi harcın sıradan bir yargılama harcı olmadığı, ihalenin feshi talebinin özel bir ön şartı niteliğinde bulunduğu kabul edilmiştir.

Kurul, eksikliğin tamamlatılması için iki haftalık kesin süre verilmesini ve süresinde tamamlanmazsa talebin usulden reddini benimsemiştir.

Karara konu olay kanun değişikliğinden önceki döneme ilişkin olmakla birlikte, 7571 sayılı Kanunla getirilen güncel metin de artık iki haftalık kesin süre mekanizmasını açıkça düzenlemektedir.

İhalenin Feshi Talebi Reddedilirse Para Cezası Var mı?

Evet.

İİK m.134 belirli ret hâllerinde ihalenin feshini talep eden kişinin ihale bedelinin %10'una kadar para cezasına mahkûm edilebilmesini düzenlemektedir.

Bu nedenle ihalenin feshi:

“Deneyelim; olmazsa bir şey kaybetmeyiz.”

şeklinde kullanılabilecek risksiz bir başvuru değildir.

Örneğin ihale bedeli:

50 milyon TL

ise kanundaki üst sınır üzerinden teorik para cezası:

5 milyon TL'ye

ulaşabilir.

Bu nedenle yüksek değerli ihalelerde başvuru yapılmadan önce fesih nedenlerinin somut dosya üzerinden ciddi biçimde test edilmesi gerekir.

Mahkeme Her Reddedilen Dosyada %10 Ceza Vermek Zorunda mı?

Hayır.

Kanun “%10'una kadar” ifadesini kullanmaktadır.

2026 yılında Anayasa Mahkemesi bu konuda son derece önemli bir karar verdi.

Anayasa Mahkemesinin 20 Mayıs 2026 tarihli, 2022/49505 başvuru numaralı kararı, 17 Eylül 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı.

Somut olayda 5.600.000 TL ihale bedelinin %10'u olan 560.000 TL para cezasına hükmedilmişti.

Anayasa Mahkemesi, kanunun hâkime oran konusunda takdir alanı bırakmasına rağmen üst sınırın neden uygulandığının somut biçimde gerekçelendirilmemesini ölçüsüz buldu ve mahkemeye erişim hakkının ihlal edildiğine karar verdi.

Bu karar, 2026 itibarıyla ihalenin feshi dosyalarında para cezasının otomatik matematik işlemi gibi uygulanamayacağını göstermektedir.

Yargıtay 2026'da Para Cezası Konusunda Nasıl Yaklaşıyor?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin E.2026/2672, K.2026/2918, 29.04.2026 tarihli kararında para cezasının ölçülülük ilkesi çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Daire, somut dosyada ilk derece mahkemesinin belirlediği %2 oranını yeterli görmemiş ve şikâyetin niteliğini değerlendirerek oranı %5'e çıkarmıştır.

Dolayısıyla ölçülülük:

her zaman cezanın düşürülmesi

anlamına da gelmemektedir.

Başvurunun niteliğine göre oran yukarı veya aşağı yönde değerlendirilebilir.

Aynı İhalenin Feshini İki Kişi İsterse İki Ayrı Para Cezası mı Verilir?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin E.2026/3880, K.2026/3826, 21.05.2026 tarihli kararında aynı şikâyet dilekçesiyle aynı nedenlere dayanarak aynı taşınmazın ihalesinin feshini isteyen iki şikâyetçi için ayrı ayrı para cezası verilmesi doğru bulunmamıştır.

Daire, ihale bedeli üzerinden tek bir para cezasına hükmedilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Bu karar özellikle şirket borçlusu ile ipotek veren üçüncü kişinin aynı dosyada birlikte hareket ettiği yüksek değerli ipotek takipleri açısından önemlidir.

Mahkeme Esasa Girerek Talebi Reddeder Ama Para Cezası Vermezse Ne Olur?

Para cezası hükmü kamu düzenine ilişkin kabul edilmektedir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin E.2026/3673, K.2026/3632, 18.05.2026 tarihli kararında mahkeme ihalenin feshi nedenlerini inceleyerek talebi esastan reddetmiş ancak para cezasına hükmetmemişti.

Yargıtay bunu hatalı bulmuş ve kararı para cezası yönünden bozmuştur.

Dolayısıyla fesih başvurusunun ekonomik riski dilekçe hazırlanırken hesaba katılmalıdır.

Yedi Günlük Süre İçinde Yanlış Mahkemeye Başvurulursa Ne Olur?

Bu konu da 2026 yılında Yargıtay önüne gelmiştir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin E.2026/4015, K.2026/4989, 01.07.2026 tarihli kararında fesih dilekçesinin yetkili mahkemeye gönderilmek üzere nöbetçi icra hukuk mahkemesine verilerek süresi içerisinde tevzi ve kayıt edilmesi başvuru tarihi bakımından esas alınmıştır.

Yargıtay, şikâyetin yedi günlük süre içerisinde yapıldığını kabul etmiştir.

Ancak yedi günlük süre bu kadar kritik olduğu için mahkeme ve dosya numarasının daha baştan doğru belirlenmesi en güvenli yöntemdir.

İhale Alıcısı Fesih Talebi Varken Bedeli Ödemek Zorunda mı?

Evet.

Güncel İİK m.130'a göre ihale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde ihale bedelini ödemek zorundadır.

Dolayısıyla fesih başvurusu:

“İhale bedelini mahkeme sonucu çıkana kadar yatırmayayım.”

hakkı vermez.

İhale alıcısı açısından bu nedenle çok yüksek tutarlı sermayenin belirli süre boyunca dosyada bağlı kalması söz konusu olabilir.

İhalenin Feshi Talebi Varken Para Alacaklıya Dağıtılır mı?

Kanun, fesih şikâyeti sonuçlanıncaya kadar ihale bedelinin korunmasına ilişkin özel sistem öngörmektedir.

İhale kesinleşmedikçe ve mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez.

Fesih sürecinde yatırılan bedel nemalandırılır ve karar kesinleştikten sonra sonucuna göre hak sahibine ödenir.

Bu nedenle ihalenin feshi uyuşmazlığı;

yalnız borçlunun mülkiyet hakkını değil,

alacaklının tahsilat zamanını

ve

ihale alıcısının sermayesini

aynı anda etkileyebilir.

İhale Kesinleşmeden Tapu İhale Alıcısına Geçer mi?

Cebrî satışta mülkiyetin kazanılması ile tapudaki tescil işlemi birbirinden ayrılmalıdır.

İİK m.115 uyarınca şartlar oluştuğunda artırmanın sona erdiği anda mal en yüksek teklif verene ihale edilir ve mülkiyet ihale alıcısına geçer.

Ancak tapu idaresine tescil için yapılacak bildirim, ihalenin feshi süresinin geçmesinden veya fesih şikâyeti varsa bu şikâyeti sonuçlandıran kararın kesinleşmesinden sonra yapılır.

Bu ayrım özellikle fesih sürecinin aylar sürdüğü yüksek değerli taşınmazlarda önemlidir.

İhalenin Feshi Talebinde Arabuluculuk Zorunlu mu?

Hayır.

İhalenin feshi, İİK m.134 kapsamında icra mahkemesine yapılan özel bir şikâyettir.

Dava şartı arabuluculuk sistemi, yedi günlük ihalenin feshi başvurusunun önüne ek bir arabuluculuk aşaması getirmez.

Aksi yorum zaten yedi günlük hak düşürücü süre sistemiyle bağdaşmaz.

Bu nedenle fesih talebi doğrudan kanunun gösterdiği mahkemeye yapılır.

İhalenin Feshi Davasında En Önemli Belgeler Nelerdir?

Dosya yalnız ihale tutanağından ibaret değildir.

Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda şu belgelerin birlikte incelenmesi gerekir:

İcra takip dosyasının tamamı.

Kıymet takdiri raporu.

Kıymet takdirinin tebliğ belgeleri.

Varsa kıymet takdirine şikâyet dosyası.

Güncel ve satış tarihindeki tapu kayıtları.

İmar durumu.

Onaylı imar planları ve plan değişiklikleri.

Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi.

Satış ilanı.

Elektronik satış şartnamesi.

Mükellefiyetler listesi.

Satış ilanının tebliğ evrakı ve UETS kayıtları.

Elektronik Satış Portalı artırma kayıtları.

Artırma sonuç tutanağı.

İhale bedelinin yatırıldığına ilişkin belgeler.

Varsa ihaleye fesat iddiasını destekleyen mesaj, yazışma, kayıt ve diğer deliller.

Birçok fesih nedeni ancak bu belgeler birbiriyle karşılaştırıldığında ortaya çıkar.

Fabrika veya Ticari Tesis İhalesinde Ek Olarak Neler İncelenmeli?

Ticari tesis satışlarında klasik konut dosyasından daha kapsamlı inceleme gerekir.

Örneğin fabrika taşınmazında;

üretim tesislerinin taşınmaza dahil olup olmadığı,

makine ve ekipmanın mütemmim cüz niteliği,

ruhsat ve kapasite bilgileri,

sanayi imarı,

enerji altyapısı,

irtifak hakları,

OSB kayıtları,

çevre izinleri,

kiracılık ilişkileri

ve ticari bütünlük

değer üzerinde ciddi etkiye sahip olabilir.

İİK sistemi ayrıca ticari ve ekonomik bütünlük arz eden veya birlikte satılması hâlinde daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve hakların bir bütün hâlinde paraya çevrilmesini öngören düzenlemeler de içermektedir.

Bu nedenle bir fabrikanın yalnız:

arsa metrekare fiyatı + bina maliyeti

üzerinden değerlendirilmesi bazı dosyalarda gerçek ekonomik değeri yansıtmayabilir.

Otel ve Turizm Tesisi İhalelerinde Neler Önemlidir?

Turizm taşınmazlarında;

imar hakkı,

turizm ruhsatları,

işletme kapasitesi,

kıyı ve tahsis ilişkileri,

irtifak veya kullanım hakları,

mevcut kira ve işletme sözleşmeleri,

yapılaşma koşulları

ve tesisin fiilî ticari kullanımı

değeri ciddi şekilde değiştirebilir.

Bu nedenle Antalya gibi turizm taşınmazlarının yüksek değer taşıdığı bölgelerde kıymet takdiri raporunun yalnız sıradan konut emsallerine dayanması ciddi tartışma yaratabilir.

İhalenin feshi dosyasında en güçlü iddia çoğu zaman:

“Taşınmaz ucuz satıldı.”

değil;

“Taşınmazın ekonomik değerini belirleyen bu hukuki ve teknik özellikler satış dosyasına doğru yansıtılmadığı için ihale gerçek rekabet ortamında oluşmadı.”

şeklinde kurulabilir.

İmar Planı Değişikliği İhalenin Feshi Dosyasında Nasıl İspatlanır?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2026/1526 sayılı kararının gösterdiği üzere yalnız:

“İmar değişti.”

demek yeterli değildir.

Dosyaya;

eski imar durumu,

yeni imar durumu,

plan değişiklikleri,

emsal ve yapılaşma hakları,

belediye kayıtları

getirilmeli ve değişikliğin taşınmazın değerini gerçekten ne ölçüde etkilediği teknik olarak incelenmelidir.

Yargıtay bu nedenle son imar durumu getirtilmeden ve keşif-bilirkişi incelemesi yapılmadan hüküm kurulmasını eksik inceleme saymıştır.

Bu yaklaşım özellikle kentsel dönüşüm, imar planı değişikliği ve yoğunluk artışı yaşanan bölgelerde önemli dava potansiyeli taşımaktadır.

“İhaleden Önce İtiraz Etmedin” Savunması Her Fesih Sebebini Ortadan Kaldırır mı?

Hayır.

Bazı satışa hazırlık işlemlerinin süresinde şikâyet edilmesi gerekir.

Örneğin kıymet takdiri özel yedi günlük şikâyet süresine tabidir.

Ancak Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2026/1526 sayılı kararında satış ilanında taşınmazın dokuzuncu kat yerine üçüncü kat olarak gösterilmesini esaslı hata olarak değerlendirmiş ve bu yanlışlığın ihaleden önce ayrıca şikâyet edilmemiş olmasını fesih incelemesine engel saymamıştır.

Dolayısıyla dosyadaki her hata için:

“Önceden şikâyet etmedin; artık hiçbir şey ileri süremezsin.”

şeklinde tek tip yaklaşım kullanılmamalıdır.

Hatanın hukuki niteliği ayrı belirlenmelidir.

İhalenin Feshinde 2026 İçin Kritik Beş Nokta

Konu2026 itibarıyla temel kuralGenel başvuru süresiİhale tarihinden itibaren 7 günSonradan öğrenilen bazı nedenlerÖğrenmeden itibaren 7 gün; portal ilanından itibaren en fazla 1 yılİhaleye pey süren kişinin teminatıİhale bedelinin %5'iHarç/teminat eksikliği2 haftalık kesin tamamlama süresiEsastan ret hâlinde para cezasıİhale bedelinin %10'una kadar, ölçülü ve gerekçeli

Sık Sorulan Sorular

İhalenin feshi nedir?

İcra veya cebrî satış yoluyla gerçekleştirilen ihalenin, satış sürecindeki hukuka aykırılık nedeniyle mahkeme tarafından ortadan kaldırılmasıdır.

İhalenin feshi davası kaç gün içinde açılır?

Genel süre ihale tarihinden itibaren 7 gündür.

Yedi günlük süre hak düşürücü mü?

Evet. Mahkeme süreyi kendiliğinden dikkate alır.

Satış ilanı bana tebliğ edilmediyse ne olur?

Kanunen tebliğ edilmesi gereken satış ilanı tebliğ edilmemişse yedi günlük süre öğrenme tarihinden başlayabilir. Ancak portal ilanından itibaren bir yıllık üst sınır bulunmaktadır.

Bir yıl sonra ihalenin feshi istenebilir mi?

Satış ilanının tebliğ edilmemesi, esaslı hata veya fesadın sonradan öğrenilmesi hâllerindeki uzamış süre dahi, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın Elektronik Satış Portalında ilanından itibaren bir yılı geçemez.

Taşınmaz değerinin altında satıldıysa ihale kesin feshedilir mi?

Hayır. Salt düşük satış bedeli yeterli değildir. Satış sürecindeki hukuka aykırılık ve bunun ihale sonucuna etkisi değerlendirilmelidir.

Muhammen bedelin %50'sine satış yapılabilir mi?

İİK m.115'teki diğer şartlar da oluşmuşsa artırma bedelinin muhammen değerin %50'si üzerinden başlayan sistem içerisinde satış mümkündür. Ancak rüçhanlı alacaklar ve satış-paylaştırma masrafları da dikkate alınmalıdır.

Muhammen bedelin üzerinde satılan taşınmazın ihalesi feshedilebilir mi?

Evet. Bedelin muhammen değeri aşması her durumda hukuki yararın bulunmadığı anlamına gelmez.

Kıymet takdirine itiraz süresi kaç gün?

Raporun tebliğinden itibaren 7 gündür.

Kıymet takdiri iki yıl geçerli mi?

Kural olarak kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden değerleme istenemez. Ancak doğal afet veya imar durumunda çok önemli değişiklik gibi hâller istisnadır.

İmar değişikliği olursa iki yıl beklemek zorunda mıyım?

Her durumda değil. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2026/1526 sayılı kararında önemli imar değişikliğinin araştırılmasını ve gerekirse keşif-bilirkişi incelemesi yapılmasını istedi.

Satış ilanında dairenin katı yanlış yazılmışsa ne olur?

Yanlışlığın taşınmazın değeri ve ihaleye katılım üzerinde etkisi varsa esaslı hata ve fesih nedeni olabilir. Yargıtay 2026/1526 sayılı kararında dokuzuncu kattaki bağımsız bölümün üçüncü katta gösterilmesini bu kapsamda değerlendirdi.

Elektronik ihalede teklif verme süresi kaç gün?

İİK m.111/b uyarınca 7 gündür.

İhalenin son dakikasında teklif verilirse süre uzar mı?

Güncel sistemde son on dakika içindeki yeni teklif süreyi üç dakika uzatır; yeni teklifler geldikçe üç dakikalık uzamalar devam eder ve toplam uzama kural olarak bir saati geçmez.

İhaleye hiç katılmayan herhangi biri fesih isteyebilir mi?

Hayır. İİK m.134 başvuru hakkı bulunan kişileri sınırlı olarak saymaktadır. 7571 sayılı Kanun sonrasında liste dışındaki kişinin talebi dosya üzerinden kesin olarak reddedilir.

İhaleye katılan alıcı fesih isteyebilir mi?

Evet, pey sürmek suretiyle ihaleye katılan kişi kanunda sayılmıştır. Ancak nispi harç ve %5 teminat yükümlülüğü gündeme gelir.

%5 teminat ne üzerinden hesaplanır?

İhale bedeli üzerinden hesaplanır.

40 milyon TL'lik ihalede teminat ne kadar olur?

%5 oran uygulanıyorsa 2 milyon TL olur.

Harç eksik yatırılırsa dava hemen reddedilir mi?

Güncel İİK m.134 uyarınca mahkeme eksikliğin tamamlanması için iki haftalık kesin süre verir. Sürede tamamlanmazsa başvuru dosya üzerinden kesin olarak reddedilir.

İhalenin feshi reddedilirse ne kadar ceza çıkar?

Kanunda ihale bedelinin %10'una kadar para cezası öngörülmektedir. Oranın somut dosyada ölçülü biçimde belirlenmesi gerekir.

Mahkeme otomatik %10 ceza verebilir mi?

Anayasa Mahkemesi 20 Mayıs 2026 tarihli kararında azami oranın somut gerekçe olmaksızın uygulanmasını mahkemeye erişim hakkının ihlali olarak değerlendirdi.

İki kişi aynı ihalenin feshini isterse iki ayrı ceza mı verilir?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2026/3826 sayılı kararında aynı dilekçeyle aynı nedenlere dayanılarak aynı ihalenin feshi istenmişse ayrı ayrı değil tek para cezası uygulanması gerektiği kabul edilmiştir.

İhalenin feshi için arabuluculuk zorunlu mu?

Hayır. İİK m.134 kapsamındaki başvuru özel şikâyet yoludur ve doğrudan görevli mahkemeye yapılır.

İhale alıcısı fesih davası açılmışsa bedeli bekletebilir mi?

Hayır. İhale alıcısı fesih talebi bulunmasına rağmen sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde bedeli yatırmak zorundadır.

İhalenin feshi sonuçlanmadan tapu tescili yapılır mı?

Tescil bildirimi kural olarak fesih süresi geçtikten veya fesih talebi varsa karar kesinleştikten sonra yapılır.

Ortaklığın giderilmesi ihalesinin feshine hangi mahkeme bakar?

Satış ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararına dayanıyorsa satış memurunun işlemlerine ilişkin şikâyetleri ortaklığın giderilmesine karar veren Sulh Hukuk Mahkemesi inceler.

Fabrika ihalesinde yalnız arsa ve bina değeri mi dikkate alınır?

Her dosyada değil. Taşınmazın ticari bütünlüğü, imar niteliği, tesis özellikleri ve hukuken taşınmaza bağlı unsurlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Otel ihalesinde turizm ruhsatı ve imar durumu önemli midir?

Taşınmazın değerini ve alıcı talebini etkiledikleri ölçüde son derece önemli olabilir.

İhaleden önce avukat dosyayı inceleyebilir mi?

Evet. Özellikle kıymet takdiri, ilan, tebligat, tapu, imar ve elektronik satış kayıtlarının ihale öncesinde incelenmesi, bazı itirazların süresinde yapılabilmesi açısından çok daha güvenlidir.

Sonuç

İhalenin feshi, icra hukukunun ekonomik etkisi en yüksek uyuşmazlıklarından biridir.

Bir dosyada yalnız bir konut söz konusu olabilir.

Başka bir dosyada ise;

100 milyon TL değerinde fabrika,

otel,

ticari bina,

arsa,

depo,

iş merkezi

veya ipotekli proje taşınmazı

cebrî satışa konu olabilir.

Bu nedenle ihalenin feshi dosyası yalnız:

“İhale bedeli düşük mü?”

sorusuyla incelenmemelidir.

Doğru inceleme çok daha geniştir.

Öncelikle kıymet takdirinin doğruluğu kontrol edilmelidir.

Raporda kullanılan;

imar bilgileri,

metrekare,

emsaller,

ticari kullanım,

yapı niteliği

ve taşınmazın ekonomik özellikleri

gerçeği yansıtıyor mu?

İkinci olarak kıymet takdirinden sonra meydana gelen değişiklikler araştırılmalıdır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 4 Mart 2026 tarihli E.2026/1242, K.2026/1526 sayılı kararı bu noktada özellikle önemlidir.

Kıymet takdirinden henüz iki yıl geçmemiş olmasına rağmen taşınmazın imar durumunda önemli değişiklik bulunduğu ve değerinin üç-dört kat arttığı ileri sürülmüş; Yargıtay bu iddianın keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan reddedilmesini doğru bulmamıştır.

Üçüncü olarak satış ilanı ve şartname incelenmelidir.

Aynı kararda dokuzuncu kattaki bağımsız bölümün üçüncü katta gösterilmesi, potansiyel alıcıların kararını etkileyebilecek esaslı hata olarak değerlendirilmiştir.

Dördüncü başlık tebligattır.

Satış ilanının kanunen tebliğ edilmesi gereken ilgiliye tebliğ edilmemiş olması yalnız fesih nedeni bakımından değil, yedi günlük sürenin hangi tarihte başlayacağı bakımından da kritik önemdedir.

Beşinci başlık elektronik artırmadır.

2026 itibarıyla cebrî satışlar Elektronik Satış Portalı üzerinden yürütülmektedir.

Teklif verme süresi, uzatma kayıtları, tekliflerin zamanları ve artırma sonuç tutanağı artık klasik dosya belgeleri kadar önemlidir.

Altıncı başlık ise başvurunun ekonomik riskidir.

İhaleye katılan bazı başvurucular bakımından ihale bedelinin %5'i oranında teminat ve nispi harç yükümlülüğü vardır.

Fesih talebinin işin esasına girilerek reddedilmesi hâlinde ise ihale bedelinin %10'una kadar para cezası gündeme gelebilir.

Bu nedenle 50 milyon TL'lik taşınmazın ihalesinde yanlış kurulmuş bir fesih stratejisinin ekonomik sonucu yalnız davanın kaybedilmesi değildir.

Milyonlarca liralık para cezası riski de ortaya çıkabilir.

Anayasa Mahkemesinin 20 Mayıs 2026 tarihli kararı bu nedenle özellikle önemlidir.

Mahkeme, %10'luk üst sınırın somut gerekçe olmadan uygulanmasını ölçüsüz bulmuş ve mahkemeye erişim hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.

2026 itibarıyla yüksek değerli bir taşınmaz ihalesinde sağlıklı dosya inceleme sırası bu nedenle şöyledir:

Takip türünü belirlemek.

Satış isteyen alacaklı ve borçlu sıfatlarını kontrol etmek.

Tapu kaydını ve bütün takyidatları çıkarmak.

Kıymet takdiri raporunu teknik olarak incelemek.

Kıymet takdirinin tebliğini kontrol etmek.

Varsa kıymet takdirine karşı daha önce yapılan şikâyeti incelemek.

Kıymet takdirinden sonra imar, yapı veya hukuki durumda önemli değişiklik olup olmadığını araştırmak.

Satış ilanı ve şartnameyi tapu, proje ve imar kayıtlarıyla karşılaştırmak.

Satış ilanının bütün ilgililere usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğini kontrol etmek.

Elektronik Satış Portalındaki artırma kayıtlarını incelemek.

Asgari ihale bedeli şartının doğru hesaplandığını denetlemek.

İhaleye katılımı azaltabilecek veya rekabeti bozabilecek bir davranış bulunup bulunmadığını araştırmak.

Başvurucunun İİK m.134 kapsamında fesih talep etme hakkını belirlemek.

Yedi günlük süreyi kesin olarak hesaplamak.

Gerekliyse nispi harç ve %5 teminatı hesaplamak.

İleri sürülen her usulsüzlük ile müvekkilin uğradığı zarar arasındaki bağlantıyı açıklamak.

Başvurunun reddi hâlindeki %10'a kadar para cezası riskini dosyanın gücüne göre değerlendirmek.

İhalenin feshi davalarında en tehlikeli iki yaklaşım şunlardır:

“Taşınmaz ucuza satıldı, ihale kesin bozulur.”

ve

“İhale yapıldıktan sonra artık hiçbir şey yapılamaz.”

İkisi de doğru değildir.

Doğru soru şudur:

Cebrî satışın gerçek ve rekabetçi bir ihale oluşturmasını engelleyen hukuka aykırılık var mı ve bu hukuka aykırılık taşınmazın satış sonucunu veya ilgili kişinin menfaatini gerçekten etkiledi mi?

Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda dava çoğu zaman bu sorunun teknik olarak ne kadar güçlü cevaplandırıldığına göre şekillenir.

Hukuki Dayanaklar

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu; özellikle m.111/b, m.114, m.115, m.126, m.127, m.128, m.128/a, m.129, m.130 ve m.134.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu; özellikle m.281.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu; ortaklığın giderilmesi satışları bakımından özellikle m.322.

7343 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun.

7531 sayılı Kanun; elektronik artırmanın son dakikalarındaki süre uzatma sistemine ilişkin değişiklikler.

7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun; İİK m.134'te 2025 sonunda yapılan güncel değişiklik.

İcra ve İflâs Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2026/1242, K.2026/1526, 04.03.2026 – İmar durumundaki önemli değişikliğin iki yıllık kıymet takdiri süresine istisna oluşturabilmesi; son imar durumunun araştırılması, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması; satış ilanındaki esaslı hata.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2025/466, K.2026/289, 06.05.2026 – İhalenin feshinde hukuki yarar ve zarar unsuru; ihale bedelinin muhammen bedelin üzerinde olmasının her durumda zarar bulunmadığı anlamına gelmemesi.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2025/498, K.2026/370, 10.06.2026 – İİK m.134 kapsamındaki nispi harcın başvurunun özel ön şartı niteliği ve iki haftalık kesin süre sistemi.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2026/3880, K.2026/3826, 21.05.2026 – Aynı ihalenin aynı nedenlerle birden fazla şikâyetçi tarafından birlikte feshi istenmişse ayrı ayrı para cezası yerine tek para cezası uygulanması.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2026/3673, K.2026/3632, 18.05.2026 – Fesih talebinin esastan reddinde para cezasının kamu düzenine ilişkin olması ve mahkemece resen uygulanması.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2026/4015, K.2026/4989, 01.07.2026 – Yedi günlük sürenin değerlendirilmesinde dilekçenin nöbetçi icra hukuk mahkemesine verilerek tevzi ve kayıt edildiği tarihin önemi.

Anayasa Mahkemesi, Başvuru No: 2022/49505, 20.05.2026, R.G. 17.09.2026 – İhalenin feshi talebinin reddinde ihale bedelinin %10'u oranındaki üst sınırdan para cezasının somut gerekçe olmaksızın uygulanmasının mahkemeye erişim hakkını ihlal etmesi.

Güncel ve Resmî Kaynaklar

7571 sayılı Kanun – İİK m.134 değişikliği, 25 Aralık 2025.

Anayasa Mahkemesi – 20 Mayıs 2026 tarihli 2022/49505 başvuru sonucu.

İcra ve İflas Kanunu m.128/a – Kıymet takdirine ilişkin şikâyet.

İcra ve İflas Kanunu m.111/b – Elektronik ortamda açık artırma.

İlgili Yazılar

İcra ve İflas Hukuku Rehberi

Kıymet Takdirine İtiraz Nasıl Yapılır? Taşınmazın Gerçek Değeri Nasıl Belirlenir?

İpotekli Taşınmazın Paraya Çevrilmesi Nasıl Yapılır?

Hacizli Taşınmazın Satışı Nasıl Yapılır? Elektronik İhale Süreci

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış ve İhale Süreci

Menfi Tespit ve İstirdat Davası Nedir?

Yazar: Av. Süleyman Kesici

Yayın tarihi: 29 Ekim 2026

Son hukuki kontrol ve güncelleme: 29 Ekim 2026

Bilgilendirme Notu: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İhalenin feshi talebinin mümkün olup olmadığı; takip türüne, başvurucunun sıfatına, kıymet takdirine, tebligatlara, satış ilanına, elektronik artırma kayıtlarına, taşınmazın hukuki ve teknik özelliklerine, öğrenme tarihine ve somut fesih nedeninin başvurucunun menfaatini etkileyip etkilemediğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kesici Hukuk

BİZE ULAŞIN

Şafak Mahallesi 75. Yıl Caddesi No: 119 K:2 D:1 Kepez/ANTALYA

✉️ av.suleymankesici@gmail.com

☎ +90 546 866 01 02

© 2026 Kesici Hukuk, Avukat Süleyman Kesici Hukuk Bürosu. Tüm hakkı saklıdır.

Faaliyet Alanları

https://kesici.av.tr web sitesinde yer alan bilgiler, Türkiye Barolar Birliği’nin Meslek Kuralları ve ilgili mevzuatına bağlı kalınarak ve ilgili mevzuatla reklam yasağına ilişkin düzenlemelere uygun olarak hazırlanmıştır. Bu site, iş veya buna benzer başka bir kazanım talep etmek ve/veya reklam amaçlı olarak kullanılamaz.Yer alan bilgiler, haberler ve etkinliklerle bültenlerimiz yalnızca bilgi verme amaçlı olarak hazırlanmış olup, ticari amaç içermemektedir. Herhangi bir şekilde hukuki görüş veya dayanak olarak kullanılmamalıdır. Şöyle ki içerikler güncelliğini yitirebilir ve yürürlükte olan mevzuat veya hukuki uygulamaların son halini yansıtmayabilir. Bu nedenle AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ bu sitede yer alan bilgilerdeki herhangi bir yanlışlık veya eksiklikten veya bu bilgilerin kullanımından doğan sonuçlardan sorumlu tutulamaz, ziyaretçiler sunulan içeriklerin doğru olmadığını veya bu içerikler nedeniyle zarar gördüklerini iddia edemezler.
Bu sitedeki tüm bilgi ve dosyaların mülkiyeti AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve Avukat Süleyman KESİCİ’ye ait olup, yazılı iznimiz olmadan kopyalanamaz, çoğaltılamaz ve kullanılmaz.
AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ tarafından açıkça yazılı şekilde izin verilmediği sürece, bu sitede yeni linkler açılması ve/veya bu siteye link yaratılması kesinlikle yasaktır. Faks ve/veya e-mail ve/veya iletişim formu ile AVUKAT SÜLEYMAN KESİCİ HUKUK BÜROSU ve/veya Avukat Süleyman KESİCİ'ye ileteceğiniz herhangi bir bilgi veya bu sitenin veya içerdiği bilgilerin herhangi başka bir şekilde kullanımı, hiçbir şekilde avukat – müvekkil ilişkisi oluşturmayacağı gibi büromuzun var olan müvekkilleri ile de kısmi avukat – müvekkil ilişkisi oluşturmaz.